供應稀缺
國內新貴階層的興起使別墅市場的需求逐步釋放。而純獨棟高端別墅受政策禁令影響，供應日益稀缺。
亞豪機構營銷總監朱雙赫表示，目前在售的別墅項目尤其是高端別墅項目，多數已銷售過半，北京順義、朝陽等別墅集中的區域，三分之一的別墅盤現在只剩余項目后期的幾十棟房源在售。“投入資金已經回收，今年的業績也有保障，所以不會因為信貸的收緊而降價促銷。”
以位于懷柔區的中式別墅蘇園為例，項目以蘇州園林為特色，開盤以來保持熱銷。總占地面積7.9萬平方米。建筑容積率0.4，建筑密度0.24；產品主要為450至750平方米的成品獨棟，并含300至600平方米私家園林。截至5月底，該項目110余套房源已銷售逾60套。
搜房網數據顯示，6月北京計劃開盤的別墅項目僅有16個，比5月份減少兩成。其中，順義區開盤別墅項目7個，占43.75%，成新增別墅主要供應區。開盤的16個項目中，僅有2個純新項目，其余14個均為老項目后期開盤。
“除了‘打擦邊球’將低密度住宅打成別墅銷售的項目外，現在，別墅立項的用地已經被禁止出讓。今后，純獨棟別墅將越來越少。”業內人士指出。
另外，高端別墅的客戶購房主要為一次性付款，其中大部分購買者投資別墅，主要是看重別墅的稀缺性和價值的穩定性。這些“資金大戶”進入別墅市場非短期炒作，因此，以收緊房貸為主的調控政策對別墅購買人群的影響較為有限。
變相“雪藏”
“現在，北京市已暫停給高端樓盤發放預售證，以此來拉低房價。”華遠地產董事長任志強最近抖的猛料，雖然受到了北京市住建委相關負責人的“辟謠”，但據中國證券報記者調查，目前，北京至少有10余個城市豪宅項目已符合預售條件，但遲遲未獲得預售許可。
知情人士透露，位于朝陽公園附近的一處豪宅項目擬開盤價超過5萬元/平方米，首期開放的2棟樓，目前的蓄客比例也已超過60%。“我們申請了預售證，但由于單價過高，被要求延期開盤。”
無獨有偶，位于東四環和西大望路之間的精裝高端公寓項目，原計劃以4萬元/平方米開盤，由于單價太高，也受到有關主管部門的“干預”。最終降價200元，以39800元/平方米開盤銷售。
從市場狀況來看，4月中旬以來，北京單價超過4萬元的城市豪宅項目，確實很少能獲得預售許可證。業內人士認為，高價項目可能被變相“雪藏”主要有兩方面的原因，一是有關部門放緩高價盤預售證的發放，二是開發商對高端項目的推盤節奏也出現變化。
5月31日，北京市住建委宣布，對于開發商申報價格虛高，相關部門將及時查處。“開發商正常的降價銷售肯定不會管，主要是防止開發商為制造房市仍然火熱的假象，以及為自己以后降價銷售留余地，而虛報價格。”北京市住建委有關負責人公開表示。
另一方面，資金鏈寬松的地產商并不急于推銷旗下的高端項目。“高地價助推住宅高端化是趨勢，在目前的調控下，準確判斷市場需求進而合理定價比較難，過一段時間，等市場形勢稍微明朗一點，我們再推盤。”南方某大型地產商北京項目的負責人坦言。
業內人士預計，充沛的流動性與旺盛的投資需求將推動住宅需求的整體高端化，而城市核心區地價高企，將迫使更多的開發企業提高產品定位；今后，商品房供應的泛豪宅化將進一步考驗開發商的市場定位和精確營銷能力。
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