核心提示：近日，兩起事件引起人們的爭議:深圳桑泰地產向業主退補數千萬元房款，而北京一家開發商則因拒絕業主退補差價的要求而被告上法庭。孰是孰非？社會上對開發商及業主的行為莫衷一是。
正當樓市處于救與不救的爭議時，近日，發生在深圳及北京的兩起事件，吸引了不少人的關注。
深圳桑泰地產名為丹華府的樓盤推出特惠單位，對此前購房的業主，開發商按照特惠單位的價格，全部對購房者進行了差額補償，成為首個全額補償購房業主差額的開發商。
就在深圳桑泰地產對業主補償差價的同時，北京的涂女士卻因要求退還差價未果，憤而一紙訴狀把其房產開發商告上法庭討要差價。目前，法院已經受理此案，并將在近期審理。
進入2008年，樓市出現“寒流”，對于房產商采取降價措施后造成的價格差異，退與不退到底是誰說了算，業主因開發商降價要求補差價是否合理合法等問題，因這兩起事件而備受關注。中國社科院研究生院院長助理、法學博士文學國教授接受《法制周報》記者采訪時認為，深圳桑泰地產同意向業主補償差價，這是開發商的價格調整，屬于企業行為。而業主通過施壓、法律等形式迫使開發商予以補償，這違背了商業契約的基本規則和市場經濟買賣自愿原則。
開發商主動補差價
10月12日，正值周日。深圳的天空盡管陰沉沉的，但仍然擋不住人們看房的熱情。
深圳桑泰地產售樓處的工作人員，不停地招呼著前來咨詢的人們。“房價降下來之后，人們自然就想來買了。”桑泰售樓處一位工作人員對記者說。
因為是周日，來桑泰地產售樓處看房的人要比平常略顯多一些。但是，大家對桑泰的關注，也許并不是針對其房價的高低或樓盤的優劣，而是桑泰地產采取了一鳴驚人的舉措——向業主補償差價，成為全國首個全額補償業主房價差額的開發商。
進入2008年，由于樓市出現“寒流”，一時間，上海、杭州、深圳等大城市的房價紛紛縮水，而一些業主的房子還沒到手，已遭遇大幅度縮水。
于是，在深圳出現了一種新現象，因部分開發商調低房價銷售樓盤，不少業主紛紛提出了退房、贈送裝修、贈送車位、減免物業費等要求，希望得到補償。有的業主甚至還采取了一些干擾售樓處銷售工作的極端措施，并到政府部門表達訴求。而就在深圳兩大上市地產公司金地、萬科分別稱將不會滿足部分業主提出的“補差價、退房”等要求時，桑泰地產卻在同一時間作出了反其道而行的全額補償差價的承諾。
按桑泰地產的承諾，對此前購房的業主，開發商將按照特惠單位的價格全部進行差額補償。(法制周報新聞熱線:0731-4802117)據記者了解，桑泰地產的這個樓盤于去年年底開盤，均價2萬元/平方米，該樓盤推出的特惠單位，均價為1.6萬元/平方米，起價為1.3萬元/平方米，由此產生的差價，開發商愿意給予全部業主差額補償。補償分為兩種方式進行：還沒有簽訂合同的業主，開發商會直接以新價格與之簽合同；已經簽訂了購房合同的業主，開發商則以裝修款的形式退回給客戶。
目前，桑泰地產已對所有的業主進行了差價補償。桑泰地產有關人士向記者透露，由于具體的補償金額還在統計中，估計總額在2000萬元至3000萬元之間。
桑泰地產營銷總監蔡燦接受媒體采訪時表示：“開發商沒有義務賠償業主因為降價帶來的損失。桑泰此次行動，主要是考慮業主是真心喜歡這個樓盤，我們不想讓他們在短期內承擔如此大的損失。從法律上說，桑泰地產此輪降價不需要對業主負經濟責任，但是從道義上說，業主是出于對桑泰品牌的信任和支持才購買房子，桑泰此次‘全額補償’是將消費者的置業損失轉移到開發商，體現了我們對消費者的體恤與關懷。”
質疑和贊揚聲共存
