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2011年01月24日10:53 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

布局調(diào)整、資金突圍、商業(yè)模式重構(gòu)，令開發(fā)商在“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”下全身而退

文/《財經(jīng)國家周刊》記者 魏洪磊

調(diào)控大年，開發(fā)商仍然有一個豐收之年。

新年后，香港的內(nèi)地房產(chǎn)股走出一波“小陽春”。“華南五虎”中的碧桂園(2007.HK)、富力地產(chǎn)(2777.HK)和雅居樂(3383.HK)，股價漲幅均超過10%；五礦建設(shè)(0230.HK)、沿海家園(1124.HK)等小盤地產(chǎn)股，漲幅也沖過6%。

此前的2010年12月底，A股地產(chǎn)板塊提前啟動，萬科(000002.SZ)、保利(600048.SH)、金地(600383.SH)等多支地產(chǎn)股強勢漲停，其后走勢明顯強于大盤。

股價的上漲，源于業(yè)績的向好。

2010年12月1日，萬科對外宣布，公司銷售業(yè)績提前一個月突破千億元大關(guān)。調(diào)控之年，這家國內(nèi)最大的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交出了一份史上最靚麗的年報。

實現(xiàn)突破的不僅是萬科。

中國房產(chǎn)信息集團公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年共有6家開發(fā)商銷售金額超過500億元。即使排名第十的富力地產(chǎn)，年銷售金額也達(dá)到321億元。相對于2009年，“前十”的門檻提高了100億元。

在“史上最嚴(yán)厲調(diào)控”下，憑借過去數(shù)年間多輪調(diào)控中積累的應(yīng)對經(jīng)驗，開發(fā)商全身而退。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此輪地產(chǎn)調(diào)控盡管來勢洶洶，但從最終的結(jié)果看，開發(fā)商仍敏銳的發(fā)現(xiàn)了調(diào)控中的盲點：二三線區(qū)域市場、高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)。以萬科為例，“堅持快速周轉(zhuǎn)和戰(zhàn)略縱深，做主流住宅，這是其2010年業(yè)績突破的主因。萬科已經(jīng)大幅提高二、三線城市的業(yè)務(wù)占比，近90%產(chǎn)品為140平以下的普通住宅。”易居中國的一位分析師表示。

布局調(diào)整只是應(yīng)對策略之一。轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)及對產(chǎn)品線做出調(diào)整，也成為開發(fā)商在調(diào)控盲點下套利的主要手段。

調(diào)控盲點

面對主管部門在北京、上海、深圳等一線城市的“嚴(yán)防死守”，廣泛布局二三線城市、乃至四線城市，成為多數(shù)開發(fā)商的選擇。不少開發(fā)商高層與行業(yè)分析師均對《財經(jīng)國家周刊》表示，正是此種戰(zhàn)略調(diào)整造就了開發(fā)商2010年的銷售業(yè)績。

中國房產(chǎn)信息集團(CRIC)提供的數(shù)據(jù)顯示，2010年銷售數(shù)據(jù)前二十家開發(fā)商中，一線城市的貢獻(xiàn)率正在下降，由2009年的39%降至2010年的30%；而二線城市的貢獻(xiàn)率則由48%升至54%。

CRIC分析師崔琳表示，從區(qū)域成長性來看，二線及三四線城市的地產(chǎn)市場仍處于發(fā)展階段，上升空間較大，尤其城市化進程的加速，提供了大量剛性需求。從政策及市場的穩(wěn)定性來說，“二三線城市受調(diào)控的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市”。

國信證券首席地產(chǎn)分析師方焱對《財經(jīng)國家周刊》表示，“2010年業(yè)績好的企業(yè)，無論萬科還是恒大、碧桂園，他們都是二三線城市賣得好。”

盡管利潤率有待提高，但政策風(fēng)險使得開發(fā)商走出一線城市的腳步不斷加快。

CRIC報告指出，以行業(yè)龍頭萬科為例，其2010年年內(nèi)新增土地中近50%建筑面積項目位于三四線城市，中海年內(nèi)新增土地中35%位于三四線城市，與一二線城市的地位幾乎相當(dāng)。

