上周閉幕的中央經濟工作會議宣布明年將實施“從緊的貨幣政策”，本周央行和銀監(jiān)會又進一步細化了“第二套房貸”的認定標準———
在中國經濟持續(xù)穩(wěn)定的基礎上，通過不斷的調控措施，上海房地產市場是可以保持健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展的。而一個健康的房地產市場，必將呈現一定的周期性，波浪式發(fā)展、螺旋式上升將是一個較為理想的狀態(tài)。
央行和銀監(jiān)會在本周發(fā)布的通知中，要求各商業(yè)銀行以戶為單位執(zhí)行第二套房貸政策，并將住房公積金委托貸款也納入第二套房貸的約束范圍。這一規(guī)定無疑比此前大部分商業(yè)銀行以個人為單位認定第二套房、不考慮公積金貸款等因素的執(zhí)行標準更為嚴厲。這兩天，上海樓市中的觀望氣氛陡增，業(yè)內普遍認為，近期市場購房需求將受到較為明顯的抑制。
今年以來，國家和上海相繼出臺了多次加息、征收非普通住宅轉讓土地增值稅、作出新的商品住房預售規(guī)定、收緊第二套房貸、開征土地使用稅等多項調控措施。明年，實施10年之久的“穩(wěn)健的貨幣政策”又將被“從緊的貨幣政策”所取代。在這套“組合拳”作用下，上海樓市將出現怎樣的變化？
銀根將越抽越緊
房地產市場的發(fā)展以及房價的走勢，從來不是孤立的，而是同宏觀經濟密切相連。近幾年來全國房價出現快速上漲，表面上看是一個行業(yè)問題，但實質上也是宏觀經濟政策、金融政策等多種因素綜合作用下的產物。
回顧本輪房價上漲，除了旺盛的自住需求外，流動性過剩也是加速各類資金流向樓市、股市的重要原因。此次，中央經濟工作會議確定了下階段“從緊的貨幣政策”的宏觀調控基調，那么諸如加息、上調準備金率、控制信貸規(guī)模等措施，都是可以預期的調控手段，目的是為了控制流動性過剩，防止經濟增長由過快轉為過熱。而當銀行的信貸龍頭愈擰愈緊、貸款利息不斷增加時，一方面將直接增加房地產公司的財務費用，使房產商不敢再瘋狂拿地、囤積居奇；另一方面，也將直接遏制人們投資性購房的需求。
眾所周知，房地產業(yè)是一個資金密集型產業(yè)，同時又是一個對銀行信貸資金依存度極高的行業(yè)。據業(yè)內人士透露，目前房地產行業(yè)的資產負債率一般在60%以上。在目前國內普遍的“拿地→以土地抵押銀行貸款籌集啟動資金→銷售回款→償還欠款補交土地出讓金”的開發(fā)模式中，房地產企業(yè)主要還是靠銀行貸款實現資金周轉，甚至同時啟動多個項目。有了銀行貸款的支撐，一些房地產企業(yè)四處買地尋求擴張，在土地招拍掛市場上出手闊綽、志在必得，把地價越推越高；不少房地產企業(yè)則不急于通過出售產品來回籠資金，因而采取捂盤惜售行為，坐等房價上升后獲利，又加劇了市場供不應求現象。從緊的貨幣政策無疑將提高房產開發(fā)商的融資成本，使開發(fā)商更為理性地投入市場競爭，在現有基礎上縮短開發(fā)周期，將更多住宅產品推向市場，緩解供需矛盾。
更重要的是，從緊的貨幣政策也將直接影響房地產市場需求方。近幾年來，投機、投資客通過銀行貸款進入樓市，在一定程度上對房價上漲起到了推波助瀾的作用。一個值得警惕的現象是，今年前三季度，上海商品房供給趨緊，房地產開發(fā)投資出現負增長，但住房需求仍相當旺盛，尤其是個人住房貸款增長迅猛，房地產信貸集中度趨于回升。據中國人民銀行上海總部調查統計研究部調研組提供的數據，今年1月-9月，中資商業(yè)銀行個人住房貸款累計發(fā)放797.12億元，同比增長了64.3%，其中第三季度當季新增191.32億元，創(chuàng)歷史同期最高水平，個人住房貸款成為推動房地產貸款增長的主要因素。銀根不斷抽緊，投資客將因為不斷增加的投資風險而改變心理預期，減少投資行為，從而擠出房地產市場過多的需求，促進市場供需平衡。
樓市或將螺旋式上升
