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2012年12月19日16:41 | 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號(hào)：T|T

意大利人布里克尼夫婦最近剛在柏林時(shí)尚的普倫茨勞爾貝格區(qū)買下一套住宅。在解釋為何選擇柏林投資房產(chǎn)時(shí)，妻子莫斯卡說：“跟巴黎和倫敦比起來，這里的房價(jià)實(shí)在太便宜了。”

目前，柏林市內(nèi)公寓樓均價(jià)為每平方米2000歐元(約合2646美元)，慕尼黑為3300歐元(約合4365美元)。而同檔次的巴黎公寓樓價(jià)格根據(jù)地段不同在每平方米6000歐元(約合7937美元)到12000歐元(約合15873美元)不等，倫敦黃金地段樓價(jià)每平方米則高達(dá)17775歐元(約合23512美元)。

德國大城市房價(jià)之所以能維持在如此低的水平，主要?dú)w因于德國經(jīng)濟(jì)發(fā)展地域分布均勻合理，不像一些國家經(jīng)濟(jì)布局過于集中在幾個(gè)超大城市。擁有350多萬人口的柏林只是德國的政治中心，經(jīng)濟(jì)重心主要分布在西部地區(qū)，且布局分散。這避免了大規(guī)模人潮涌向少數(shù)幾個(gè)中心城市，從而推高那里的房價(jià)，造成房產(chǎn)泡沫。

但在歐債危機(jī)陰云壓頂?shù)那闆r下，這種低價(jià)局面正在改變。據(jù)德國銀行統(tǒng)計(jì)，在經(jīng)歷了2000年-2009年長達(dá)十年房價(jià)整體穩(wěn)中略降的趨勢(shì)后，2010年德國各大城市房價(jià)同比平均上漲5%，2011年漲幅進(jìn)一步升至9%，2012年上半年則升至10%。房價(jià)快速上漲的一個(gè)重要原因就是越來越多的其他歐盟國家、特別是南歐各國的富裕階層選擇到德國購置中低價(jià)房產(chǎn)。在歐債危機(jī)久拖不決的情況下，德國許多城市的房產(chǎn)正被當(dāng)作個(gè)人財(cái)產(chǎn)保值的避風(fēng)港，從而推動(dòng)了德國各大城市房租和售樓價(jià)格齊漲。

盡管如此，經(jīng)濟(jì)學(xué)家并不擔(dān)心德國會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)過熱和泡沫經(jīng)濟(jì)，原因在于絕大多數(shù)在德購房者是以現(xiàn)金一次性付清，而非銀行貸款。與許多國家房產(chǎn)市場靠高利息貸款按揭的做法形成鮮明對(duì)比，一貫傳統(tǒng)保守的德國人在買房這樣的重大家庭財(cái)產(chǎn)支出上十分謹(jǐn)慎。在德國，按揭貸款購房通常的做法是最低預(yù)付房款的20%，然后按十年期的約定固定利率還款。在德國罕有超過十年期的房屋抵押貸款，這避免了貸款者可能在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)出現(xiàn)還貸困難，導(dǎo)致房屋止贖。而來德購房的外國人也大多數(shù)選擇現(xiàn)金一次性付清，加之德國對(duì)于銀行大規(guī)模信貸杠桿的金融監(jiān)管十分嚴(yán)格，這些因素幫助了柏林這樣的大城市多年來房產(chǎn)價(jià)格維持在超低穩(wěn)定的水平。

當(dāng)前，柏林房產(chǎn)市場在德國各大城市中表現(xiàn)最具活力，被越來越多的外國中長期投資者青睞，他們普遍預(yù)期柏林房產(chǎn)在維持了十多年的低價(jià)后將出現(xiàn)明顯升值。

柏林主要房產(chǎn)顧問咨詢公司思杰公司的數(shù)據(jù)顯示，2012年該公司超過六分之一的成交額來自德國以外的客戶，相比之下2011年外國客戶成交額占比僅為十分之一。另一家公司阿克森特羅房產(chǎn)咨詢公司今年接待的外國客戶更是占到其客戶總數(shù)的三分之一。

思杰公司業(yè)務(wù)經(jīng)理魯特對(duì)記者說，在來德的外國購房者中，西班牙、意大利、希臘等南歐國家的人數(shù)激增，而且他們大多數(shù)是用現(xiàn)金一次性付迄，甚至有的客戶連房屋都沒實(shí)地考察就直接付款。最大的原因在于這些人擔(dān)心歐債危機(jī)下本國金融體系會(huì)像世紀(jì)之初阿根廷爆發(fā)金融危機(jī)那樣瞬間崩潰，銀行存款一夜之間化為烏有。

當(dāng)前歐洲央行的基準(zhǔn)利率已探至0.75%的低位，銀行按揭利率也跌至歷史新低。出于對(duì)未來通脹的憂慮及資產(chǎn)保值的考量，部分德國人也逐漸表現(xiàn)出向銀行借貸按揭購房的興趣。最新數(shù)據(jù)顯示，目前德國人的自有住房率達(dá)53%，比十年前增長約10個(gè)百分點(diǎn)。即使如此，多數(shù)德國人在購房時(shí)還是選擇用存款現(xiàn)金支付，盡可能減少按揭比例。

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