“大型開發(fā)商布局重心轉(zhuǎn)向，已是不爭的事實。而隨著企業(yè)新增土地和項目的開發(fā)，三四線城市的商品住宅量成交無疑將迎來一輪高峰。”崔琳說。

布局的變化令開發(fā)商避過調(diào)控之手，而房價高企的背景之下，政策風(fēng)險依然存在。從過去的數(shù)輪調(diào)控經(jīng)驗看，商業(yè)地產(chǎn)才是開發(fā)商真正的避風(fēng)港。

“長遠(yuǎn)來看，做好商業(yè)地產(chǎn)，再反哺住宅也是調(diào)控下的一種辦法。”國信證券一位分析師表示。

依照國外經(jīng)驗，商業(yè)地產(chǎn)是住宅之后的更高級階段。對僅有20年歷史的中國房地產(chǎn)業(yè)來說，商業(yè)地產(chǎn)還遠(yuǎn)未成氣候，但調(diào)控正在改變這一進程。

國泰君安的一份報告將當(dāng)前開發(fā)商的商業(yè)模式分為六類：快速開發(fā)的萬科模式，側(cè)重產(chǎn)業(yè)切入和城投平臺的“胡雪巖”模式，起家于建筑施工的“前店后廠”模式，追求產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的“地產(chǎn)金融”模式，現(xiàn)金奶牛的商業(yè)地產(chǎn)持有經(jīng)營模式和“住宅銷售+商業(yè)持有”的萬達(dá)模式。

“回歸產(chǎn)業(yè)和商業(yè)模式的根本，長期來看，銷售+持有模式有著終極意味。”國泰君安首席地產(chǎn)研究員孫建平說。

置身北京東三環(huán)中路的建外SOHO樓下，對面贏嘉中心的樓頂已悄然立起萬科的招牌。2010年10月21日，久陷“轉(zhuǎn)商”傳聞的萬科在北京邁出實質(zhì)一步，以11.5億元購得這棟原屬中信地產(chǎn)的寫字樓，建筑面積超過4萬平方米。

北京萬科總經(jīng)理毛大慶隨后表示，將投入3億元重新改造此項目。對“只做住宅”的萬科，這是轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)以來最大一筆投入。

2010年12月11日，萬科副總裁肖莉?qū)Α敦斀?jīng)國家周刊》表示，萬科接下來會關(guān)注一些城市的舊改項目，而這些項目在出讓時，地方政府往往已有商業(yè)規(guī)劃要求。分析人士指出，保利、華潤兩家央企，在2009年拿地成績突出，相當(dāng)一部分均通過此種方式獲得。

分析人士認(rèn)為，萬科的轉(zhuǎn)變一方面拜外部環(huán)境所賜，亦有因競爭對手產(chǎn)生的內(nèi)生動力。萬科高層曾公開表示，公司的真正對手是專注商業(yè)地產(chǎn)的萬達(dá)，萬達(dá)2010年上半年銷售金額達(dá)360億元，前三月一度超越萬科。

2010年12月初，郁亮在萬科銷量破千億后表示，“要試圖去找那些在行業(yè)里面受到波動影響最小的領(lǐng)域”。

商業(yè)地產(chǎn)游離于此輪調(diào)控之外，不僅是萬科，也正成為更多公司的首選。

2010年11月30日，金地董秘徐家俊對《財經(jīng)國家周刊》表示，希望“在做好住宅的基礎(chǔ)上，發(fā)展好我們的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)”。

經(jīng)歷年中的人事變局后，金地的2010年業(yè)績并未受太多影響。截至10月31日，銷售金額為198.26億元，距210億元的年度目標(biāo)僅一步之遙。但與同期公布三季報的萬科和招商相比，金地的利潤率最低。

