城市化預(yù)期下的“囤地”
事實(shí)上，央企囤地并非從今年才開始。
國(guó)土部日前發(fā)布了一組令人震驚的數(shù)據(jù)：從2006年到2008年，全國(guó)至少有3.3億平方米的已購(gòu)置土地尚未被開發(fā)，市場(chǎng)存量一直未被消化。
這其中有一部分土地歸在央企名下。據(jù)央視《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》報(bào)道，華潤(rùn)置地等多家香港上市公司，涉嫌在內(nèi)地大舉囤地或逾期不發(fā)展。本報(bào)記者今年年初的統(tǒng)計(jì)顯示，華潤(rùn)置地年初在京土地儲(chǔ)備量位居地產(chǎn)商之首，達(dá)到190萬平米。
據(jù)易居克而瑞機(jī)構(gòu)發(fā)布的2009年三季度房企銷售情況報(bào)告，截至9月底，中國(guó)前十大房企的平均土地儲(chǔ)備面積高達(dá)3000萬平方米。其中包括保利、中海等央企。
對(duì)此某品牌開發(fā)商表示，在大盤開發(fā)理念下，“一塊體量100萬平方米的土地，開發(fā)商一定會(huì)分周期開發(fā)，不可能同時(shí)開工。”以中海為例，“過去它都拿70萬到80萬平方米的地塊，但開發(fā)需要幾年的周期，如果把這種情況統(tǒng)計(jì)進(jìn)去，一定有很多地塊都屬于批而未用，”這就造成“囤地”，而這種情況更多見于二三線城市。
潘石屹認(rèn)為，房地產(chǎn)商囤積土地，是根據(jù)目前土地政策預(yù)測(cè)未來，把寶壓在土地供應(yīng)不足，奇貨可居的假設(shè)上；國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長(zhǎng)巴曙松指出，在中國(guó)城市化進(jìn)程中，目前對(duì)地產(chǎn)商利潤(rùn)貢獻(xiàn)最大的，主要還是來自于購(gòu)買土地然后有一個(gè)開發(fā)周期，土地的自然增值帶來的利潤(rùn)，即使如萬科、遠(yuǎn)洋等優(yōu)秀地產(chǎn)商也是如此。這種情況在日本也發(fā)生過。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)席總裁周忻認(rèn)為，央企大舉拿地是出于對(duì)中國(guó)城市化的預(yù)期，為什么都在拿地，要看房地產(chǎn)市場(chǎng)的脈絡(luò)和連貫性，如果把買地做成5到10年的投資，長(zhǎng)期看好的話，現(xiàn)在拿地也不奇怪。
中信
11月2日上午，在天津舉行的一場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，中信集團(tuán)以底價(jià)36億元拿下了天津津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)天嘉湖一塊純住宅地塊，該地塊面積為248萬平米，創(chuàng)下天津2009年土地市場(chǎng)成交地塊總面積和總價(jià)的新高。該地塊規(guī)劃建筑面積251萬平米，按照土地最終摘牌價(jià)36億元計(jì)算,該地塊樓面地價(jià)約為1434元/平方米。
中海
10月30日，在長(zhǎng)春舉行的土地拍賣會(huì)上，中海地產(chǎn)以14.64億元的高價(jià)拿下位于東湖大路附近的“長(zhǎng)鈴”地塊，該地塊折合樓面價(jià)為3483元/平米，為長(zhǎng)春地王。據(jù)悉，該地塊為居住用途，預(yù)計(jì)建成后成本為7000元/平方米，最早會(huì)在2011年上市。財(cái)大氣粗的中海地產(chǎn)近日已經(jīng)先后競(jìng)得了佛山千燈湖地塊、重慶江北區(qū)江北城組團(tuán)體育公園地塊和沈陽“荷蘭村”地塊，三塊地皮總價(jià)均在40億元左右，共耗巨資一百多億元。
保利
10月20日，在南京舉行的土地拍賣會(huì)上，保利地產(chǎn)以17.97億元競(jìng)得標(biāo)號(hào)為G52的棲霞區(qū)馬群大莊6號(hào)地塊，折合樓面價(jià)為6956元/平米，再次刷新其之前創(chuàng)造的地王紀(jì)錄。10月30日，保利地產(chǎn)在佛山以13億人民幣競(jìng)得前富力被退地塊之一的佛山東平新城佛(掛)2009-003地塊，折合樓面地價(jià)達(dá)2461.20元/平方米。
華潤(rùn)置地
華潤(rùn)置地九月中旬透露，將會(huì)斥資100億用于增加土地儲(chǔ)備，但是還沒有明確的收購(gòu)目標(biāo)。同時(shí)其董事長(zhǎng)王印表示，下半年將會(huì)積極買地。其實(shí)從今年4月至10月中旬，華潤(rùn)置地在全國(guó)囤地12幅，足跡遍布合肥、福州及南京等地。
招商地產(chǎn)
