5月底，北京市地稅局發(fā)布了《房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》和《關于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知》，兩個通知構建起了北京市土地增值稅清算管理體系。
面對已經(jīng)進入實際操作層面的土地增值稅大清算，北京的各家房地產企業(yè)普遍反應低調，多在忍痛將已經(jīng)到手的利潤照章納稅。
虛報成本按核定扣除
土地增值稅按轉讓房地產取得收入減除取得土地使用權所支付的金額、開發(fā)土地的成本和費用、新建房及配套設施的成本和費用、與轉讓房地產有關稅金等扣除項目后的余額計征。
1993年12月13日，為了規(guī)范土地、房地產市場交易秩序，合理調節(jié)土地增值收益，維護國家權益，國務院發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，規(guī)定轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人應當依法繳納土地增值稅，條例從1994年1月1日起開始施行。
北京市地稅局此次發(fā)布的通知，對土地增值稅清算時應對開發(fā)成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費和開發(fā)間接費用等，按實際發(fā)生額據(jù)實扣除。如果開發(fā)商無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料，或提供的開發(fā)成本資料不實、《鑒證報告》有問題，或虛報房地產開發(fā)成本的，稅務部門應按核定辦法扣除開發(fā)成本。地稅部門將制定《分類房產單位面積建安造價表》，如果開發(fā)商提供的建安成本扣除額明顯高于《造價表》又沒有正當理由，地稅部門也將按核定辦法予以扣除。
對于扣除標準，北京市地稅局制定的《關于商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的通知》指出，高層商品住宅(7層以上)單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米2263元；多層商品住宅(7層及以下)單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米1560元。
原有避稅手法均被化解
從1993年土地增值稅相關政策公布后，由于當時條件尚不具備，各地對于這一稅種一直采取“預征”的辦法，即按房地產企業(yè)的預售收入預征1%-2%不等的稅款，遠低于實際所應征收和繳納的數(shù)額。而且在實際操作中，稅務機關與房地產納稅企業(yè)一直沒有進行過清算。
在1993年出臺《土地增值稅暫行條例》后，土地增值稅的清算單位和清算條件規(guī)定得并不詳盡，很多開發(fā)商針對該條例，研究出了不少避稅的方法。
有開發(fā)商對記者表示，一些開發(fā)商主要是通過延長工期、保留尾盤這兩個辦法來延遲納稅，通過延長工期，來延長自己納稅的期限；通過保留尾盤，使自己的項目達不到清算條件。
但按照新的增值稅政策框架，這些手法都將失去效用。該開發(fā)商表示，新的政策規(guī)定，對“已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的”，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
新博弈拉開序幕
土地增值稅的清算對各家房地產公司的影響大小，關鍵取決于各家公司毛利率水平的高低，毛利率水平高的公司受到的影響較大，毛利率水平較低的公司則受影響較小或者不受影響。
在這種政策導向下，一些公司已經(jīng)開始采用新的手法，一輪新的博弈才剛剛拉開序幕。
有開發(fā)商對記者表示，據(jù)其了解，有的公司可能計劃將一些項目的商鋪留在自己的手里，不租也不賣，不形成收入，這樣做既可以不超過85%以上已銷售的門檻，還可以坐享房產升值。
還有的開發(fā)商已經(jīng)開始通過做精裝項目，來抬高成本，以增加項目的利潤率。但不管怎么樣運作，不少開發(fā)商的利潤率都將面臨下降考驗。
針對清算工作的啟動，北京多家房地產企業(yè)的人士對記者表示，對公司的運作還是有些影響的，但影響不大，正規(guī)的企業(yè)多已經(jīng)提前預提了部分增值稅。但還是對企業(yè)的現(xiàn)金造成了壓力，耗費了比較大的人員精力。(肖賓)
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