據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，2007年以來(lái)，杭州市中心的2006年上市的次新房部分樓盤每平米平均上漲了3000—5000元。
徹夜排隊(duì)買房的場(chǎng)面在上海又出現(xiàn)了，而它的兩個(gè)兄弟城市杭州和南京的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了新一輪的暴漲。是什么原因，讓長(zhǎng)三角樓市在低迷兩年之后重新煥發(fā)了活力？
上海發(fā)力
上海開發(fā)商2005年以來(lái)灰頭土臉的日子終于過(guò)去了。
2007年6月12日，上海西郊莊園集團(tuán)副總經(jīng)理劉訓(xùn)燦告訴南方周末記者：西郊莊園在虹橋地區(qū)的別墅項(xiàng)目銷售已到尾盤，但由于最近兩個(gè)月回款速度加倍，公司便將單價(jià)4.5萬(wàn)—6萬(wàn)每平米的價(jià)格提高了5%。
而西郊莊園別墅項(xiàng)目旁邊二百多畝的高檔酒店式公寓項(xiàng)目，2006年因市場(chǎng)蕭條而推遲開工。現(xiàn)在，由于市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，項(xiàng)目已開始籌備，準(zhǔn)備年底前開工。
合生創(chuàng)展上海的4個(gè)樓盤也開始熱銷，營(yíng)銷總監(jiān)宋悅青開始覺得輕松起來(lái)。在閔行區(qū)，合生創(chuàng)展春節(jié)后推出的高檔項(xiàng)目“合生城邦”上百套別墅已銷售一空；而新江灣城的合生國(guó)際公寓住宅項(xiàng)目，進(jìn)入4月份后銷售也突然加速。“年初都是每天一套，4月份后每天能賣2套，5月后每天能賣兩三套。”宋悅青說(shuō)。
2005年初，合生創(chuàng)展耗資15.89億元拍得楊浦區(qū)的新江灣城C1地塊，樓面價(jià)高達(dá)每平米5617元，引起業(yè)界質(zhì)疑。隨后不久，樓市調(diào)控重拳迭出，上海房市迅速蕭條，合生在上海一度受困。現(xiàn)在，合生新江灣國(guó)際公寓在售樓盤均價(jià)已達(dá)每平米14700元。
上海房?jī)r(jià)上漲的情況并不僅僅出現(xiàn)在虹橋和楊浦，而是遍及整個(gè)上海。
據(jù)央行上海總部公布的房貸數(shù)據(jù)，上海個(gè)人住房貸款自2006年11月起開始持續(xù)上升，并且增幅逐月擴(kuò)大。2007年5月，上海人民幣個(gè)人住房貸款增加8.8億元，比上月多增3.2億元。
高漲的房?jī)r(jià)讓老百姓的觀望情緒一掃而光，房屋成交迅速活躍起來(lái)。據(jù)上海市房地局統(tǒng)計(jì)，6月4—10日，上海商品房成交84.81萬(wàn)平方米，比前一周多出11.45%，這標(biāo)志著上海樓市已經(jīng)全面復(fù)蘇。
南京、杭州暴漲
作為長(zhǎng)三角的龍頭，上海的房市具有指向性的作用，而上海的兩翼——杭州和南京房市也早已進(jìn)入了上升通道。
與上海聯(lián)系更為密切的杭州，房市一直與上海休戚相關(guān)。2005年3月之后，杭州房市連續(xù)多月低迷，直到年底才有起色。2006年一年，杭州房市并沒有大起大落。
但今年年初，杭州房市開始與上海同步上揚(yáng)。尤其是4月萬(wàn)科“魅力之城”和5月初濱江集團(tuán)“濱江萬(wàn)家花城”開盤后，重現(xiàn)了2002年時(shí)的排隊(duì)購(gòu)房的火爆場(chǎng)面。5月之后，杭州房市開始量?jī)r(jià)齊升。5月杭州主城區(qū)商品住宅成交了4790套，相當(dāng)于今年一季度杭州主城區(qū)商品住宅的總成交量，打破了2004 年12月杭州透明售房網(wǎng)開通以來(lái)銷售紀(jì)錄。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，2007年以來(lái)，杭州市中心的2006年上市的次新房部分樓盤每平米平均上漲了3000—5000元。
