何種產(chǎn)品將主宰未來(lái)二手房市場(chǎng)？未來(lái)誰(shuí)為二手房埋單？人們對(duì)二手房又有哪些要求？北京中原三級(jí)市場(chǎng)部專業(yè)人士近日針對(duì)上述問(wèn)題向中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者做了細(xì)致的分析。
二手商品房將成市場(chǎng)主流
北京中原三級(jí)市場(chǎng)部專業(yè)人士認(rèn)為，隨著京城住宅項(xiàng)目的不斷增加和已購(gòu)公房的不斷減少（政策規(guī)定經(jīng)過(guò)一次轉(zhuǎn)手的已購(gòu)公房再次上市交易其房屋屬性將變更為商品房），未來(lái)二手商品房將成為二手房交易市場(chǎng)的主流。
據(jù)官方數(shù)據(jù)推算，截至今年年底，仍未形成實(shí)際供應(yīng)的商品房總量會(huì)達(dá)到７９萬(wàn)－９６萬(wàn)套之間，因此在今后的４－５年間，二手商品房的供應(yīng)增量為３０萬(wàn)套左右。
來(lái)自北京市國(guó)土資源局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，截至２００５年底，未形成實(shí)際住宅供應(yīng)的土地面積約為４０００公頃，規(guī)劃總建筑面積將達(dá)到８０００萬(wàn)平米，按照一套普通商品房的建筑面積為１００平米－１２０平米計(jì)算，未來(lái)１－２年內(nèi)還將有約６６萬(wàn)－８０萬(wàn)套新建商品房推向市場(chǎng)。如此龐大的增量為未來(lái)二手商品房充足的供應(yīng)提供了保障。與此同時(shí)，２００６年北京市土地供應(yīng)計(jì)劃中的住宅用地為１６００公頃，相當(dāng)于１３萬(wàn)－１６萬(wàn)左右的供應(yīng)套數(shù)。
因此，截至２００６年底，未形成實(shí)際供應(yīng)的商品房總量將達(dá)到７９萬(wàn)－９６萬(wàn)之間。按照每日銷售５５０套的銷售速度，該供應(yīng)量將可以持續(xù)銷售４－５年，由于開(kāi)發(fā)商分期銷售的實(shí)際操作模式，因此在４－５年內(nèi)該供應(yīng)量中將會(huì)有３０％－４０％（２７－３３萬(wàn)套）陸續(xù)進(jìn)入二手商品房的流通領(lǐng)域。
自今年伊始，二手商品房在二手房交易中的比例就已超過(guò)了已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房，兩者的比例范圍分別在５０％－６５％與３５％－５０％之間調(diào)整。北京中原三級(jí)市場(chǎng)部專業(yè)人士分析，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，隨著二手商品房供給數(shù)量的不斷加大，公房量的逐漸萎縮，二手商品房交易比例將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)已購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房，占據(jù)主導(dǎo)地位。
未來(lái)居室面積需求比公房大
據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)部對(duì)購(gòu)買二手商品房客戶的調(diào)查顯示，其需求的居室面積普遍偏大，各居室平均需求面積如下：一居室面積為６２平米（公房小兩居的水平），兩居１０３平米（公房三居室的水平），三居１４５平米－１８０平米、四居１７０平米－２００平米左右。
另外，由于二手商品房成新度較高，導(dǎo)致單價(jià)較公房要高，再加上面積偏大，因此房屋總價(jià)相對(duì)也較高。現(xiàn)階段主流二手商品房的總價(jià)約在８０萬(wàn)－１００萬(wàn)之間。
弱化價(jià)格因素，強(qiáng)化房屋本身?xiàng)l件
未來(lái)購(gòu)買二手商品房的客戶一般資金實(shí)力較強(qiáng)，房屋的價(jià)格已經(jīng)不像選購(gòu)公房和經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)顯得那么重要。房屋內(nèi)部格局是否便于利用、各功能區(qū)域是否齊備、是否有較好的景觀朝向、小區(qū)是否有室內(nèi)和室外的運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)所和會(huì)所配套、小區(qū)是否位于繁華的商業(yè)圈或周邊道路交通是否便于開(kāi)車出行，以及小區(qū)園林景觀等是否賞心悅目、顯現(xiàn)身份等，這些因素都是將來(lái)購(gòu)買二手商品房客戶必須考慮的問(wèn)題。
自住群體為主，投資客戶為輔
雖然二手商品房屬于二手房中的“貴族”產(chǎn)品，但以北京二手房屋買賣市場(chǎng)的現(xiàn)狀分析，自住客戶仍要占到絕對(duì)多數(shù)，投資客戶量?jī)H在１０％－２０％之間。預(yù)計(jì)未來(lái)購(gòu)房者也將以自住群體為主，投資客戶為輔。
因此房屋的性價(jià)比和客戶自身對(duì)于房屋所屬區(qū)域和小區(qū)風(fēng)格的偏好將對(duì)其消費(fèi)決策起到?jīng)Q定性的作用，而相對(duì)投資客戶則更看重房屋的升值潛力和未來(lái)收益，其選房的側(cè)重點(diǎn)將集中于現(xiàn)狀尚不完善，但預(yù)期未來(lái)小區(qū)和周邊狀況將得到巨大改善的物業(yè)進(jìn)行投資。
自住客戶多全款，投資客戶多貸款
自住客戶考慮到貸款利息支出相對(duì)較多，以一套房款９０萬(wàn)的房屋，貸款７成２０年為例，其總利息要達(dá)到４３．７萬(wàn)元，幾近再購(gòu)買一套一居室的價(jià)格！加之這類客戶自身又有一定的資金實(shí)力，因此會(huì)考慮支付全款，即使在資金實(shí)力達(dá)不到的情況下，也會(huì)盡量多地支付首付款，以減少利息支出和降低月供。
如果是投資客戶，則更多地選擇貸款支付方式。對(duì)于這些客戶其資金的投資渠道往往較多，以期達(dá)到分散投資風(fēng)險(xiǎn)的目的，他們會(huì)將資金分成幾個(gè)部分，分別運(yùn)用于資本市場(chǎng)如股票、基金、期貨和實(shí)物市場(chǎng)即房地產(chǎn)。
因此這類購(gòu)房者多采用貸款方式，且多選擇類似目前７成２０年的高成數(shù)、高年限方式，最小地占用自有資金，而更多地利用非自用資金，如銀行貸款和租戶租金。（記者 周雪松）
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