“公司到了一定規(guī)模，必須有業(yè)務(wù)多元化的考慮。”徐家俊在談及加大商業(yè)地產(chǎn)比重原因時表示。其對政策的研判也加速了這一過程，“十二五規(guī)劃提出拉動內(nèi)需，而消費是重大的內(nèi)需，商業(yè)地產(chǎn)的前景自然被看好。”徐家俊說。

商業(yè)地產(chǎn)在金地集團的業(yè)務(wù)版圖中并不大，僅有位于北京東長安街的金地中心可計入。徐家俊表示，“我們希望把比重加大，但也不會特別大，我們還是以住宅為主的公司。”

與萬科和金地相比，招商地產(chǎn)(000024.SZ)對商業(yè)地產(chǎn)的期待更為迫切。其在2010年的銷售目標(biāo)定為150億元，但接近招商地產(chǎn)的人士透露，“到11月底只完成100億元多一點，到年底可能無法完成。”而公司年初宣布的290萬平方米的開工計劃，在2010年11月底尚有一半未實現(xiàn)。

在此窘境下，深圳市政府對前海區(qū)域的重新規(guī)劃，為招商地產(chǎn)加碼商業(yè)地產(chǎn)提供了巨大的政策支撐。

招商地產(chǎn)的大股東為蛇口工業(yè)區(qū)，在前海擁有200萬平方米的土地，另在緊鄰前海的蛇口片區(qū)擁有200萬平方米的土地儲備，多數(shù)已經(jīng)完成拆遷和一級開發(fā)，隨時可注入上市公司。而招商地產(chǎn)目前的土地儲備也不過1100萬平方米。

按照規(guī)劃，招商局將在此投入600億元，重新規(guī)劃布局。“這給招商地產(chǎn)帶來很多機會，我們接下來將花費很多心思做這一片區(qū)域的商業(yè)。”2010年11月25日，招商地產(chǎn)董秘劉寧對《財經(jīng)國家周刊》表示。

萬通地產(chǎn)(600246.SH)、碧桂園等開發(fā)商高層均表示，在商業(yè)地產(chǎn)打造上已有大動作。“以前的明星是住宅，接下來的明星是商業(yè)不動產(chǎn)。”12月9日晚間，萬通地產(chǎn)董事長馮侖如此斷言。

此外，住宅產(chǎn)品的高端化，成為開發(fā)商另一考慮。

CRIC研究報告顯示，從單個項目銷售來看，高端物業(yè)一直維持較好的成交態(tài)勢，如杭州的藍(lán)色錢江，太原的星河灣等項目成交量在2010年均出現(xiàn)上漲。分析師崔琳表示，“對相當(dāng)一部分避險投資者而言，高端物業(yè)因稀缺性和高附加值，始終成為投資和抵御通脹的首選。”

碧桂園內(nèi)部人士透露，公司正在加快高端產(chǎn)品的打造。2010年11月，其位于廣東增城的獨棟別墅項目開盤，“吸引大量廣州和香港的客戶”。

金地董秘徐家俊透露，其在上海的趙巷項目，也會打造為高端項目，將成為上海分公司2011年的銷售重心。

2010年12月初，龍湖地產(chǎn)北京分公司銷售部門人士對《財經(jīng)國家周刊》記者透露，龍湖北京銷售額首破百億，依賴于高端項目的發(fā)力。“這部分客戶群基本不受影響。”

融資突圍

2010年10月7日，融創(chuàng)中國(1918.HK)在香港聯(lián)交所主板掛牌上市，為2010年第二家登錄港股的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。在此之前，僅有來自廈門的中駿置業(yè)赴港上市。

一周之后，證監(jiān)會發(fā)布“暫停房地產(chǎn)企業(yè)重組申請”的消息，明確表態(tài)為堅決貫徹執(zhí)行“新國十條”精神，已暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請；對已受理的房地產(chǎn)類重組申請，將征求國土資源部意見。

