有關(guān)二套房貸收緊的傳聞在各方的確認(rèn)、否認(rèn)下變得撲朔迷離，“信貸緊縮”是否會(huì)伴著秋天來(lái)臨？7月以來(lái)，信貸總量下降，住宅成交量下降，這股向下的力量將帶來(lái)深幅調(diào)整還是將指向平穩(wěn)的回歸？經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)聯(lián)合新浪房產(chǎn)舉辦2009藍(lán)籌地產(chǎn)評(píng)選系列論壇，就二套房貸收緊、地產(chǎn)企業(yè)IPO重啟等話題同華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)、虎杰投資首席分析師張寅、成全顧問(wèn)總裁全忠進(jìn)行深入探討，以期通過(guò)來(lái)自企業(yè)、市場(chǎng)的觀點(diǎn)和數(shù)據(jù)梳理出目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的脈絡(luò)。
二套房貸收縮與否成謎 11月或?qū)⒊蔀闃鞘修D(zhuǎn)折點(diǎn)
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：各地方收緊二套房貸，取消七折利率的消息不絕于耳，二套房的成交量如何？
任志強(qiáng)(華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁)：有人說(shuō)上海把七折利率變成八五折，我們沒(méi)有看到任何縮緊二套房貸的說(shuō)法，沒(méi)有一個(gè)銀行承認(rèn)，8月25日召開(kāi)的北京銀行董事會(huì)也沒(méi)有承認(rèn)。銀監(jiān)會(huì)提出嚴(yán)格按照二套房貸規(guī)定執(zhí)行是在6月份，如果各個(gè)銀行嚴(yán)格按照二套房貸辦法執(zhí)行，應(yīng)該在7月份出現(xiàn)二套房貸的緊縮。但實(shí)際數(shù)字顯示，二套房貸是增加的，而且增加的幅度很大。個(gè)人銷(xiāo)售信貸增加了接近80%，這個(gè)增長(zhǎng)不能說(shuō)明二套房貸已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了緊縮。
從7月份到現(xiàn)在，國(guó)務(wù)院、財(cái)政部、銀監(jiān)會(huì)、發(fā)改委等部門(mén)多次發(fā)出銀行利率不變的信息。如果銀行或者央行發(fā)生了逆向變化，我想挽救經(jīng)濟(jì)危機(jī)的努力就會(huì)失敗了，下一步可能是多個(gè)“W”型再次起伏的情況。
二手房交易現(xiàn)在在許多地方已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了一手房，北京每個(gè)月二手房交易量已經(jīng)超過(guò)了兩萬(wàn)套。這個(gè)勢(shì)頭并沒(méi)有因?yàn)槎追抠J或者其他原因出現(xiàn)大幅度下降，起碼我們?cè)?月份以前還沒(méi)有看到。從現(xiàn)在來(lái)看，二手房市場(chǎng)交易量還是很活躍，包括上海和北京。如果這個(gè)政策發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，可能二手房對(duì)一手房的推動(dòng)作用就沒(méi)有了，置換能力或者改善性需求可能都沒(méi)有了。如果二手房沒(méi)有轉(zhuǎn)化為購(gòu)買(mǎi)新房的現(xiàn)金，許多投資人可能沒(méi)有資金去投入一手房。
全忠(成全顧問(wèn)總裁)：目前二套房銷(xiāo)售量在下降，但價(jià)格在上漲，基本上恢復(fù)到了2008年的價(jià)格水平。同時(shí)，一些大型項(xiàng)目的中小戶(hù)型銷(xiāo)售仍然比較好，超過(guò)130平方米的戶(hù)型銷(xiāo)售速度開(kāi)始下降。在7月份之前改善性、投資性需求受到了激發(fā)。現(xiàn)在各個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售不像7月份那么順暢。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：下半年，信貸、利率政策是否會(huì)有大的調(diào)整？對(duì)市場(chǎng)和企業(yè)會(huì)有怎樣的影響？
張寅 (虎杰投資首席分析師)：首先看信貸政策。在7、8月份，房貸并沒(méi)有下來(lái)。銀行方面更愿意放貸，“鐵公機(jī)”壞賬幾率顯然比這個(gè)高。也許二套房政策會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，但一手房首付比例不會(huì)變太多。
第二，一般來(lái)說(shuō)，低利率會(huì)保持至少一年半的時(shí)間，現(xiàn)在低利率在這一輪才這么短，我看不出在三個(gè)月之內(nèi)升高的可能。
第三，現(xiàn)在的信貸總量在7月份確實(shí)在下降，最好的預(yù)期是到明年上半年有一個(gè)穩(wěn)定的貨幣供應(yīng)量，不要大起大落。
信貸還有一個(gè)手段——提高存款準(zhǔn)備金，就目前來(lái)看，這種情況也不太大。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，下半年所謂流動(dòng)性肯定要比上半年弱。
在這樣的利率環(huán)境下，很可能10月份、11月份的買(mǎi)房高潮不會(huì)像以往那么火爆。因?yàn)槲覀円酝牡痉炊霈F(xiàn)了暴漲，等于我們透支了。11月份是一個(gè)敏感的月份，如果二套房政策持續(xù)下去，二套房的銷(xiāo)售有可能繼續(xù)下降。
上市公司還有所謂的報(bào)表壓力。如果明年年初或今年年底，有個(gè)別開(kāi)發(fā)商特別是上市開(kāi)發(fā)商做出價(jià)格優(yōu)惠，我絕不意外。
所以我認(rèn)為，11月份是一個(gè)房?jī)r(jià)、促銷(xiāo)可能出現(xiàn)變化的一個(gè)月份，一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
任志強(qiáng)：我不認(rèn)為我們?cè)诙唐趦?nèi)會(huì)調(diào)整利率，銀行現(xiàn)在的準(zhǔn)備金率已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我們國(guó)家銀行公布的準(zhǔn)備金率。利率的變化會(huì)涉及到匯率的變化，匯率的變化又會(huì)影響進(jìn)出口、境外旅游、礦石和大宗商品的價(jià)格。從全球情況來(lái)看，如果美國(guó)沒(méi)有從低潮中走出來(lái)去提高利率，任何一個(gè)國(guó)家提高利率的可能性都不大。尤其是我們對(duì)世界的影響力遠(yuǎn)不如美元的影響力。
因此在今年年底之前，如果中央保持貨幣政策不變，我認(rèn)為下半年市場(chǎng)還會(huì)比較好。
從企業(yè)資金運(yùn)行能力來(lái)看，2008年底的降價(jià)屬于保命的價(jià)格狀態(tài)，它也不是一個(gè)合理狀態(tài)，現(xiàn)在可能相對(duì)好一點(diǎn)。
交易量漲幅會(huì)略有下降。我不期待我們像4、5、6、7月這樣持續(xù)30%—40%的增長(zhǎng)速度，如果保持這樣的增長(zhǎng)速度，到年底不但是房子崩盤(pán)了，庫(kù)存崩盤(pán)了，價(jià)格也得崩盤(pán)。所以它適度回調(diào)以后，保持在穩(wěn)定的狀態(tài)下已經(jīng)很好了。
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