地方審批部門批準設立外商投資房地產企業，應即時依法向商務部備案；外商投資房地產企業的中外投資各方，不得以任何形式訂立保證任何一方固定回報或變相固定回報的條款。這是昨日正式公布的《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》中規定。該《通知》由商務部和國家外匯局聯合發布，以此進一步遏制外資在中國內地的炒房行為。
對于去年國務院六部門聯合下發的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》(171號文)，《通知》認為，各地、各部門在執行的各項規定和要求時取得一定的實效，但少數地區仍存在一些問題。為此，《通知》在進一步加強、規范外商投資房地產審批、備案和監管相關事宜作出了規定。
《通知》在開頭部分指出，要依法加強外商投資房地產企業的審批和監管，嚴格控制外商投資高檔房地產。《通知》明確，嚴格控制以返程投資方式(包括同一實際控制人)并購或投資境內房地產企業。境外投資者不得以變更境內房地產企業實際控制人的方式，規避外商投資房地產審批。外匯管理部門一經發現以采取蓄意規避、虛假陳述等手段違規設立的外商投資房地產企業，將對其擅自匯出資本及附生收益的行為追究其逃騙匯責任。
《通知》還強調，地方審批部門批準設立外商投資房地產企業，應即時依法向商務部備案。對地方審批部門違規審批外商投資房地產企業，商務部將予以查處糾正，外匯管理部門對違規設立的外商投資房地產企業不予辦理外匯登記等手續。而對于那些未完成商務部備案手續或未通過外商投資企業聯合年檢的外商投資房地產企業，外匯管理部門、外匯指定銀行將不予辦理資本項目結售匯手續。
《通知》還明確：申請設立房地產公司，應先取得土地使用權、房地產建筑物所有權，或已與土地管理部門、土地開發商/房地產建筑物所有人簽訂土地使用權或房產權的預約出讓/購買協議。未達到上述要求，審批部門不予批準；已設立外商投資企業新增地產開發或經營業務，以及外商投資房地產企業從事新的房地產項目開發經營，應按照外商投資有關法律法規向審批部門申請辦理增加經營范圍或擴大經營規模的相關手續。本報記者 但有為
產業觀察
內地房企境外融資難度增加
《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產業審批和監管的通知》共有七條內容，雖然文字不多，但體現出的“限外”態度較為嚴厲。如要求嚴格控制外資投資高檔房地產，任何由地方自行審批的房地產投資項目必須上報商務部備案等。不過，美國高德量行董事吳曉峰認為，這次的通知沒有更深的影響，主要還是希望外商投資內地房地產能先“落戶”，鼓勵長期投資而非短期投機。
而與此同時，頻密的限外政策也促使國內房地產金融趨勢發生了一些微妙改變。“從房地產融資的角度看，內地房企的境外融資難度可能會增加。這主要體現在兩個方面：一是房企境外上市之路更為坎坷；二是房企借助物業上市套現的變數增多。”上海五合智庫總經理鄒毅指出。
據介紹，一般來說，為了再融資的方便，內地企業(尤其是內地民營企業)在境外上市都會利用“紅籌”通道。在這個過程中，需要在開曼群島、英屬維爾京群島等地設立空殼公司，然后將內地資產通過返程投資方式注入其中，從而將境內資產轉為境外公司的資產，為下一步的上市工作鋪路。然而，根據去年8月出臺的外資并購新規，返程投資方式將受到中國證監會、商務部以及國家外匯管理局等多個部門的審批，時間成本大大增加。
“去年綠城中國在香港上市就是利用了這種方式，但上市時間恰好趕在了新規出臺之前。而這次的通知再次明確了要嚴格控制以返程投資方式并購或投資境內房企，雖然旨在防范一些外資借收購內地房地產項目公司來躲避審批，但從側面來看，也預示著以往內地房企境外上市的模式在短時間內被復制的可能性已經大為降低。”鄒毅表示。
另外，鄒毅認為，如果內地房企要通過REITs等物業上市的方式達到融資套現的目的，這一難度在新規下也在增加。“目前國內還缺乏物業上市的環境，因此也只能通過境外融資方式。如果由境外投資者來收購內地房企的物業資產進行上市，那么在新規下，時間成本和資金要求已然提高。” 本報記者 李和裕
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