至此，開發(fā)商境內(nèi)上市融資的大門全部關(guān)閉。

而北京、浙江、湖北等地區(qū)已實施和正在實施的預(yù)售資金監(jiān)管制度，則有雪上加霜之效。

北京市建委在2010年10月25日下發(fā)《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》，明確規(guī)定，商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶，由監(jiān)管銀行對其中用于項目工程建設(shè)的資金實行重點監(jiān)管。

國泰君安報告顯示，在單一項目上，長期依賴于預(yù)售款的內(nèi)地開發(fā)商與香港同行的內(nèi)部收益率(IRR)分別為19.8%和10.2%。“內(nèi)地開發(fā)商依靠無償占有購房人的資金，提高負(fù)債能力和杠桿率。”

對預(yù)售資金監(jiān)管的逐漸鋪開，意味著開發(fā)商的融資環(huán)境更顯嚴(yán)峻。

另一利空消息來自房地產(chǎn)信托，銀監(jiān)會在近期以開查信托風(fēng)險的方式，加強對房地產(chǎn)信托的監(jiān)管。“2010年的信托融資高達(dá)4萬億元，有一半流入到地產(chǎn)領(lǐng)域。”國信證券分析師方焱說，信托產(chǎn)品通過銀行銷售，成為銀行擴充表外業(yè)務(wù)重要方式，政策突變將令這一空間更為狹小。

對開發(fā)商而言，僅余不多的融資路徑是：境外融資和創(chuàng)立基金。

境外融資意味著更高的成本。

2009年，出于境外融資的要求，萬科曾在香港成立了很多空殼公司。“境外和國內(nèi)不同，要求一個個公司來融資，不能一個公司和很多銀行來借錢，這是銀行的要求，覺得風(fēng)險更小。”萬科副總裁肖莉?qū)Α敦斀?jīng)國家周刊》表示。

2010年1月份和4月份，恒大地產(chǎn)(3333.HK)兩次發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，以13%的高息舉債，融資13.5億美元；4月與8月，碧桂園兩次發(fā)行9.5億美元優(yōu)先票據(jù)；10月13日，方興地產(chǎn)(0817.HK)公告稱，發(fā)行6億美元可換股證券，用于新增及在建項目。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)也均有此舉。

國信證券一位分析師透露，2010年，內(nèi)地開發(fā)商境外融資規(guī)模已超過200億美元。“但利率普遍偏高，在8%到14%之間。”

市場的不確定性將高息債變?yōu)橐粓鲑€局，更多開發(fā)商選擇了創(chuàng)立基金。

2010年11月29日，中海地產(chǎn)人士對《財經(jīng)國家周刊》表示，一只3億美元的私募基金已經(jīng)成立。更早時候，保利地產(chǎn)已發(fā)起一只首期規(guī)模30億元人民幣的基金，投入到4個住宅項目中。

金地則與瑞銀集團成立境外合伙基金，并已完成了首次募集。按照計劃，3年之內(nèi)，金地力爭達(dá)到獨立募集和管理的地產(chǎn)基金的融資額占公司投資總額20%左右。“房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是接下來很重要的一塊。”金地董秘徐家俊表示。

復(fù)地、華潤等公司，也已將地產(chǎn)基金作為開發(fā)之外的重要業(yè)務(wù)，復(fù)地甚至提出“雙核驅(qū)動”的概念，將地產(chǎn)基金與開發(fā)項目置于同等地位。

國信證券一位分析師表示，融資閘門關(guān)閉之時，保險資金也將有機會入場，或?qū)⒆钕葘ι虡I(yè)地產(chǎn)開閘。

合作開發(fā)漸成氣候

融資壓力隱約浮現(xiàn)之時，合作開發(fā)模式漸成氣候。

此種方式直接將萬科的千億銷售目標(biāo)提前了4年。郁亮在談及銷售額何以過千億時公開表示，“一個策略就是廣泛合作”，“二分之一、三分之一甚至四分之一合作”。

過去三年間，萬科的銷售規(guī)模從500億元到1000億元，幾乎很少公開融資。但其與中糧、華潤、北京金隅等央企、國企的合作處處開花。“很多央企愿意和我們合作，我們認(rèn)為他們的信用也很好，就合作了。”肖莉說。

