春節(jié)長假剛剛結(jié)束，國務院就專門召開會議聽取有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的匯報，國務院領(lǐng)導為今年的房控工作定下了“增加供給，引導需求，穩(wěn)定價格，規(guī)范市場”十六字方針，足見中央對房地產(chǎn)業(yè)的重視并無絲毫減弱。
而自今年初以來，人民幣對美元再次出現(xiàn)加速升值趨勢。作為最具人民幣資產(chǎn)屬性的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)可以說是人民幣升值最直接最重要的受益者。在此狀況下，繼續(xù)堅決執(zhí)行中央一直以來的房地產(chǎn)調(diào)控方針政策，具有現(xiàn)實的和更深層的意義。
從宏觀經(jīng)濟環(huán)境看，一國選擇本幣升值都是在經(jīng)濟形勢較好時期，我國同樣如此。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟具有很強的相關(guān)性，宏觀經(jīng)濟向好從三個方面有利于房地產(chǎn)需求的擴張：宏觀經(jīng)濟向好時會導致投資增加和企業(yè)擴張，土地、廠房、辦公等物業(yè)的需求上升；經(jīng)濟向好會加速商品流通，商業(yè)地產(chǎn)需求旺盛；經(jīng)濟向好也促進居民收入及支付能力提升，從而拉動居民商品房的投資需求。有研究認為，當前我國宏觀經(jīng)濟每增長1%，房地產(chǎn)行業(yè)將增長1.3%。
從消費角度看，人民幣升值會使進口商品價格下降，進而帶動國內(nèi)消費品價格的下降，國內(nèi)多余貨幣部分將進入股票和房地產(chǎn)兩大資產(chǎn)市場，從而促使股票與房地產(chǎn)價格的上升，并維持相當長一段時間的股票和房地產(chǎn)牛市。這方面，日本以及我國臺灣市場都已經(jīng)提供了很好的印證。而我國房市這兩年在宏觀調(diào)控的屢次打壓下之所以能“愈挫愈奮”，之所以長牛不倒，應當說與人民幣升值進程仍在持續(xù)之中具有極大關(guān)聯(lián)性。
從全球視野看，人民幣升值意味著以人民幣計價資產(chǎn)價值的提升。在國際資本眼里，房地產(chǎn)是最重要的人民幣資產(chǎn)，他們會選擇房地產(chǎn)作為重要的人民幣資產(chǎn)來配置。即使在中國外匯管制的條件下，這一資產(chǎn)配置需求仍然會通過各種管道直接或間接來實現(xiàn)。未來一段時間內(nèi)，由于繼續(xù)升值的預期仍然存在，因此“賭”人民幣升值的國外熱錢仍可能會繼續(xù)流入，其中一部分還將繼續(xù)進入具有保值增值功能的房市，從而加大對房地產(chǎn)的投資性需求。盡管我國外匯管制比較嚴格，但從2003年以來外資流入情況看這種趨勢也正在形成。據(jù)分析，近兩三年我國外匯儲備增加額與貿(mào)易順差和外商直接投資之間的缺口呈上升趨勢，可能就有大量的投機資金在其中。
另一方面，自2005年7月至今，人民幣的升值進程客觀上確實使那些已經(jīng)滲透進來的國外游資獲得了一定收益，增強了他們的信心。因此，除了購買物業(yè)以外，海外基金還會加強與國內(nèi)房企合作的力度，以更深地介入中國房地產(chǎn)業(yè)。從某種程度上講，這也增加了房地產(chǎn)業(yè)的資金來源。當然，這些基金一般都選擇實力雄厚、開發(fā)經(jīng)驗豐富的國內(nèi)開發(fā)商，因而人民幣升值會加快房企洗牌的進程，有助于房企強者更強。從進出口角度看，人民幣升值會促進國外進口商品價格的下降，其中包括一些進口的高檔建材、設(shè)備，這有助于開發(fā)高檔商品房企業(yè)的成本下降，從而增大一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤空間，同時客觀上也有助于國內(nèi)商品房品質(zhì)的提高。
當然，人民幣升值對房地產(chǎn)業(yè)也并非都是利好，同時也會產(chǎn)生一些不利影響。首先，人民幣升值直接影響我國出口，如果出口下降而內(nèi)需同時不足就很容易導致經(jīng)濟回落，這將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響。其次，一些出口企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)如果受人民幣升值影響利潤出現(xiàn)下滑，將影響這些企業(yè)租用寫字樓，這對商業(yè)地產(chǎn)市場會產(chǎn)生一定的沖擊。更重要的問題是，過度炒作人民幣升值會使房市投資性需求過度膨脹，很容易滋生房地產(chǎn)泡沫。一旦升值進程終結(jié)，經(jīng)濟形勢就可能逐漸反轉(zhuǎn)，使得海外炒作資金開始外流，升值利好就會轉(zhuǎn)成利空。從日本和臺灣經(jīng)驗看，房地產(chǎn)泡沫必將隨著升值過程的結(jié)束而破滅，房地產(chǎn)價格隨之暴跌，貨幣也由升值轉(zhuǎn)為貶值，開始進行漫長的調(diào)整。由此可見，升值也容易帶來房地產(chǎn)市場的大起大落。
所以，參照國際經(jīng)驗，在評估升值影響時，尤其應該對人們的心理因素給予高度重視，人們的趨利心理和從眾心理非常普遍，并隨著市場的升溫將表現(xiàn)得非常充分，這會對房地產(chǎn)價格上升起到明顯的推波助瀾作用。這一點，我們可以從國內(nèi)A股市場上房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)看得很清楚。統(tǒng)計顯示，2005年7月21日匯改啟動至2006年末的一年多時間，我國A股房地產(chǎn)個股的平均漲幅達到187%，大約為同期市場平均漲幅的兩倍。
總體上看，人民幣升值對我國房地產(chǎn)市場利大于弊，我們既要看到其帶來的利好，但更重要的是要對其負面影響做好充分的準備。特別是在人民幣升值壓力尚存的當前，繼續(xù)執(zhí)行中央去年和今年初針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，尤其是要堅決落實近日國務院領(lǐng)導的十六字調(diào)控方針，切實控制住房價上漲速度，這不僅有著保護民生利益的現(xiàn)實意義，更有未雨綢繆防止房價在匯改到位后暴跌并損害國家經(jīng)濟的遠期意義。
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