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2012年08月29日09:45 | 中國發(fā)展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

以偏概全分析市場夸大曲解政策用意

樓市“升溫”存在過度解讀(市場觀察)

高 偉

房地產調控當前已經取得一定成效。目前市場仍處于消化庫存、穩(wěn)步回調階段。但當前市場上各種信息滿天飛，消費者真假莫辨，心理預期受到嚴重干擾。專家表示，所謂樓市“升溫”存在過度解讀成分，更未出現大幅反彈跡象。在目前的利益博弈中，包括地方政府和開發(fā)商在內的各方，均希望政策以穩(wěn)定為主。

限購限貸是關鍵措施

中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，此輪調控以來，從49個地級以上大中城市先后出臺“限購令”，到600多個城市出臺房價控制目標；從上海、重慶啟動房產稅收改革試點，到各地加大保障性安居工程建設力度；從二套房貸嚴格執(zhí)行差別化信貸政策，到央行3次加息、6次上調存款準備金率，在一系列政策措施作用下，房地產市場逐步降溫。特別是從2011年9月到2012年4月，在70個大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價格下降與持平的城市總數占絕大多數，同比下降的城市也逐月增多，調控成效逐步顯現。

朱中一說：“本輪調控重點是抑制投機投資性需求，關鍵措施則是限購、限貸政策。近兩年來盡管社會上對限購的議論一直沒有停止，但實踐證明其效果是很明顯的”。

中原地產中國大陸區(qū)總裁賴國強認為，未來樓市調控仍將持續(xù)，只不過“從原來的以調為主，變成以控為主”。他說，調控效果明顯體現在購房群體的理性轉變上，最近剛需客戶是市場主流。

業(yè)內普遍認為，國務院從7月下旬開始，派出8個督查組對16個省(市)貫徹落實房地產市場調控政策情況開展專項督查以后，進一步強化了中央關于嚴格執(zhí)行樓市調控的預期。鑒于當前市場形勢，應該不具備出臺調控新政的緊迫性。

市場“回暖”存在過度解讀

值得注意的是，國家統(tǒng)計局8月中旬公布的“7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，7月全國70個大中城市價格漲幅擴大，另外從北、上、廣、深價格指數來看，新建住宅及二手房價格指數也全面止跌。加上此前北京、上海、廣州等一線城市土地市場“高價地塊”頻出，由此加劇業(yè)界關于樓市“回暖”甚至“反彈”的判斷，在此預期下更引發(fā)了部分恐慌性購房需求的入市，市場對新一輪調控政策出臺的預期有所增強。

但多位業(yè)內人士認為，當前樓市“回暖”存在過度解讀因素。中國房產信息集團分析人士劉衛(wèi)衛(wèi)認為，二季度房地產市場出現所謂“回暖”跡象，主要是因為購房貸款規(guī)模擴大，利率優(yōu)惠，開發(fā)企業(yè)以價換量的銷售策略以及剛性需求階段性釋放等多個因素的共同作用，帶來總體成交量的上升，才因此引發(fā)出市場對房價反彈的擔憂。

另外，在土地市場上，盡管前段時間北京、上海、廣州等一線城市部分地塊出現“高溢價率”成交現象，但從整體看來，即使在下半年各地市場供應放量的情況下，市場也沒有出現明顯過熱甚至反彈的跡象。以北京土地市場為例，在經歷7月短暫火爆之后，8月再次進入低迷期。

部分媒體夸大政策原意

近日，山東省在房地產調控工作會議上提出，將總結改善商品房預售管理辦法，開展商品住房現房銷售試點。業(yè)界隨即擔憂，取消預售制度轉而實行現房銷售后，由于沒有辦法很快形成市場供應，有可能將形成一個市場供應的真空期，供應斷檔或供應偏小的現象將造成短期內房企無貨可推，一定程度上會形成現房供不應求，從而造成價格上漲。

北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認為，山東預售資金監(jiān)管政策被過度解讀，短期內現房銷售的可能性不大?！安糠置襟w報道夸大了政策原意，山東政策僅為正常的加強預售監(jiān)管，而非取消預售制。尤其在房地產調控關鍵階段，當地政府不太可能冒險出臺如此激烈的政策?！?/p>

事實上，多位分析人士均指出，無論是政府層面還是開發(fā)商都希望近階段政策以保持當前調控力度的“穩(wěn)定”為主，而不希望政策進一步加碼。

就企業(yè)而言，同樣希望政策以“穩(wěn)定”為主。當前不少房企依然面臨著高庫存和一定的土地儲備需求，希望“以價換量”迅速回籠資金。

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