一種可能真正實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的保險(xiǎn)產(chǎn)品——住房“反向抵押貸款”有望推出。在日前舉行的“轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)融資渠道解析會(huì)”上，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)總裁孟曉蘇透露，目前他遞交的該項(xiàng)目方案已經(jīng)獲得批復(fù)，在京入市可以預(yù)期。
據(jù)悉，與住房抵押貸款不同的是，“反向抵押貸款”的介入者不是銀行而是保險(xiǎn)公司。因此它實(shí)際上是一個(gè)保險(xiǎn)產(chǎn)品。按照孟曉蘇提出的方案，投保人可以用居住房屋的產(chǎn)權(quán)作抵押，按月從保險(xiǎn)公司領(lǐng)取現(xiàn)金直到身故。這相當(dāng)于保險(xiǎn)公司通過(guò)分期付款(按月支付)的形式，收買投保人擁有的房屋產(chǎn)權(quán)。其操作形式類似于把“住房抵押貸款”反過(guò)來(lái)做，因此被稱作“反向抵押貸款”。
投保人既能住在自己的房子里，又能將房產(chǎn)提前變現(xiàn)用于養(yǎng)老。顯然，這一險(xiǎn)種的推出，有望真正實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”。
孟曉蘇說(shuō)，目前中國(guó)大多數(shù)老年人積蓄不多，僅靠有限的退休金生活。前幾年實(shí)行的公房出售，使不少老年人用較低的價(jià)格買下了價(jià)值較大的房產(chǎn)，有人因此“家產(chǎn)萬(wàn)貫”。但是這些‘百萬(wàn)富翁’可支配的月收入僅有一兩千元，而自有房產(chǎn)要住，不可能先行出售或出租贏利，因此生活并不富足。
老人通常的做法是將房產(chǎn)傳給子女。但是有的老人沒(méi)有子女；有的子女本身有住房，他們真正的負(fù)擔(dān)是父母的贍養(yǎng)開支；也有的子女無(wú)法盡到贍養(yǎng)義務(wù)，老人的收入又不足以保障自己的生活。如果能使老年人價(jià)值幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)元的自住房產(chǎn)在其有生之年逐漸變現(xiàn)，使其具有自己安排晚年生活的支付能力，同時(shí)又能繼續(xù)使用這套房屋，無(wú)疑是解決這些人養(yǎng)老問(wèn)題的好辦法。
住房“反向抵押貸款”方案解析
投保條件
孟曉蘇在建議方案中引入了英、法等國(guó)成熟產(chǎn)品的操作辦法，“住房反向抵押貸款”的投保人要求是62歲以上的老年人。
投保方式
投保人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司按月向投保人支付給付金，直至投保人亡故，保險(xiǎn)公司收回該房屋，進(jìn)行銷售、出租或拍賣。
給付金計(jì)算
給付金的計(jì)算是按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息，并按平均壽命計(jì)算，分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命年限中去。即：每月給付金額＝(房屋現(xiàn)值-房屋折損-房屋增值預(yù)期-保險(xiǎn)公司預(yù)支貼現(xiàn)利息) /[(預(yù)期壽命-投保時(shí)壽命)×12]
實(shí)例分析
●實(shí)例1：張先生，62歲，住房面積196平方米，房屋八成新，位置優(yōu)越。經(jīng)評(píng)估房屋現(xiàn)價(jià)145萬(wàn)元。
●實(shí)例2：趙女士62歲，住房面積150平方米，房屋九成新，位置離市區(qū)較遠(yuǎn)。經(jīng)評(píng)估房屋現(xiàn)價(jià)80萬(wàn)元。
分析：按中國(guó)男性人均壽命69.63歲計(jì)算，加上地區(qū)差異，投保人的壽命計(jì)算基數(shù)為10年。10年后房屋折損26萬(wàn)元，房屋與土地增值預(yù)計(jì)26萬(wàn)元，兩者抵消。保險(xiǎn)公司扣除預(yù)支貼現(xiàn)利息25%(按年息6%計(jì)算)，按75%計(jì)算給付額為108.75萬(wàn)元。將預(yù)期給付額分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命中去，張先生每月可以得到近1萬(wàn)元。
分析：按中國(guó)女性人均壽命73.33歲計(jì)算，加上地區(qū)差異，投保人的壽命計(jì)算基數(shù)為14年。14年后房屋折損19萬(wàn)元，房屋與土地增值預(yù)計(jì)24萬(wàn)元，計(jì)增5萬(wàn)元。保險(xiǎn)公司扣除預(yù)支貼現(xiàn)利息30%(按年息6%計(jì)算)，按70%計(jì)算給付額為59.5萬(wàn)元。將預(yù)期給付額分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命中去，趙女士每月可以得到近4000元。
以房養(yǎng)老尚存政策難題
保險(xiǎn) 目前國(guó)內(nèi)不允許金融混業(yè)
保險(xiǎn)公司預(yù)感，針對(duì)“反向按揭”新險(xiǎn)種的推出將困難重重，尚需突破技術(shù)和政策層面的雙重難題。
長(zhǎng)城人壽保險(xiǎn)北京分公司總經(jīng)理焦益寬告訴記者，針對(duì)“反向按揭”的險(xiǎn)種，國(guó)內(nèi)從未有過(guò)先例，它需要在專業(yè)人士評(píng)估后進(jìn)行專門開發(fā)，并不可能短時(shí)間內(nèi)完成。“況且其中對(duì)房?jī)r(jià)評(píng)估的環(huán)節(jié)相當(dāng)復(fù)雜。”