盡管桑泰地產營銷總監蔡燦說差價補償是公司對消費者的體恤和關懷，但這仍然猶如扔進樓市的一枚重磅炸彈，質疑和贊揚的聲音各執一詞，桑泰地產由此也被推向了輿論的風口浪尖。
開發商的資金鏈可能面臨斷裂威脅？開發商基于一種悲傷的市場判斷？開發商的這種銷售策略是否與桑泰地產當初市場定價過高有關？一時間，網上、社會上的各種猜測紛紛涌現。
對于開發商此舉，曾有網友認為是“可能暴利太大，良心上過不去，或者怕以后遭報應”。還有人認為，這是開發商的自我炒作，是在作秀，真正目的是吸引客戶來買房。也有人認為，無論出于房子促銷、打品牌或其他目的，開發商能夠對已售出的房子給出一些補償，購房者能夠享受到實實在在的購房實惠，這本是一件好事。
而當地某政府部門對此的態度則是，開發商向業主補差價這個頭不能開，因為客戶不滿意的是開發商降價銷售，而降價銷售屬于開發商的權利，業主要求退房或者補償差價于法無據，不屬于合理訴求，一旦答應了業主的要求，將會破壞契約和誠信原則，此頭一開，將形成不好的先例。
法律人士指出，購房者也應該有“投資有風險，置業須謹慎”的意識，房產的交易由業主和開發商雙方自愿完成，業主在交易完成后要求補償的行為得不到法律支持。
在開發商中，桑泰地產的全額補償行為顯得特立獨行。有開發商表示，購房者提出“降價補償”是一種不合理的要求，開發商沒有責任和義務去承擔業主的損失。大部分地產商表示，桑泰地產的全額補償差價只是一種個案，并不會形成一種普遍現象。
10月12日，《法制周報》記者致電桑泰地產售樓處，對記者提出其補償差價的動機這個問題，桑泰地產的一位法律顧問解釋說，補償只是在房價下跌時，企業根據市場情況以及企業發展需要作出的一個自主性行為，因為降價會使購房的業主產生心理不平衡，也容易產生社會矛盾，桑泰地產這樣做是為防止這些現象的發生。對社會上的質疑，這位人士稱，他們的補償行動已接近尾聲，不存在作秀。
北京業主討要降價待遇
而與深圳桑泰地產的做法不同的是，不少地方的開發商則是直接拒絕了業主的要求。北京的涂女士便是被開發商拒絕差價補償要求的業主之一。
今年5月10日，涂女士與北京方恒置業公司簽訂《北京市商品房預售合同》，購買了東恒時代家園三期的一套房屋。簽訂合同之前，她聽說開發商即將對預售樓盤進行大規模促銷活動，因擔心購房后房屋貶值，她遂向銷售人員詢問了相關情況。當時，銷售人員表示，即將進行的優惠活動只針對不好賣的朝北戶型，并保證稱，涂女士看中的朝南兩居室戶型絕對不會降價，并一再催促她簽訂合同。
于是，涂女士與開發商簽訂了購房合同，并付了60%的首付。
然而，10天后，涂女士發現，東恒時代家園三期的房子在搞促銷活動，戶型包括西南戶型，每平米價格降為2.1萬元。“這樣算下來，每平方米降1800元，按此價格計算，我的房子整整降了14.7萬元，也就是說我為此將要多付這么多錢。”涂女士同售樓人員商量，是否可以退掉房屋，重新以現價購買，或者退回一部分差價。但開發商一口回絕，稱此事沒有可能。
涂女士認為，銷售人員向其隱瞞了與訂立合同有關的重要事實，使其在違背真實意思的情況下訂立了合同，給其造成重大損失。于是，一氣之下，涂女士一紙訴狀將開發商告上法院，要求變更購房合同，使自己也能享受降價待遇。涂女士要求，將合同中約定的房屋單價由套內建筑面積22986.17元/平方米降至21064.22元/平方米，并將貸款金額由60萬元變更為45萬余元。
據記者10月12日從朝陽法院獲悉，目前，此案已經被受理，并將在近期審理。