12月9日在滬召開的“易居年度論壇”上，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌指出，當前，我國房地產市場表現出了“錢松地緊”的特征，即資金的流動性過剩和土地供應的相對不足，這是不利于房地產市場的健康發(fā)展的。他認為，下一階段對房地產市場應當采取“供求雙調、疏堵結合”的調控措施。
所謂“供求雙調”，意思是前幾年，有關部門許多措施，其政策取向是在控制投資的基礎上抑制需求，特別是投資性、投機性購房需求，這是必要的。目前更重要的是從供應入手進行調控，增加中低價位、中小戶型房的供應；所謂“疏堵結合”，則應當表現為：通過從緊的貨幣政策來控制流動性過剩，通過創(chuàng)新房地產金融產品，如房地產基金、債券等，來疏導過剩的資金，同時改革土地使用制度。
中央經濟工作會議上還有一個引人注目的內容，便是將“要完善住房保障體系，加快廉租住房建設，改進和規(guī)范經濟適用房制度，著力解決城市低收入家庭住房困難”列入了明年經濟工作的主要任務。業(yè)界普遍認為，這傳遞出我國房地產市場調控的一個重要政策導向，就是在培育一個完善的房地產市場體系的同時，也要建立健全一個分層次、多渠道的住房保障體系。而只有實現了這兩個體系的“兩手抓”，才能促進整個房地產市場的持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。
顧云昌認為，在住房保障體系建設中，要設“隔離帶”。比如，住房作為一個房地產產品，具有消費品和投資品兩重屬性，但作為經濟適用房，就不應該有投資品的屬性，經濟適用房應該滿足城市低收入家庭的自住需求。
參加“易居年度論壇”的業(yè)內知名專家們認為：對當前的房地產市場采取一系列的調控措施，是完全必要的，“組合拳”的效應將在未來一段時間內逐步顯現；未來，上海房地產市場的走勢既要看市場供應能否有效增加，又要看貸款利率、稅收等政策取向；在中國經濟持續(xù)穩(wěn)定的基礎上，通過不斷的調控措施，上海房地產市場是可以保持健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展的。而一個健康的房地產市場，必將呈現一定的周期性，波浪式發(fā)展、螺旋式上升將是一個較為理想的狀態(tài)。
行業(yè)發(fā)展模式轉型
從緊的貨幣政策，將使房地產企業(yè)的高盈利能力受到挑戰(zhàn)。那些負債率高、資金實力欠缺的中小房地產企業(yè)，極有可能因為不斷提高的融資成本或銷售不暢、資金回籠受阻等原因，產生生存危機。
今年成功實現了在美國紐交所上市的易居中國投資有限公司董事局主席周忻認為，隨著調控政策的繼續(xù)深入，我國房地產行業(yè)的發(fā)展模式面臨著轉型，資本化、信息化、產業(yè)化、城鎮(zhèn)化，將是未來房地產企業(yè)實現可持續(xù)發(fā)展的四個方向。通過資本化的平臺，具有良好成長性的房地產企業(yè)，可以通過上市等方式，尋求更好的融資渠道；而那些中小房地產企業(yè)，也可以在兼并重組的過程中，迎來發(fā)展的“第二春”；通過信息化的技術手段，及時準確掌握房地產開發(fā)與銷售各個環(huán)節(jié)的動態(tài)，獲得企業(yè)發(fā)展的核心競爭力；通過產業(yè)化的生產，提高產品的質量，實現資源節(jié)約；順應城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢，捕捉市場拓展的空間。
還有專家指出，雖然目前市場環(huán)境仍比較良好，大部分企業(yè)都有生存空間，但是隨著貨幣政策日益趨緊，一些管理水平差、產品定位不清晰的企業(yè)有遭受淘汰的可能，而具備憂患意識的品牌公司往往具備先發(fā)優(yōu)勢和核心競爭力。(記者 張奕)
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