南京房?jī)r(jià)的上升軌跡與上海和杭州并不完全同步。自2005年初低迷后，2006年下半年開始，南京就開始進(jìn)入了上升通道。今年春節(jié)后，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)越來(lái)越明顯，主城區(qū)的二手房統(tǒng)統(tǒng)上漲了每平方米1000元。
據(jù)南京決策地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理厲建軍觀察，一度被視為隱含崩盤風(fēng)險(xiǎn)的南京河西板塊房?jī)r(jià)從元旦以來(lái)每平方米普遍上升了2000元，連與南京主城區(qū)隔江相望的江北區(qū)域，房?jī)r(jià)也已從每平方米2000多元直奔4000元而去。
由于市場(chǎng)行情火爆，南京當(dāng)?shù)氐诙箝_發(fā)商亞?wèn)|集團(tuán)已將雨花區(qū)位于南京城市邊緣的亞?wèn)|國(guó)際公寓二期每平米的均價(jià)提高了2000元，即便如此，開盤當(dāng)天就一售而空。
房?jī)r(jià)上漲迅猛，給地方政府產(chǎn)生巨大壓力。5月以來(lái)，南京市政府先后出臺(tái)三個(gè)房?jī)r(jià)調(diào)控意見，并實(shí)施了“限價(jià)令”，希望遏制房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。
供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理推動(dòng)
盡管輿論對(duì)上海等地樓市重新發(fā)力頗有指責(zé)，認(rèn)為是開發(fā)商“捂盤惜售”等行為故意制造的“樓荒”假象，但業(yè)內(nèi)人士并不認(rèn)同。
在上海“金豐易居上房置換”五角場(chǎng)店工作的于華萍發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者絕大多數(shù)以自住為主，而且多是首次置業(yè)的新上海人。合生創(chuàng)展?fàn)I銷總監(jiān)宋悅青通過(guò)客戶調(diào)查也發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者大多以自住為主。
許多專家認(rèn)為，長(zhǎng)三角房市重新上揚(yáng)，從更為廣泛的意義上而言，是中國(guó)流動(dòng)性過(guò)剩和人民幣升值大背景的產(chǎn)物。上海知名地產(chǎn)銷售代理公司荒島工作室主任馮偉發(fā)現(xiàn)，他們所代理的高端樓盤中，有40%左右的客戶是臺(tái)灣人為主的海外需求。
“這些也都是真實(shí)需求，他們觀望了兩年，看房?jī)r(jià)還沒跌，甚至還要漲，就干脆買了。”于華萍說(shuō)。
值得注意的是，在上海，雖然市區(qū)房?jī)r(jià)普遍上漲，但郊區(qū)的房?jī)r(jià)并沒有隨之立刻上漲。在上海外環(huán)以外的少數(shù)板塊，如寶山顧村、嘉定江橋和南匯周康地區(qū)，房?jī)r(jià)還維持每平方米5000到7000元左右。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任印堃華認(rèn)為這恰恰能解釋此輪房?jī)r(jià)上漲：由于郊區(qū)交通、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)配套不足，無(wú)法實(shí)現(xiàn)人口疏散功能，在市區(qū)供地不斷下降的情況下，導(dǎo)致供給相對(duì)減少，從而導(dǎo)致了市中心房?jī)r(jià)的上升。