合作伙伴不僅帶來土地，也帶來充裕的資金，央企的融資優(yōu)勢得天獨厚。

與萬科同樣“傍大款”的還有萬通地產(chǎn)。萬通當(dāng)下正欲轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，對資金需求更為迫切。其立體城市計劃，吸引了遠(yuǎn)大、新希望和巨人參與其中。分析人士認(rèn)為，與其它產(chǎn)業(yè)的合作或?qū)⒊蔀槿f通新的融資渠道。此外，其在近期與平安信托簽署合作協(xié)議，獲得50億元授信。

將合作開發(fā)推向極致的則是綠城中國(3900.HK)，原因來自資金壓力。

綠城中國的中報顯示，其手握110.5億元現(xiàn)金，而土地出讓金與建筑費用約為210億元。此外，綠城還有高達(dá)105.22億元的一年期借貸。

高負(fù)債與較少的土儲量讓綠城中國不得不尋找更穩(wěn)妥的開發(fā)模式。

2010年9月25日，綠城集團宣布成立“綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司”(下稱“綠城建設(shè)”)。綠城建設(shè)在綠城集團的體系中，與上市公司綠城中國，以及另一子公司綠城控股相平行。接近綠城集團的人士透露，綠城建設(shè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)相對多元化，“綠城中國居于控股地位，宋衛(wèi)平個人、社會其他資金都有參股。”

綠城建設(shè)主推的代建模式，類似于制造業(yè)的“貼牌加工”。即綠城建設(shè)幫手中有地的企業(yè)(或政府、個人)蓋房子，憑借其品牌售出高價，再收取銷售金額的7%?10% 作為代建費。此間，綠城中國還可享受股權(quán)分紅。

此種模式不僅發(fā)生于公司之間，某種程度上，也成為綠城與地方政府合作的催化劑。公開資料顯示，綠城建設(shè)成立至今，已簽約22個項目。其中21個為商業(yè)代建，1個為政府代建項目。

內(nèi)部資料顯示，綠城建設(shè)已經(jīng)進入浙江、山東、上海、江蘇、福建、河南等多個省份。

而在綠城建設(shè)成立之前，綠城的合作開發(fā)模式已經(jīng)很普遍。綠城中國2009年年報顯示，當(dāng)年其在杭州的34個項目中，有28個為合作項目；杭州以外的33個項目中，也有29個采取合營模式。

接近綠城的分析人士透露，綠城所選擇的合作方，多為資金充足的國企，或有土地資源的開發(fā)商。“比如它與海爾地產(chǎn)在山東的合作。”

海爾地產(chǎn)起步較晚，但在山東土地市場上頗具優(yōu)勢，兼之依托母公司海爾集團，資金充裕。

在與海爾地產(chǎn)合作的濟南全運村項目中，綠城支付了約20%的地價款。然而在最終的合資公司中，綠城享有45%的股份。

此種模式已經(jīng)為開發(fā)商所沿用，萬科與中糧、北京金隅在北京房山和昌平兩地，均為股權(quán)合作。而上述人士表示，與之相比，綠城更強化了“代建”二字。

“之前與海爾的合作，綠城還負(fù)責(zé)出一部分錢，而綠城建設(shè)成立后，綠城可能很多項目不再需要出資，只做品牌輸出和建設(shè)管理服務(wù)，然后收錢。”上述人士說。

在2010年9月25日的發(fā)布會上，綠城中國行政總裁壽柏年表示，與綠城原有拿地-開發(fā)-銷售的盈利模式相比，綠城的代建模式幾乎不占用綠城的資金，并將成為綠城新的利潤增長點之一。

綠城建設(shè)總經(jīng)理曹舟南則表示，代建公司的合作方式有三種：一是只承擔(dān)開發(fā)任務(wù)；二是即通過成立平臺公司募集資金，綠城負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，并與投資方共享收益；三是承建政府安置房建設(shè)，收取一定比例的費用。