而最讓這位資深專業(yè)人士感到犯難的還是來(lái)自政策層面的問(wèn)題，“目前，國(guó)內(nèi)是不允許金融混業(yè)的，因此，保險(xiǎn)公司是不允許做反向按揭業(yè)務(wù)的。”焦益寬說(shuō)。目前，國(guó)內(nèi)金融業(yè)是采取分業(yè)經(jīng)營(yíng)。盡管金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)試點(diǎn)在法律制度上已經(jīng)沒(méi)有障礙，但金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)試點(diǎn)和探索還需要時(shí)間。晨報(bào)記者 李雋瓊
銀行 目前不能主動(dòng)處置房產(chǎn)
在英國(guó)和法國(guó)，反向按揭這項(xiàng)業(yè)務(wù)由保險(xiǎn)公司介入，但在美國(guó)，這類業(yè)務(wù)更多的是由銀行機(jī)構(gòu)承擔(dān)。
但國(guó)內(nèi)的銀行機(jī)構(gòu)同樣也會(huì)有困惑。光大銀行私人業(yè)務(wù)部個(gè)人信貸處處長(zhǎng)肖英男認(rèn)為：之所以國(guó)內(nèi)銀行一直沒(méi)有推出“反向按揭”業(yè)務(wù)，一個(gè)重要原因是該業(yè)務(wù)要求銀行主動(dòng)地去經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)，但這很難辦到。通過(guò)反向按揭，銀行拿到了房產(chǎn)，但如何處置這些房產(chǎn)是個(gè)大問(wèn)題。他介紹說(shuō)，以往國(guó)內(nèi)銀行處置房產(chǎn)都是被動(dòng)的，都是處理的抵債房等不良資產(chǎn)，而不是主動(dòng)地去買賣房產(chǎn)。
專家觀點(diǎn)：不會(huì)助長(zhǎng)住房投機(jī)、投資
有人擔(dān)心，這樣的產(chǎn)品推出來(lái)，會(huì)不會(huì)助長(zhǎng)更多人拿房子做投資品？鏈家市場(chǎng)研究中心主任王志偉告訴記者，反向按揭對(duì)樓市不會(huì)有很大影響。對(duì)于樓市投機(jī)、投資者而言，他們主要是以買賣房產(chǎn)，從而獲取投資收益為主要目的，追求的是資本收益的最大化，不會(huì)進(jìn)行反向按揭的操作，因?yàn)椤耙苑筐B(yǎng)老”主要是針對(duì)老年人設(shè)計(jì)的保障生活的產(chǎn)品，在年齡等方面都有控制，同時(shí)也需要相應(yīng)的手續(xù)和費(fèi)用。
還需十幾年市場(chǎng)培育時(shí)間
中國(guó)人民大學(xué)人口學(xué)系老年學(xué)研究所所長(zhǎng)杜鵬教授表示，“以房養(yǎng)老”的方式雖然不會(huì)成為中國(guó)老年人養(yǎng)老的主要方式，但卻提供了一個(gè)很好的選擇和方式。
杜鵬教授認(rèn)為，這種方式在歐美國(guó)家已有很成熟的經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)也具備了實(shí)行這種養(yǎng)老方式的基本條件，因?yàn)楝F(xiàn)在住房已經(jīng)市場(chǎng)化了。但現(xiàn)在已步入老年的人，大部分并沒(méi)有購(gòu)買商品房，而多是單位分房，這也致使“以房養(yǎng)老”的模式在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有太充分的發(fā)展，還需要十幾年的市場(chǎng)培育時(shí)間。真正有條件“以房養(yǎng)老”的人，是現(xiàn)在四五十歲、購(gòu)有商品房的中年人，也許“以房養(yǎng)老”將是他們今后的一個(gè)原則。
反面聲音：以房養(yǎng)老只是少數(shù)人投資行為
“反向按揭在中國(guó)不會(huì)成為多數(shù)人的養(yǎng)老之道。”中國(guó)人民大學(xué)勞動(dòng)人事學(xué)院從事養(yǎng)老保險(xiǎn)的楊立雄副教授旗幟鮮明地表明自己的態(tài)度，“說(shuō)到底，它只是少數(shù)人的投資行為。”
他把“以房養(yǎng)老”的模式理解為商業(yè)投資，“商業(yè)行為是個(gè)人選擇，無(wú)可厚非，但我反對(duì)政府大力提倡它，說(shuō)到底，它只是少數(shù)人的投資行為。”并且他認(rèn)為在中國(guó)信用體系不健全的現(xiàn)狀下，牽涉到房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、社會(huì)保障、保險(xiǎn)以及相關(guān)政府部門，對(duì)這些領(lǐng)域的運(yùn)作質(zhì)量要求相當(dāng)高，這種模式實(shí)際操作起來(lái)更會(huì)困難重重。
他認(rèn)為，中國(guó)人的傳統(tǒng)是“但存方寸地，留于子孫耕”。老人將自己的房產(chǎn)抵押出去而無(wú)法留給子女，這樣的現(xiàn)實(shí)，國(guó)人恐怕一下子還難以接受。
目前多數(shù)老人不接受以房養(yǎng)老
在一項(xiàng)隨機(jī)調(diào)查中，50位老人有84%表示不能接受“以房養(yǎng)老”的方式，而他們最擔(dān)心的就是孩子們?yōu)榇藢?duì)他們?nèi)鍪植还堋Ｊ锥冀?jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任邢亞平告訴記者，“以房養(yǎng)老”是依據(jù)西方國(guó)情來(lái)設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品，而在中國(guó)，“養(yǎng)兒防老”和“把房產(chǎn)留給子女繼承”的觀念根深蒂固。(楊舒萌 李若愚 栗曉莉 姜葳）
|
