加強(qiáng)房貸風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)對(duì)資金面緊張銀行強(qiáng)硬回應(yīng)開發(fā)商“先死論”
銀行對(duì)開發(fā)商以死相逼說“不”。
在央行日前宣布再次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，銀行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的貸款更加嚴(yán)格。記者從多家銀行采訪獲悉，銀行將加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制。這讓開發(fā)商前段時(shí)間發(fā)出的“泡沫破滅，銀行先死”之聲顯得蒼白無力。
銀行對(duì)以死相逼說不
16.5%的存款準(zhǔn)備金率讓銀行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不斷改變，房地產(chǎn)貸款再受壓縮。深圳一位銀行界人士昨天接受采訪的銀行人士介紹說，今年以來，銀行在監(jiān)管層信貸政策指導(dǎo)下普遍收緊了開發(fā)貸款，目前隨著央行通過上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等措施不斷收緊流動(dòng)性，銀行更是無頭寸給開發(fā)商貸款。
這可能讓不少期盼貸款的地產(chǎn)企業(yè)感到膽寒。今年4月份，一位知名開發(fā)商在博鰲論壇上拋出“房地產(chǎn)泡沫破滅，銀行先死，開發(fā)商再死”的言論，震驚了業(yè)界。
但這一“寧為玉碎不為瓦全”的聲音被證明只是聳人聽聞，開發(fā)商沒能“綁架”銀行，倒是銀行現(xiàn)在不斷給開發(fā)商貸款“斷奶”———銀行已經(jīng)悄然在事實(shí)上收緊了對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)貸款。面對(duì)不斷提高的存款準(zhǔn)備金率，銀行在悄然調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，嗷嗷待哺的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅沒有多得眷顧，反而成為壓縮的重點(diǎn)。
另一位銀行界人士分析稱，這既服從銀監(jiān)會(huì)指導(dǎo)精神，也是銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮的做法———既然有那么多可以獲得更多回報(bào)、風(fēng)險(xiǎn)更少的貸款需求，銀行為什么還要選擇風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高的開發(fā)貸款呢？
據(jù)介紹，和對(duì)其他行業(yè)的信貸調(diào)整一樣，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款同樣是采取了“棄劣保優(yōu)” 的策略。多家銀行曾表示，在信貸從緊之下將收縮開發(fā)貸款，中小開發(fā)商首當(dāng)其沖。但現(xiàn)在，一些此前被認(rèn)為較大的開發(fā)商也遭遇了資金難求壓力。
加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)控制
不僅如此，銀行還分別在上下游兩個(gè)方面加強(qiáng)了對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的控制。深發(fā)展住房和消費(fèi)信貸部門人士告訴記者，去年下半年以來，在深圳房?jī)r(jià)泡沫顯現(xiàn)之下，深圳大部分銀行嚴(yán)格對(duì)借款人的資產(chǎn)審查，不同程度提高按揭貸款門檻。
有消息稱，銀監(jiān)會(huì)正協(xié)同國土資源部對(duì)房地產(chǎn)出讓市場(chǎng)進(jìn)行聯(lián)合監(jiān)控。這一舉措意味著銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場(chǎng)上的交易風(fēng)險(xiǎn)能夠進(jìn)行監(jiān)測(cè)，從而更好的了解開發(fā)企業(yè)質(zhì)量，加強(qiáng)信貸管理。
接受采訪的人士并不擔(dān)心給開發(fā)商貸款“斷奶”將導(dǎo)致不良資產(chǎn)劇增。“銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)可以控制?！币晃唤邮懿稍L的銀行人士說，他認(rèn)為，“即使開發(fā)商貸款收不回來，形成不良貸款，由于開發(fā)貸款一般會(huì)以相應(yīng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地所有權(quán)作抵押，銀行會(huì)通過拍賣處置開發(fā)商的所抵押的項(xiàng)目樓盤來保全資產(chǎn)?！?/p>
中國銀行國際金融研究所副所長宗良認(rèn)為，銀行地產(chǎn)貸款主要分為開發(fā)企業(yè)貸款和個(gè)貸，兩者中的任何一種變化都會(huì)影響到銀行房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量，但他對(duì)目前的房貸資產(chǎn)可能發(fā)生的變化情況感到樂觀。
根據(jù)央行去年底的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，全國主要金融機(jī)構(gòu)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額約4.7萬億元，占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款總余額約18%。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額、個(gè)人住房貸款余額分別占總余額的6.76%和9.99%。
個(gè)貸被認(rèn)為穩(wěn)定性非常高。恒生銀行行政總裁符致京此前接受記者采訪時(shí)介紹，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)暴跌的經(jīng)驗(yàn)說明，自主性購房者的貸款非常穩(wěn)定。廣發(fā)行一位人士看法類似：“對(duì)于自住需求的購房者來說，即使房?jī)r(jià)大跌，有正常收入的購房者一般不會(huì)斷供而讓銀行拍賣自己的房產(chǎn)”。
開發(fā)商降價(jià)求生是正道
真正的擔(dān)心只來在于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款?！爸灰孔咏ê貌N售出去，貸款就不會(huì)出問題。而如果因資金鏈緊張無后續(xù)資金造成房子未建成形成爛尾樓，對(duì)銀行損失相對(duì)較大?！币晃汇y行人士說。
這一點(diǎn)，實(shí)際上正是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行以死相逼的砝碼所在。目前的確有眾多開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)繃的非常緊張，尤其是中小開發(fā)商。
但銀行界人士認(rèn)為，以死相搏更像是自殺，一是這需以房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)為前提；二是只有全國大范圍出現(xiàn)此類調(diào)整才能對(duì)銀行構(gòu)成沖擊，但這種情況的可能顯然很小。而且開發(fā)商目前尚不是無路可退，只剩破產(chǎn)一條絕路。放棄暴利想法，加速銷售回籠資金是銀行界人士指出的辦法。實(shí)際上，相對(duì)于個(gè)貸，開發(fā)貸款一般期限較短，隨著樓盤落成，開發(fā)商通過售房回流資金歸還銀行貸款，開發(fā)貸款由此轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的個(gè)人按揭貸款。實(shí)現(xiàn)這一步，開發(fā)商可以獲得資金，銀行信貸資產(chǎn)就能轉(zhuǎn)危為安。
在這一點(diǎn)上銀行和開發(fā)商具有利益共同點(diǎn)。目前銀行界人士對(duì)開發(fā)商采取這一策略同樣抱有期待，對(duì)曾經(jīng)的暴利戀戀不舍的開發(fā)商，或許經(jīng)到了該聽從銀行人士建議的時(shí)候了。(記者 唐曜華 孫 聞)
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