房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的下一個(gè)重點(diǎn)是整治囤地的“地主”。
10月28日，國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人在對(duì)近期土地調(diào)控政策進(jìn)行解讀時(shí)強(qiáng)調(diào)：各地土地管理部門要加大閑置土地清理力度，重點(diǎn)對(duì)囤地開發(fā)商進(jìn)行查處，為此國土部門已經(jīng)制定了詳細(xì)的方法。
四條辦法限定開發(fā)商囤地
“如果開發(fā)商囤積土地不及時(shí)開發(fā)，會(huì)進(jìn)一步加劇土地市場(chǎng)供應(yīng)緊張?！眹敛坑嘘P(guān)負(fù)責(zé)人指出，國土部門擬定了幾條應(yīng)對(duì)開發(fā)商囤地的辦法。
一是要求實(shí)行“凈地”出讓。對(duì)于擬出讓的土地，要在理順土地產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟(jì)關(guān)系的前提下，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成基礎(chǔ)設(shè)施較為完備的熟地，按“凈地”分宗出讓；
二是合理控制單宗土地出讓規(guī)模。對(duì)于出讓地塊規(guī)模，考慮到大宗地出讓不僅不利于市場(chǎng)競爭，也不利于市場(chǎng)調(diào)控，因此強(qiáng)調(diào)控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，以增加土地供應(yīng)的宗數(shù)，吸引更多的中小開發(fā)商參與競爭，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實(shí)力“圈占”大面積土地，形成“壟斷”。
三是規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間。為了縮短土地開發(fā)周期，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期一般為2-3年的實(shí)際，還規(guī)定每宗地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間原則上不得超過三年，確保供應(yīng)出去的土地能夠及時(shí)開發(fā)建設(shè)，形成住房的有效供應(yīng)。這一規(guī)定，也為各地確定具體的單宗土地的供應(yīng)規(guī)模提供了依據(jù)。
四是加大閑置土地的處置力度。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿一年未動(dòng)工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費(fèi)，并要責(zé)令有關(guān)企業(yè)限期動(dòng)工、竣工。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收。滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的，要堅(jiān)決無償收回。對(duì)雖按合同約定日期動(dòng)工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)滿一年的，要嚴(yán)格按閑置土地依法進(jìn)行處理。
中國人民大學(xué)管理學(xué)院教授嚴(yán)金明指出，上述國土部門提出的防范開發(fā)商囤地的具體辦法中，尤其值得注意“開發(fā)周期原則上不超過三年“這條辦法。雖然規(guī)定開發(fā)周期早有說法，但在各地土地政策中沒有得到切實(shí)的落實(shí)。
嚴(yán)金明認(rèn)為，這項(xiàng)措施將從以下三方面影響未來土地市場(chǎng)供應(yīng)：一是在土地出讓規(guī)模上，土地管理部門會(huì)根據(jù)競標(biāo)房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際開發(fā)能力，將出讓土地規(guī)模控制在其三年開發(fā)能力范圍內(nèi)；二是在開發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)格控制三年開發(fā)周期，如果開發(fā)商三年未完成項(xiàng)目開發(fā)將受一定懲罰；三是在土地出讓文件中將說明三年必須開發(fā)完畢的條件，開發(fā)商在受讓土地時(shí)也必須接受和做出相應(yīng)承諾。
