2月份，全國各地已上報各自2008年的住房建設(shè)規(guī)劃，據(jù)了解，尤其在二線城市，保障性住房占比加大，甚至超過了60%。
分析人士稱，這一變化將整體改變二線城市目前的房價格局，對市場預期造成影響，將會整體拉低房價。甚至當?shù)厣唐贩块_發(fā)商表示，他們已經(jīng)感受到銷售壓力很大，并且希望參與到住房保障建設(shè)中以尋求新的發(fā)展機遇。
保障房占比達60%
“2008年中部地區(qū)房價的走勢可能會出現(xiàn)比較明顯的下降。”3月4日，中國指數(shù)研究院副院長陳晟對《華夏時報》記者說。
陳晟做出此種判斷的根據(jù)是：2008年2月份，各地上報建設(shè)部的住房建設(shè)規(guī)劃中，中部地區(qū)的政策性住房的供應(yīng)已普遍超過了總量的30%左右，個別城市甚至達到了60%。
本報記者從全國各地上報的2008年住房建設(shè)規(guī)劃中了解到，與部分一線城市在住房保障建設(shè)上的“小心翼翼”的心態(tài)不同，部分二線城市，在保障房的建設(shè)上力度空前，超出了大多數(shù)人的想象。
僅以江蘇省部分城市為例，在無錫市，2008年商品房僅占開發(fā)總量四成。
根據(jù)公布的計劃，無錫將建設(shè)經(jīng)濟適用房100萬平米，拆遷安置房600萬平米，限價定銷房50萬平米，而普通商品房只有500萬平米，只有年度開發(fā)總量的四成左右。
在蘇州市，據(jù)公布的計劃，2008年蘇州市將新建各類住房480.9萬平米，其中商品住房258萬平米，占總量的53.4%，政策保障性住房共222.9萬平米，占46.4%，接近一半的比例。
對此，中國指數(shù)研究院華東分院相關(guān)分析人士特別指出，考慮到政策性住房均為90平米以下的中小戶型，所以從套數(shù)上來看，蘇州的政策性住房將惠及更多家庭，總數(shù)達到3.06萬套，遠超普通商品住房的2.63萬套。
一般來說，各地政府公布保障性住房的建設(shè)計劃，僅是指開工面積，并不是指2008年可供出售的面積。也就是說這些新建的部分會在2到3年內(nèi)逐步釋放出來，將會明顯影響市場的預期。
不僅如此，建設(shè)部要求各地不僅要公布2008年度住房建設(shè)計劃，還要在2008年3月底前公布2009年度住房建設(shè)計劃。6月底前要公布2008年至2012年住房建設(shè)規(guī)劃。重點明確保障性住房建設(shè)規(guī)劃。
“這都會使市場預期發(fā)生變化，從而有整體拉低二線城市房價的可能。”分析人士說。
值得一提的是：“萬科降價的樓盤，基本上分布于限價房的周圍。萬科的全國降價與保障性住房的集中入市有很大關(guān)系。”中金公司地產(chǎn)行業(yè)分析師白宏偉說。
“開發(fā)商銷售壓力很大”
陳晟表示，隨著保障性住房建設(shè)的大力推進，再考慮到部分開發(fā)商主動降價，可以預見未來的激烈競爭不可避免，可能導致二線城市房價整體“唱空”。因為二線城市的本身消費能力有限，高房價的基礎(chǔ)很不牢固。
有部分二線城市的開發(fā)商也表示，與京、滬、深等一線城市相比，地處中西部的二線城市房價基數(shù)一直相對較低。在經(jīng)歷了2007年連續(xù)幾個“漲停板”的迅猛拉高后，這些城市的上漲幅度甚至超過了中心城市。但在政策的作用下，有很大的下行風險。
記者還了解到，大多數(shù)二線城市商品房主要靠本地人群購買，而2007年連續(xù)拉高的房價已使這些城市出現(xiàn)了購買力短期被透支的跡象。
“近期石家莊已經(jīng)樓價停滯，銷售緩慢，開發(fā)商的銷售壓力很大。”河北省石家莊市一龐姓開發(fā)商透露。
他表示：“石家莊的房價一直不低，整體均價已超過4000元/平米。而人均月收入還不到2000元。在這種情況下，不難想象在大規(guī)模的保障性住房面前，開發(fā)商的壓力。”
有分析人士認為，大量保障性住房的集中入市可以拉低平均房價。“更為重要的是這些保障性住房確實將對周邊房地產(chǎn)項目價格產(chǎn)生影響，特別是對地段相近、品質(zhì)類似的商品房價格產(chǎn)生抑制作用。”
陳晟還強調(diào)，不能小看保障性住房對房地產(chǎn)銷售及購買人群的心理效應(yīng)。二線城市不小的保障性住房供應(yīng)量，將增加消費者手中的籌碼。
“主要還得看這些保障性住房能不能提供有效供應(yīng)，且銷售時間目前仍沒有確定。不僅如此，各地上報計劃的執(zhí)行力也是問題。”有二線城市商品房開發(fā)商對記者表示。雖然帶有僥幸心理，但他明顯感受到了來自保障性住房的壓力。
他表示，為了能夠讓企業(yè)存活下去，他正在考慮如何參與到政策性住房建設(shè)中，并且能夠參與城市的舊城改造。“舊城改造不需要招拍掛拿地。現(xiàn)在公開出讓的商品房用地越來越少，那不是我們能玩得起的。”
但也有開發(fā)商表示，保障性住房的位置也很重要，而且也得看政府出讓商品房用地的規(guī)模有多大，如果商品房用地減少，那么未來房價仍然會有上行空間，但那將是大房企的游戲。
實際上，一線城市地產(chǎn)資產(chǎn)價格的攀升及信貸政策的加強，已經(jīng)使得投資客轉(zhuǎn)向二線城市炒房，但各地不斷興起的保障性住房建設(shè)對當?shù)胤績r的拉低作用，正在改變這一現(xiàn)狀。
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