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國(guó)家信息中心預(yù)測(cè)部副研究員 張茉楠
高房?jī)r(jià)問(wèn)題不僅是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的扭曲，也是影響中國(guó)未來(lái)可持續(xù)發(fā)展和國(guó)家經(jīng)濟(jì)安全的重大問(wèn)題。當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)的根本問(wèn)題是缺乏制度性設(shè)計(jì)，從長(zhǎng)期來(lái)講，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨一些制度的改革和政策的重新思考。
2011年3月，我國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格較上月上漲0.59%，其中82個(gè)城市價(jià)格環(huán)比繼續(xù)上漲，2個(gè)城市與上月持平，16個(gè)城市環(huán)比下跌。一輪又一輪的房地產(chǎn)調(diào)控措施出臺(tái)后，房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，上漲勢(shì)頭依然故我。事實(shí)上，如果不從體制和機(jī)制上做根本性的改革，就會(huì)陷入“為房?jī)r(jià)而治房?jī)r(jià)”的怪圈。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂像是綜合矛盾的體現(xiàn)，因此控房?jī)r(jià)就需要把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為綜合改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，著力解決三大觸及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的核心問(wèn)題。
一是重新思考中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位問(wèn)題。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上投資型住房購(gòu)買(mǎi)行為與消費(fèi)型住房購(gòu)買(mǎi)行為之間的分界越來(lái)越模糊。我們可以看到，為什么中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨矛盾與問(wèn)題這樣多？主要是由住房屬性的多樣性及住房市場(chǎng)的性質(zhì)來(lái)決定的。與其他商品不同，住房是兼具消費(fèi)和投資雙重屬性的一種商品。當(dāng)住房作為消費(fèi)品時(shí)，以消費(fèi)為主的住房市場(chǎng)上房屋的供給與有效需求是決定市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)；而當(dāng)住房成為投資品時(shí)，作為財(cái)富持有形式的住房投資需求主要取決于個(gè)人的財(cái)富數(shù)量、住房投資相對(duì)于其他資產(chǎn)的報(bào)酬和投資住房的實(shí)際報(bào)酬。住房的投資需求對(duì)于貨幣、資本、土地等市場(chǎng)的變化非常敏感，一旦住房成為投資品，那么投資品的價(jià)格就不遵循一般商品的供求規(guī)律，投資品市場(chǎng)沒(méi)有均衡點(diǎn)，不存在均衡價(jià)格，只要有現(xiàn)實(shí)的貨幣流和潛在的收益預(yù)期，投資需求就會(huì)不斷增加，價(jià)格也就越長(zhǎng)越高。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)被視為經(jīng)濟(jì)政策的一部分，而非社會(huì)政策的一部分，因?yàn)榘逊康禺a(chǎn)視為經(jīng)濟(jì)政策，其GDP功能，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)被凸顯出來(lái)，而其社會(huì)功能，也就是社會(huì)成員對(duì)住房的需求和人們的空間權(quán)就會(huì)忽視。當(dāng)房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)，投資性需求成為住房市場(chǎng)主引擎時(shí)，住房市場(chǎng)的定位就被扭曲了。因此，住房?jī)H是從一個(gè)純粹市場(chǎng)角度而不從公共性角度是無(wú)論解開(kāi)住房市場(chǎng)的問(wèn)題之謎的。