其實(shí)自宏觀調(diào)控以后，長(zhǎng)三角城市的一個(gè)共同特征就是，城市中心區(qū)域土地供給明顯減少。在上海市房地局2007年發(fā)布的一、二、三號(hào)土地出讓公告中，住宅或商住綜合性質(zhì)的土地?cái)?shù)目?jī)H10多幅，占全部120多幅出讓土地的10%不到，且地理位置大多在外環(huán)以外，僅有新江灣D1地塊位于中環(huán)附近。
而在2006年，上海出讓土地中，內(nèi)環(huán)以內(nèi)的住宅地塊為零，中環(huán)內(nèi)的地塊也僅有新江灣城C2、閘北大寧地塊、浦東南碼頭街道地塊等少數(shù)幾幅。而所供地塊基本以上海外圍區(qū)域?yàn)橹鳌Ｔ?005年，上海全市商品住宅用地僅推出4幅，合計(jì)總建筑面積僅為54萬(wàn)平方米。
在杭州，2004年住宅用地(含住宅配套公建用地)僅為1425畝，2005年回升至2807畝，2006年又回落到2578畝。
雖然南京市國(guó)土局公，，2005年出讓土地11628畝，2006年出讓用地總面積9568畝，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上海、杭州。但據(jù)南京決策地產(chǎn)總經(jīng)理厲建軍觀察，由于市中心供地嚴(yán)重不足，南京市中心最近即將開盤的幾個(gè)樓盤房?jī)r(jià)甚至可能定價(jià)到每平米16000—17000元，比目前的水平高3000元左右。
土地供應(yīng)的數(shù)量以及地塊供應(yīng)位置的調(diào)整，直接導(dǎo)致導(dǎo)致市區(qū)新房供給的減少。印堃華認(rèn)為，除了因?yàn)閮赡暌詠?lái)上海房市低迷，觀望情緒嚴(yán)重，壓抑了正常需求，導(dǎo)致目前長(zhǎng)期積累的需求爆發(fā)式增長(zhǎng)，供地減少，尤其是位于生活工作方便地區(qū)的有效供地不足，導(dǎo)致了市區(qū)房源供應(yīng)不足。
這一觀點(diǎn)得到數(shù)據(jù)支持。截至今年6月4日，上海新建商品住宅的總供應(yīng)量?jī)H843.17萬(wàn)平方米，供普通工薪階層購(gòu)買的普通商品住宅僅392.35萬(wàn)平方米。遠(yuǎn)低于去年同期545萬(wàn)平方米的水平。
事實(shí)上，2007年以來(lái)上海新房的月供應(yīng)量都小于成交量，這導(dǎo)致了網(wǎng)上可售一手住宅存量跌破了1000萬(wàn)平方米大關(guān)，目前只有843萬(wàn)余平方米房源可售。5月份，上海的成交量比4月份增加了55.94萬(wàn)平方米，而新房的供應(yīng)量卻少了20.56萬(wàn)平方米。
上海市政府發(fā)言人焦揚(yáng)認(rèn)為目前上海供需比維持在1.5：1，供應(yīng)充足，在建住宅施工面積超過(guò)6100萬(wàn)平方米，比去年同期有所增長(zhǎng)，后續(xù)供應(yīng)充分。而上海統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師蔡旭初在接受采訪時(shí)也認(rèn)為，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)，上海房?jī)r(jià)總體穩(wěn)定，并未出現(xiàn)大幅上揚(yáng)。
但這似乎與市中心老百姓的感受不符。“現(xiàn)在的局面，更多的是供應(yīng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題，而不是總量問(wèn)題。”復(fù)旦大學(xué)房研中心副主任華偉說(shuō)。
印堃華將宏觀調(diào)控中兩年來(lái)房?jī)r(jià)上海的穩(wěn)定歸功于上海政府接受了他的類似主張：“抑制投機(jī)、規(guī)范投資、滿足消費(fèi)”，而不是采用房?jī)r(jià)完全失控城市的“打壓投機(jī)、抑制投資、限制消費(fèi)”的調(diào)控策略。
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