今年9月，國務(wù)院發(fā)展研究中心一份《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報(bào)告》揭示了當(dāng)前土地高度集中在大型房地產(chǎn)上市企業(yè)的現(xiàn)狀。其中以廣東碧桂園(2007.HK)為例，其今年前三季度新增土地儲(chǔ)備3700萬平方米，增長200%以上，以年開發(fā)量200萬平方米計(jì)算，其目前高達(dá)4500萬平方米的土地儲(chǔ)備足夠其開發(fā)27年。報(bào)告指出，囤地10平方公里以上的房地產(chǎn)上市公司不下10家。嚴(yán)金明認(rèn)為，如果三年開發(fā)周期的政策得到嚴(yán)格落實(shí)，則目前前50強(qiáng)房地產(chǎn)上市公司都需要對(duì)其發(fā)展戰(zhàn)略做出相應(yīng)調(diào)整。
國土部有關(guān)負(fù)責(zé)人同時(shí)指出，整治開發(fā)商囤地的行動(dòng)還將配合國土部9月28日發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(以下簡稱“39號(hào)令”)執(zhí)行。
在“29號(hào)令”中，國土部門提高了房地產(chǎn)企業(yè)購地成本，改變了過去開發(fā)商只要繳一部分土地出讓金就可以取得土地使用權(quán)證，進(jìn)而利用土地使用權(quán)向銀行抵押貸款的做法?！?9號(hào)令”中要求開發(fā)商必須一次付清地款才能取得土地權(quán)證。
嚴(yán)金明指出，未來2-3年內(nèi)整治開發(fā)商囤地都是國土部門的工作重點(diǎn)，國土部于日前啟動(dòng)的第二次全國土地普查的一個(gè)重點(diǎn)普查內(nèi)容就是，要查明土地集中在哪些開發(fā)商手中，哪些開發(fā)商才是整頓的重點(diǎn)。
政策非僅為“斗地主”
整治開發(fā)商囤地并非僅為“斗地主”。
嚴(yán)金明分析認(rèn)為，全國房價(jià)快速上漲給房地產(chǎn)調(diào)控部門造成了很大壓力，去年下半年，有關(guān)調(diào)控部門達(dá)成共識(shí)：以積極的土地供應(yīng)政策來增加房屋供應(yīng)量，進(jìn)而以增加供應(yīng)來穩(wěn)定房價(jià)。
然而，自增加土地供應(yīng)政策啟動(dòng)以來，房價(jià)仍在快速上漲，同時(shí)增加供應(yīng)的土地被手中有大量資金的房地產(chǎn)上市公司囤積。
“必須使增加的土地供應(yīng)量直接形成房屋供應(yīng)量。”嚴(yán)金明指出，有關(guān)部門想利用市場(chǎng)手段來解決房屋供需不平衡的問題，但政策在傳導(dǎo)時(shí)被開發(fā)商囤地行為所堵塞。
而土地供應(yīng)上還必須考慮“守住18億畝耕地”這條紅線。土地管理部門顯然無法再過多增加土地供應(yīng)量，以解決房價(jià)問題。
“市場(chǎng)失靈的時(shí)候就必須用行政手段?！眹?yán)金明表示，清查開發(fā)商囤地行為有助于解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一些結(jié)構(gòu)失衡問題。
不過，嚴(yán)金明也認(rèn)為，嚴(yán)格執(zhí)行“開發(fā)周期不超過3年”的政策，還有很多操作性難題。
某受訪開發(fā)商老總告訴記者，開發(fā)商從拿地到辦完土地手續(xù)、進(jìn)場(chǎng)清理就需要半年多的時(shí)間，有的項(xiàng)目還會(huì)遇上一些非開發(fā)商因素造成的問題，三年開發(fā)周期限制有些“一刀切”。
對(duì)于政府部門來說，最重要的是要將供應(yīng)的土地盡快轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)上房屋的供應(yīng)量，而大開發(fā)商無論開發(fā)能力還是資金實(shí)力都遠(yuǎn)比中小開發(fā)商強(qiáng)。因此國土部門在切割土地，引進(jìn)小開發(fā)商參與開發(fā)的政策又遭致質(zhì)疑。
嚴(yán)金明認(rèn)為，當(dāng)前，國土部應(yīng)該盡快對(duì)全國土地利用情況進(jìn)行摸底，搞清楚哪些地區(qū)是土地囤地集中地區(qū)，哪些開發(fā)商應(yīng)該上囤地的“黑名單”，以便有針對(duì)性地提出整治囤地的具體處罰措施。 （賈海峰）
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