在開發商“非典型”融資風起云涌的背后，是以往的“典型性”融資難度加大的現實。
銀行信貸門檻筑高
“過去開發商多是以不多的資本金取得前期土地之后，就轉手將土地抵押給銀行，接下來與項目相關的費用實際上都來自于銀行貸款。由于當時樓市很熱，一期項目推向市場之后，消化速度非常快，在還了銀行貸款之后，開發商仍有盈余。接下來開發二期，仍然采用同樣的方式。也就是說，在當時的市場情況下，利用不多的資金便可以‘撬’起整個項目，同時獲得豐厚利潤。”一位代理業資深人士向記者介紹。
但這種“好時光”隨著2003年央行121號文件的出臺而逐漸結束，如今更眼見開發貸款的審批越來越嚴。根據2006年銀監會的表態，商業銀行對房地產開發貸款和土地儲備抵押貸款的風險權重已經由原來100%提高到150%至200%；房地產開發貸款必須在滿足自有資金35%以上且四件齊全的情況下發放。但是，即便符合上述全部條件，能在商業銀行貸到款的項目還是少之又少，甚至沒有。隨后又有消息傳出，四大國有銀行目前也基本叫停了中長期開發貸款的審批。
從過去房地產企業的資金結構來分析，項目開發所需資金通常由三個部分構成：即企業自有資金比重約占15%，金融機構貸款占60%-80%，剩下部分則是項目銷售所得的預售款。但宏觀調控將原來開發商著重在銀行層面運作的資金鏈給切斷了，針對企業資質、自有資金、放貸條件、貸款額度進行了全面的政策規定，如同給開發商的融資行為進行了一次強制性“斷奶”，對于本身就具備金融屬性的房地產業而言，形勢開始嚴峻起來。
如果說中小開發企業在嚴格的貸款審批條件下被拒之門外也算情理之中，那么，以往大型項目通過地方政府授信及打捆貸款的方式獲得資金的道路也已被堵死。“國六條”下發后不久，銀監會主席劉明康提出嚴控信貸風險的六點意見，其中之一便是商業銀行要停止與各地政府簽訂授信合作協議，同時整頓各類打捆貸款，開發商最后一條傳統融通途徑差不多宣告終結。
據此，全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生樂觀估計，將有50%開發商出局；又有某上海房地產專家放言，融資困境可以致30%中小開發商于絕路。專家介紹，目前中國共有房地產開發企業共3萬余家，以專家預言推算，未來一兩年內，開發企業數量應減至1萬家左右。
機構借款成本加大
雖然與銀行貸款利息成本相比，與基金的合作便意味著選擇“高利”支出，但在日益嚴峻的資金考驗下，仍有越來越多的企業愿意選擇這種方式。“對于紛涌而入的海外投資基金來說，迅速成長的中國房地產市場無疑充滿了機會，對急需拓展融資渠道的開發商更是提供了相當的選擇。”一位投資咨詢人士稱。
在目前的市場情況下，囤積土地是房地產企業謀求持續性發展的必要決定因素，但擴張疆土帶來的資金壓力又是急需解決的首要問題。“先進的管理概念、更多的融資機會，是深層次的獲利表現。”一位開發商表示，雖然他的企業財務穩健、資金流充沛，但并不影響他與投資機構合作的意向。但需要指出的是，只有那些具備良好發展空間的企業才能獲得這樣的有力扶持，并且融資成本也不可小視。
已經持續幾年的宏觀調控形勢下，苦無融資拓寬渠道的投機商紛紛被淘汰出市場，而具備前瞻性眼光的品牌開發商則順勢做大。“洗牌格局對于大房地產商反而是發展良機。”不止一個業內學者這樣總結道。“有人辭官歸故里，有人漏夜趕科場”，如今的房地產市場真可以用這句話來形容。（記者 唐文祺）
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