徐滇慶對(duì)于開發(fā)商面對(duì)貨幣從緊以來資金鏈緊張的爭議認(rèn)為，對(duì)于支撐不下去的開發(fā)商來說，放棄部分股權(quán)或者降低利潤不失為眼下度過難關(guān)的明智之舉，雖目前房地產(chǎn)成交量低迷，但自住需求依然強(qiáng)勁，政府應(yīng)該逐步通過增加保障性住房的供給，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，這樣才能使房地產(chǎn)市場在新的供求關(guān)系下尋求新的平衡點(diǎn)，逐步向理性回歸。
房價(jià)未來會(huì)降還是會(huì)漲？
剛才從各位專家的分析中，我們不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在這個(gè)階段，最難過的當(dāng)數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商。一方面，連續(xù)加息和提高準(zhǔn)備金率之后，銀行收縮銀根，開發(fā)商獲得的資金供應(yīng)減少，另一方面，第二套房貸款政策出臺(tái)后，購房者普遍觀望，市場冷清，資金回籠的速度也在快速下降。可以說，今年房地產(chǎn)商的資金鏈條兩頭都被崩的緊緊的，這給他們究竟帶來了多大的壓力？再來了解一下房地產(chǎn)開發(fā)商的狀況。
SOHO中國主席潘石屹在今年的三月底就拋出了“房地產(chǎn)開發(fā)商從來沒有這樣缺錢”的言論，在業(yè)界一時(shí)激起千層浪，他同時(shí)預(yù)言，由于貨幣政策緊縮，中國房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)經(jīng)歷百日巨變，大量中小開發(fā)商面臨倒閉的可能，但與此同時(shí)，也有一些開發(fā)商提出反駁，認(rèn)為“百日巨變”論，夸大了這種影響，貨幣緊縮政策真會(huì)讓房地產(chǎn)開發(fā)商面臨絕境嗎？
明天地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰：“實(shí)際上，一旦你這個(gè)開發(fā)商一個(gè)樓盤沒有把握住，你資金鏈出現(xiàn)問題，你沒有錢再拿項(xiàng)目時(shí)你就被淘汰出局，實(shí)際這個(gè)是百日巨變最真實(shí)的含義。”
記者也了解到，從去年9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、住房消費(fèi)貸款、商業(yè)用房購房貸款、房地產(chǎn)信貸征信制度等做了全面規(guī)定，九二七新政推出以來，金融系統(tǒng)提高了開發(fā)商的貸款門檻，并要求住宅要在封頂之后才能預(yù)售，進(jìn)一步緊縮了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈。
采訪中陳云峰告訴記者，更多的房地產(chǎn)開發(fā)商都一致認(rèn)為，2007年是地少錢多，2008年是地多錢少，而降低樓盤的利潤空間，也不失為目前走出困境的有效做法。
陳云峰：“實(shí)際上這個(gè)就是我說的，他肯定要降價(jià)，他要降多少以什么方式降，是需要考慮的，這種適應(yīng)市場是應(yīng)該肯定的，因?yàn)槟阒挥袑?shí)現(xiàn)了銷售回款，你的資金鏈才不會(huì)斷裂。”
作為房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭，萬科率先在深圳、上海等地實(shí)行了降價(jià)銷售策略，從而加速了萬科的資金回流，但這一做法受到了眾多行業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)商的非議。
記者也了解到，第二套房貸新政的出臺(tái)的目的就是通過收縮個(gè)人信貸規(guī)模來抑制購房需求，尤其是投資性需求，陳云峰告訴記者，很多房地產(chǎn)投資者在感到風(fēng)險(xiǎn)加大的同時(shí)，逐步淡出了市場。