9月17日，攜手香港九龍倉(cāng)以6.41億元總價(jià)、5333元/平米樓面價(jià)成功競(jìng)得天津河?xùn)|新區(qū)一地塊。
爭(zhēng)議
新利潤(rùn)來源還是新泡沫？
巴曙松認(rèn)為，“中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入利潤(rùn)結(jié)構(gòu)調(diào)整期”，第一由原來主要依靠土地增值收入作為利潤(rùn)貢獻(xiàn)，轉(zhuǎn)向?yàn)橄M(fèi)者提供增值服務(wù)，提供好的產(chǎn)品，細(xì)分的產(chǎn)品；第二是行業(yè)的調(diào)整，從原來的低準(zhǔn)入門檻，轉(zhuǎn)向因?yàn)榈貎r(jià)推動(dòng)下高資金管理的要求，會(huì)推高中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)集中度；第三，房地產(chǎn)的區(qū)域增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)在調(diào)整，一線城市因?yàn)楦叩貎r(jià)、高房?jī)r(jià)增長(zhǎng)動(dòng)力在減弱，二三線城市成為房地產(chǎn)增長(zhǎng)的主要區(qū)域。
對(duì)開發(fā)企業(yè)來說，二三線城市將成為其新的利潤(rùn)增長(zhǎng)來源。“我們現(xiàn)在很看好重慶、南京、成都、太原等二線城市，”保利、華潤(rùn)、中信等公司人士表示。
但巴曙松同時(shí)警示，樓市存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分開發(fā)商目前在二三線城市所拿地塊地價(jià)過高，泡沫隱現(xiàn)；二三線城市土地已成為一種單純的投資品，這其中隱含風(fēng)險(xiǎn)。上海房地產(chǎn)專業(yè)人士蔡為民表示，應(yīng)警惕上市房企中“地市”、“股市”互推互漲的現(xiàn)象，上市房企利用“地王”題材炒高股價(jià)、融資獲利，既進(jìn)一步抬高了房?jī)r(jià)和地價(jià)，也把銀行、股市甚至地方政府一同拉進(jìn)場(chǎng)內(nèi)，某種程度上說，“土地資本化”比“商品房資本化”更具風(fēng)險(xiǎn)，一旦房?jī)r(jià)和地價(jià)掉頭向下，資本早晚會(huì)退出，地市、股市循環(huán)互推的過程就會(huì)中斷，樓市泡沫一旦破裂，開發(fā)商、股民、銀行甚至地方政府都可能被套牢。
記者觀察
當(dāng)土地成為投資品風(fēng)險(xiǎn)難免
2004年之后，由于貨幣投放量的不斷增加，房地產(chǎn)作為投資品的屬性凸顯，同時(shí)土地實(shí)行招拍掛，資金實(shí)力強(qiáng)大的地產(chǎn)商尤其是部分央企，在城市化預(yù)期下，將囤地作為未來房屋升值和利潤(rùn)來源的手段，這樣，土地也成為了一種投資品。
囤地的第一輪首先是一線城市，而在今年一線城市房?jī)r(jià)已達(dá)歷史高位的情況下，房企又將目光轉(zhuǎn)向他們認(rèn)為具有潛力的二三線城市。
正如《中國(guó)房地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》所指出的，國(guó)企將土地變成了一種囤積的資源，而大舉高價(jià)拿地囤積，令未來的風(fēng)險(xiǎn)累積。
相對(duì)于土地的自然升值，房屋的建造、營(yíng)銷等成本的增加微乎其微。因此，市場(chǎng)今天遇到的所有房?jī)r(jià)問題的根源在土地，房?jī)r(jià)只是土地供應(yīng)出現(xiàn)問題的表現(xiàn)形式。
土地和地價(jià)是決定房?jī)r(jià)最根本的因素，土地管理制度最終決定著中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的未來。這已成為諸多業(yè)內(nèi)人士包括許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家的共識(shí)。
綜合各種建言，國(guó)家應(yīng)采取積極調(diào)控政策，加大多層次房屋土地供應(yīng)，尤其加大保障性住房和普通住宅的土地供應(yīng)，以抑制地價(jià)、房?jī)r(jià)；同時(shí)，應(yīng)該盡快開征物業(yè)稅，以解決炒房、投機(jī)性購(gòu)房等問題，避免房?jī)r(jià)再大起大落。
最后，政府應(yīng)早日制定出合理的土地管理辦法，這也包括把管房子和管土地的部門結(jié)合起來，而不是各自為政。（張曉玲）
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