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開發商借城鎮化變身城市運營商 內地或陷地產霸權
關鍵詞： 運營商 地產商 城鎮化進程 城鎮化建設 地產富豪
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開發商借力城鎮化變身“城市運營商”
內地也隨香港陷入“地產霸權”？
《中國經濟周刊》 記者 劉德炳|北京報道
2013年12月份召開的中央新型城鎮化工作會議給地產行業吹來了新的暖風，多家有實力的開發商趁勢而進，向地產開發更高層級的城市運營和社區建設領域進一步發力。
在開發商整體實力進一步壯大的同時，也有人開始質疑：內地是否有可能陷入“地產霸權”？
所謂“地產霸權”，是指地產商由地產業進而向經濟社會各個領域進軍，擴大其在社會中的話語權和控制力。有觀點認為，香港已經陷入“地產霸權”：包括李嘉誠在內的幾大地產商已全面擴展至公用事業及零售服務業領域，富可敵國，話語權和控制權也隨之增長。
開發商變身城市運營商
隨著新型城鎮化戰略的提出，開發商加大了“攻城略地”的力度。國家統計局數據顯示，2013年1—11月份，全國房地產開發投資77412億元，同比增長19.5%，其中，住宅投資53112億元，增長19.1%。
近期在北京奪得多個地王的一家上市公司董事長向《中國經濟周刊》表示，最近之所以高價拿地，就是因為房地產業將迎來重大的發展機遇，這個機遇就是城鎮化。中央提出積極穩妥推進城鎮化、著力提高城鎮化質量，預計將對我國房地產業帶來深遠影響。
在房地產開發投資中，不同的業態出現了分化，而這種變化一定程度上代表了地產業發展的新方向。
最新數據顯示，2013年前11個月商業營業用房投資額10739億元，同比增長27.6%，這一增速是住宅投資的1.5倍。分析人士表示，商業營業用房主要是為住宅服務的商業配套，這種變化的背后反映出開發商開始積極向城市運營商轉變。
城市運營商是指那些自覺圍繞城市的總體發展目標和發展規劃，充分運用市場化的機制和手段，在滿足城市居民需求的同時，使自己的開發項目能夠成為城市發展建設的有機組成部分的經營開發商。
方正集團董事、總裁，北大資源集團董事長余麗對《中國經濟周刊》表示，十八屆三中全會提出讓市場在資源配置中發揮決定性作用，這一提法進一步強調了開發商在城鎮化建設中的自主意識與協同意識。新型城鎮化講究“以人為本”，將民生問題置于首位，因此開發商需要協助政府解決城鎮化及民生建設的基礎問題，扮演好城鎮化“協同者”的角色，這也是未來地產業發展的一大機遇。
據了解，目前北大資源集團正在打造“新文化社區”，即社區植入方正及北大的教育、醫療、金融、IT、商業、文化、產業等資源。同時，北大資源通過打造“資源家”生活服務平臺，打破傳統資源植入受社區規模限制的壁壘，集教育、健康、金融、購物、生活功能等為一體，通過網絡平臺，使社區居民足不出戶，享受教育培訓、金融超市、健康醫館、智能社區、線上閱讀、遠程購物等種種便捷服務。
無獨有偶，近期在地產界發展勁頭十足的萬科地產，同樣在城市運營與社區建設方面扮演著更加重要的角色。2013年10月31日，萬科發布公告稱，擬通過旗下子公司萬科置業(香港)有限公司以基石投資者身份參與徽商銀行H股的首次公開發行。對此萬科董事會辦公室有關負責人向《中國經濟周刊》記者表示：“此次認購是為了率先向客戶提供國內領先的社區金融服務?！?/p>
在2013年12月25日召開的第十三屆中國經濟論壇上，隆基泰和實業集團副總裁唐帥也向《中國經濟周刊》表示：“我們不是開發商，我們旗下有新能源、商貿流通、旅游休閑、房地產、工業科技多種產業。在白溝，我們以當地箱包工業為基礎，布局了商貿物流、科技、地產開發等多種產業，夯實了新型城鎮化的基礎。”
余麗告訴記者，在新型城鎮化進程中，以城市運營商定位的開發商必將跑得更快。
內地陷入“地產霸權”？
在內地，地產富豪不僅僅是胡潤等各大富豪榜最常見的?？?，更在很多方面影響著普通人的生活。在開發商的業務觸角延伸至社會的多個領域時，很多人也開始擔心“地產霸權”的產生。
不過，對于地產霸權，亞洲首富李嘉誠近期對媒體表示：“‘地產霸權’實在是一個笑話。我們是國際綜合企業，地產只是其中一類業務，別人借地產攻擊我們。大家都知道香港地產市場一直由政府政策主導，從土地供應到投地條件的設計、房地產稅務政策等等，并非地產商決定，因此‘地產霸權’并非屬于地產商?！?/p>
綠地集團董事長、總裁張玉良也向《中國經濟周刊》表示，距離地產霸權，目前中國差遠了，再過多少年以后，中國可能才會考慮這些問題。目前中國房地產行業相對比較分散，對行業的技術提高和產品的質量提升都是不利的。相反，行業的相對集中，將對整個社會的節能減排、控制生產成本等都有幫助。
余麗向《中國經濟周刊》表示，隨著國家政策環境趨向“以人為本”，過去開發商拿地建房的傳統發展模式逐漸受到限制，激烈的市場競爭環境也導致開發商難以“一家獨大”。為保證可持續發展，越來越多的房地產開發商轉向社區物業服務提供，這并非意在以服務來主導居民生活，而是站在一個“服務者”的角度，為居民提供更便捷的生活環境。
“城市運營的主體應該是政府，政府主導著一個城市發展。北大資源作為城市運營商只是協助政府去做一些事情。在城市運營中，政府是A角，城市運營商是B角，是把資源按照政府的要求植入進去。” 余麗認為，運營商僅僅是一個立足于市場機制的配角，主導者還是政府。城市運營就是以政府為主導、企業為輔助的市場化行為，企業是政府問題的方案提供與解決者。從提升城市價值和土地價值這一根本利益訴求看，企業和政府的目標是一致的。地方政府希望找到不急功近利、擁有社會責任感的優秀運營商，而企業則希望政府更加理性化和市場化。