從資金鏈上看，房地產(chǎn)商的日子今年不好過，從購房者的心理預(yù)期上，樓市降價(jià)的壓力也在不斷加大，但是，就在不少人看空樓市的時(shí)候，記者也聽到了另外一種聲音，說房價(jià)未來不僅不會(huì)降，反而可能會(huì)上漲。
北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心教授徐滇慶：“在分析房價(jià)和股指的問題一定要看到資金流的走向，沒有必要聽從那些不負(fù)責(zé)任的猜測，要相信國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，不要相信開發(fā)商話。”
徐滇慶告訴記者，新的從緊貨幣政策要求房地產(chǎn)商自有資金達(dá)到35%才能獲得貸款，這一舉措是為了銀行的安全，銀行安全了，老百姓的利益才有保障。
徐滇慶：“全國的房地產(chǎn)開發(fā)商平均自有資金只有25%還不到，為了防范國家的金融危機(jī)，就必須在短期內(nèi)要求房地產(chǎn)商達(dá)標(biāo)。”
對(duì)于開發(fā)商面對(duì)貨幣從緊以來資金鏈緊張的爭議，徐滇慶卻認(rèn)為對(duì)于支撐不下去的開發(fā)商來說，放棄部分股權(quán)或者降低利潤，不失為眼下度過難關(guān)的明智之舉。
徐滇慶：“開發(fā)商不要太貪，要顧全大局，要想到中國的金融安全，要補(bǔ)充自有資金，只要出讓你的股權(quán)就可以了，并不難，就是把你的資本回報(bào)率的預(yù)期值調(diào)低一點(diǎn)，暴利時(shí)代已經(jīng)過去了。”
徐滇慶認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，但由于目前國內(nèi)投資渠道狹窄，19萬億元的銀行存款中有50%的短期和活期存款，在負(fù)利率驅(qū)動(dòng)下，這些資金很有可能再次流向房地產(chǎn)市場。
徐滇慶：“要知道2007年全國商品房銷售總額只有2萬7千億，今年居民收入不比去年低，這2萬7千億依然存在，海外再加一點(diǎn)，銀行存款再加一點(diǎn)，如果有3萬7千億，擁進(jìn)房地產(chǎn)市場，房價(jià)很有可能出現(xiàn)，大漲的趨勢。”
徐滇慶也認(rèn)為，雖然目前房地產(chǎn)的成交量低迷，但自住需求依然強(qiáng)勁，政府應(yīng)該逐步通過增加保障性住房的供給，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，這樣才能使房地產(chǎn)市場在新的供求關(guān)系下尋求新的平衡點(diǎn)，逐步向理性回歸。
徐滇慶：“2006年全國完成廉租房的投資是47億，相當(dāng)于政府總開支3800億的0.17%，和世界各國的差距是十幾倍，我們應(yīng)該呼吁，按照中央的要求，把10%的土地出讓金用于廉租房。”
半小時(shí)觀察：房價(jià)的背后是金融安全
我們上周連續(xù)幾天報(bào)道了幾個(gè)城市的房價(jià)變化，我們本來希望能夠在傳統(tǒng)的樓市“紅五月”捕捉到價(jià)格的趨勢性變化，但很遺憾，我們錯(cuò)了，“紅五月”沒有出現(xiàn)，成交量始終沒有明顯放大，我們無法得出一個(gè)趨勢性的價(jià)格變化。
但我們得到另外一個(gè)明確性的信號(hào)：某些城市房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了階段性供過于求的現(xiàn)象。大家剛才看到的，北京春季房展會(huì)上，來的房產(chǎn)商比以前都要多，促銷的手段比以前都要熱鬧。但是消費(fèi)者依然不被打動(dòng)，這一次他們底氣很足，知道市場上的這一變化，也知道開發(fā)商現(xiàn)在手頭很緊，他們要的是實(shí)實(shí)在在的東西。
我們欄目用了相當(dāng)篇幅來報(bào)道房價(jià)，為什么？其實(shí)房價(jià)的漲跌僅僅是表象，國家的金融安全才是我們真正的著眼點(diǎn)，在國際上，房價(jià)下跌套牢銀行的例子我們聽得太多太多。
主編：周人杰
記者：李言
攝像：沈焱景延
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