二是全面解決中國(guó)房地產(chǎn)公共政策的缺失問(wèn)題。中國(guó)住房制度改革已經(jīng)歷了30年，大致經(jīng)歷了“住房商品化——住房市場(chǎng)化——住房分配貨幣化”等階段,但是與之相對(duì)的住房公共政策體系一直就處于一個(gè)比較盲目被動(dòng)的應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的短期通道中，尚未形成有效地住房公共政策體系。中國(guó)住房市場(chǎng)從無(wú)到有，從小到大，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可或缺的重要支柱，然而住房公共政策的發(fā)展卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后。相應(yīng)的土地政策、財(cái)稅政策、保障政策、金融政策等都沒(méi)有明確的劃分與定位，作為一個(gè)龐大產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該科學(xué)合理的構(gòu)建完善的政策體系，不能總是應(yīng)急式的短期急風(fēng)暴雨的政策，這不僅無(wú)法讓人們產(chǎn)生明確的預(yù)期，而一旦政策有所松動(dòng)，房?jī)r(jià)有可能產(chǎn)生報(bào)復(fù)性反彈，進(jìn)而形成了極具中國(guó)特色的房地產(chǎn)周期。
三是真正觸及中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心制度問(wèn)題。中國(guó)房地產(chǎn)制度與香港制度模式極為相似——那就是對(duì)土地財(cái)政的高度依賴。香港的土地財(cái)政與限制土地供給的一整套政策帶著歷史的烙印，是當(dāng)年殖民地土地批租制度的延續(xù)，亞洲金融危機(jī)后，香港為遏制房?jī)r(jià)下跌，開(kāi)始實(shí)行一種新的土地供應(yīng)方式，用地申請(qǐng)表，即“勾地制度”，希望通過(guò)減少土地供給抬高價(jià)格。香港財(cái)政對(duì)土地收入的依賴度越來(lái)越高，隨著香港經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入增加造成住房剛性需求不斷增加，形成了強(qiáng)烈的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，造成房地產(chǎn)投機(jī)行為盛行，甚至出現(xiàn)“全民炒房”現(xiàn)象，又進(jìn)一步推高了房?jī)r(jià)。而香港政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)行為以及房地產(chǎn)泡沫，并不從供給方著手尋求解決辦法，而是采取打壓需求的辦法，至今效果不佳。
從中國(guó)房地產(chǎn)與土地供給制度的鏈條看，土地財(cái)政和土地金融是推高房?jī)r(jià)的兩大重要推手。一方面，是地方政府的財(cái)源，數(shù)據(jù)顯示2010年全國(guó)土地出讓總價(jià)款達(dá)2.7萬(wàn)億元，較前一年增加69.4%(北京為1628億元, 上海為1513億元，大連為1157億元)。2010年全國(guó)土地出讓收入預(yù)計(jì)占地方本級(jí)財(cái)政收入的71%，比上一年增加22.2個(gè)百分點(diǎn)。很顯然，地方政府是最大的受益方。
另一方面是金融機(jī)構(gòu)的現(xiàn)金流，金融機(jī)構(gòu)以土地抵押貸款方式進(jìn)入土地市場(chǎng)，形成了土地金融。國(guó)土資源部公告顯示，2009年全國(guó)84個(gè)城市土地抵押貸款2.59萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)42.8%。2010年土地抵押貸款、超過(guò)3萬(wàn)億元。在中國(guó)現(xiàn)行土地出讓制度和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式下，地根吸住了銀根，地根銀根推升房?jī)r(jià)，三者環(huán)環(huán)相扣，已經(jīng)成為牢牢的利益鏈條，最后只是地方政府、金融機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)商形成的賣(mài)方壟斷，買(mǎi)房根本沒(méi)有參與定價(jià)的任何權(quán)力，供給的完全壟斷與需求的絕對(duì)市場(chǎng)化之間沖突，導(dǎo)致了中國(guó)房?jī)r(jià)的非理性上漲。
當(dāng)前是該轉(zhuǎn)變中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展思路的時(shí)候了，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要有明確的發(fā)展定位和長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，如果不給房地產(chǎn)市場(chǎng)正本清源，不改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本性制度問(wèn)題，不對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房保障制度進(jìn)行更為長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，房?jī)r(jià)回歸合理價(jià)位非常難，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)需要有更大的勇氣和更深層次的制度改革。（張茉楠? 國(guó)家信息中心預(yù)測(cè)部副研究員、經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后）