記者致電北京方恒置業公司辦公室，其工作人員稱，涂女士的要求是不可能滿足的，因為合同已經簽好。“買房就像投資股票一樣，是有風險的。降價是市場行為，現在降價了，你讓我補退差價，那如果房子漲價了，是不是你該退給我錢呢？”這位工作人員說。
據了解，這是繼深圳、廣州等地出現因房價下跌而引發業主告開發商案件后，北京發生的首起降價訴訟案。(法制周報新聞熱線:0731-4802117)對于所購房屋出現降價后該如何解決的問題，北京中銀律師事務所蔣青化律師表示，不管購房者選擇以哪方面的損失作為訴訟標的，房價下跌都不能成為退房或是要求補償的必要條件。因為根據最高人民法院關于審理商品房買賣糾紛案件的司法解釋，只有當房屋主體結構存在質量問題，或是非主體結構發生質量問題嚴重影響業主居住的情況下，或者合同約定的其他退房條件滿足時，業主才能退房或要求補償。房價下跌顯然不屬于法定的或約定的退房或補償條件。
“除非是在合同中就這種情況進行了明確說明，否則，這種訴訟很難勝訴。”蔣青化說。
權威分析
開發商補與不補都與法律無關
退房，本身并不是一個法律術語，法律上與此對應的詞語是“解除購房合同”。一般地說，合同既然已由雙方當事人簽字生效，任何一方就不能隨意反悔，因此，絕對的“無條件退房”是不可能的，只有達到法律規定或者雙方事先合同約定的條件時，才允許當事人解除合同。既如此，深圳桑泰地產為何同意向業主補償差價，而北京方恒置業公司卻拒絕業主的要求，以致被告上法庭？
中國社科院研究生院院長助理、法學博士文學國教授接受《法制周報》記者采訪時認為，買賣房屋是屬于合同契約關系，業主要求降價退房、補差額這類行為不屬法定義務，降價后退不退差價，須由購房合同約定。如果合同有補差價的相關約定，開發商須按合同約定向業主履行補差價義務。除合同約定外，業主除非有足夠的理由符合法定或合同約定“退房”、“補差價”的情形，否則，業主提出的有關要求基本上不可能通過訴訟的方式獲得勝訴。
他認為，深圳桑泰地產同意向業主補償差價，這是開發商作出的調價，屬于開發商的權利，也就是對降價之前的業主和降價之后的業主之間存在的價格差進行調整，是屬于開發商自己決定的行為，不屬于法律的范疇。
文學國表示，任何買賣行為都是有價格下跌風險的，房地產市場的買賣行為也是如此。房屋買賣是一種市場行為，業主購房之后價格漲跌屬于商業風險，這種風險是隨著購房合同生效時從開發商轉移至業主承擔的。因此，個別企業基于其自身實際及發展需要而采取的單方面商業行為，不代表開發商具有法律或合同上的補差價義務，購房者不能借此主張和要求開發商補償差價。
“比如，我們去商場買衣服花了500元錢，隔一段時間發現衣服打折了，只要250元錢，那么，其中的差價難道是要商場來補償？”文學國說，買衣服和買房子其實性質是一樣的，只是房地產市場本身的價格波動造成的影響會比較大，所以消費者出現的不平衡心理也會比較明顯。
針對目前幾大城市出現的退房團維權行為，文學國認為，“這其實是濫用了消費者的權益，在買賣房屋時，合同都是雙方自愿簽訂的，“如果業主在買房時預期房價將會漲的話，為什么沒有預計它也會跌呢？其對于自身買房行為的價格風險不可能不知曉。正所謂‘買者自負’，既然選擇了高價位購房，就理應能夠承擔房價波動帶來的損失。”
針對目前樓市降價風波帶來的問題，文學國認為，首先應該維護合同的嚴肅性，做到有損失有承擔，而不是一味拒絕接受市場的結果，通過集體施壓等形式迫使開發商予以補償，這違背了商業契約的基本規則和市場經濟“買賣自愿”原則。(新聞來源：湖南電視臺-etv《法制周報》記者郭薇燦) |