2010年12月31日，綠城中國的公告顯示，公司分別以9.23億元及6000萬元收購杭州兩地塊的部分股權(quán)，合作方為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。

除綠城、萬科外，不少開發(fā)商瞄準(zhǔn)合作開發(fā)，均有“代建”模式的影子，比如陽光100，亦是很早就采用此模式，快速進入不少三線城市。

未來的未來

2011年1月14日，央行宣布，自2011年1月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。數(shù)天之前，重慶、上海即將開征房產(chǎn)稅的消息陸續(xù)傳來。

顯然，政策的壓力將始終存在。即使打贏了2010年的“調(diào)控反擊戰(zhàn)”，開發(fā)商們?nèi)圆坏貌焕潇o思考未來。

“做不做保障房，已經(jīng)成了每個開發(fā)企業(yè)必須回答的問題。”萬通地產(chǎn)董事長馮侖對《財經(jīng)國家周刊》表示。

2010年被視為“保障房元年”，全年580萬套的保障房建設(shè)任務(wù)遠(yuǎn)超往年。而2011年，這一數(shù)字增至1000萬套，已經(jīng)成為不亞于普通商品房的巨大市場。

按照規(guī)定，保障房的平均利潤空間在3%到8%之間，遠(yuǎn)低于商品房，這一度令開發(fā)商喪失興趣。但調(diào)控的常態(tài)化，以及保障房建設(shè)規(guī)模的迅速擴大，使得這一市場逐漸為開發(fā)商重視。

深圳金地集團總部5樓，專門的保障房工作組已經(jīng)掛牌成立，這對素來以高端住宅為主的金地，可謂大變化。金地于深圳獲得了第一個保障房項目后，近期又參與了一宗限價房項目的招標(biāo)。“因為價格原因，最終沒拿到。”金地董秘徐家俊表示。現(xiàn)場參與競標(biāo)的還有萬科，同樣未能如愿，最終該項目被一家民企奪得。

競爭的態(tài)勢在保障房市場已經(jīng)開始顯現(xiàn)。

“如果政府主導(dǎo)，制定游戲規(guī)則，社會資金進入應(yīng)該樂觀其成。”徐家俊說。他同時認(rèn)可當(dāng)前的保障房代建模式。“相對收益率不高，但風(fēng)險幾乎沒有。采購商品、工程總包都是政府出錢，也不需要自有資金。”

“2011年我們還會繼續(xù)參與，我認(rèn)為保障房即使占到30%也沒什么不好。”徐家俊表示。

招商地產(chǎn)最近以代建模式建設(shè)了一個17億元的保障房項目。“在政策渲染的大環(huán)境下，我們早就開始在北京和深圳做了。”招商地產(chǎn)董秘劉寧表示，當(dāng)前保障房項目利潤比較穩(wěn)定，而且未來在產(chǎn)品本身，企業(yè)也有發(fā)揮空間。

綠城、綠地、保利等企業(yè)，均已大幅介入保障房領(lǐng)域。來自國泰君安的一份分析報告預(yù)測，2011~2020年，保障房或?qū)⒄紦?jù)20%~40%的市場，對開發(fā)商而言，這無疑是一個更穩(wěn)定的市場。

對嗅覺更為靈敏的資本市場而言，保障房同時帶來金融創(chuàng)新的機會。

重慶和北京相繼出現(xiàn)針對公租房的基金產(chǎn)品，盡管尚待國家發(fā)改委批復(fù)，但已在決策層獲得支持。北京這只基金由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會發(fā)起，碧桂園、華潤、路勁地產(chǎn)等均參與其中。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生透露，這只基金的收益率在5%到15%之間。

國泰君安分析報告認(rèn)為，未來5~8年，地產(chǎn)業(yè)“高成長、高利潤、高杠桿”特征將呈下降趨勢；2010年12月11日，萬科副總裁肖莉也對《財經(jīng)國家周刊》說，“地產(chǎn)行業(yè)的暴利時代已經(jīng)結(jié)束”。

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