如無意料的話，萬科將在明天奉上09年年報。雖然以去年火爆的房地產銷售市場來看，年報業績靚麗幾成定局，但在宏觀調控的“大棒”前，基金仍然猶豫不決，不敢輕易增倉。
根據指南針機構密碼數據，以基金為首的機構上周小幅增持了萬科3781.39萬元，其中買入金額為115233.38萬元，賣出111451.99萬元。值得一提的是，今年前兩個月，機構一度快速從該股撤退，累計減倉金額高達33.06億元。
“雖然公司 09 年良好的銷售態勢已為2010 年的營業收入及利潤增長提供了較好的保障，但由于中央已明確表態要遏制房價過快上漲，目前行業政策已從寬松轉向中性，我們預計調控組合拳將陸續出擊，所以，公司2010 年的銷售增長將存在一定的不確定性，從而影響到公司2011 年的業績，我們下調公司投資評級至‘謹慎推薦’國信證券房地產行業分析師方焱等此前在報告中表示。
年末遭遇基金巨幅減持
早在去年四季度開始，萬科A便遭遇了基金的大幅減持。根據WIND資訊數據，09年四季度基金總共減持了萬科70601.81萬股，以持股數論，萬科更成了當季基金減倉最多的個股。截至去年12月末，僅剩下37只基金重倉該股，總持股數為77167.31萬股，占其流通盤的7.99%。
單只基金來看，去年末持倉萬科最多的是融通深證100，當時持股數為9957.51萬股，環比去年9月末減少了256.28萬股。博時第三產業成長以8000萬股排名其后，持倉數與三季度末持平。另外，持股數較多的還有易方達深證100ETF、博時新興成長，分別持有7403.28萬股、7000萬股。
值得一提的是，盡管基金在去年四季度整體選擇減倉萬科，但是仍然有部分基金逆勢增持。數據顯示，增倉幅度最大的是易方達深證100ETF，持股數環比增加了1809.2萬股。鵬華優質治理則成了當季增持該股最多的主動管理型基金，環比增倉了1100萬股至3600.99萬股。此外，華夏滬深300和廣發滬深300持股數也分別增加了560.02萬股和27.6萬股。
從基金公司來看，博時系基金對該股的持倉興趣最為濃厚。據統計，09年末，該公司合計持有萬科32296.32萬股，為旗下博時第三產業成長、博時新興成長、博時主題行業、博時精選、博時裕富、基金裕陽、博時策略靈活配置等7只基金所有，持股數8000萬股、7000萬股、5700萬股、5000萬股、2596.33萬股、200萬股和1999.99萬股。
年初基金再度減倉33億元
可惜，踏入2010年之后，隨著政府繼續出臺各類政策調控房市，作為國內房地產龍頭的萬科繼續遭遇基金巨幅減持，股價不斷承壓。根據指南針機構密碼數據，今年前兩個月機構繼續減持了萬科33.06億元了。其中，1月份基金等機構便抽走了32.84億元。
2月份初，萬科公布了1月份銷售數據，基金減持的步伐才有所放緩。根據公告，1月份公司總共實現銷售面積52.3萬平方米，銷售金額62.6億元，環比增長29.1%和13.8%，同比分別增長83.3%和186%，單月銷售均價11969元/平方米，同比上漲56.3%，環比下跌11.9%。
“1 月為傳統淡季，且地產政策收緊明顯，上海、北京等城市成交量均出現不同幅度下跌，在此背景下公司銷售金額仍月環比度增長，超09 年平均水平，我們推測這與公司加大1 月份推盤力度有關，”中投證券房地產分析師李少明表示，“我們維持對公司2009年、2010年每股盈利0.51元和0.65元的預期，維持推薦評級。”
雖然政策依然未見明朗，但憑借優異的銷售業績，機構多頭勢力終于反撲，致使減倉力度逐漸放緩。根據機構密碼數據，2月份機構僅從萬科小幅抽走2265.44萬元。
不過，年初機構賣盤的強大打壓仍然讓萬科股價受到不小挫折。今年前兩個月，萬科股價一直表現萎靡，累計跌去12.77個百分點，跑輸滬深300指數將近5個百分點。
萬科此番下跌也連累了持倉基金資產縮水。粗略算下來，去年末重倉該股的37只基金因此浮虧了10.65億元，其中博時系“損失”最為慘重，持倉市值跌去了4.46億元。
上周，萬科的股價才開始有企穩跡象出現，全周小幅上揚0.64%，機構重燃增倉興趣，小幅增持了3781.39萬元。
09年業績無憂
政策動向制約機構舉手投足
趁著樓市人氣恢復，萬科在09年迅速收復業績失地。根據該公司1月初公布的數據，2009 年1-12 月份，公司累計銷售面積663.6 萬平米，銷售金額634.2億元，分別比08 年同期增長19.1%和32.5%。
方焱表示，從數據來看，公司去年業績情況基本符合預期， 撥得銷售面積和銷售額頭籌并未懸念，同時，萬科也成為國內首家年銷售額突破600億元的地產企業。另外，截至去年底，公司權益規劃總建筑面積達2481萬平方米，可持續發展能力進一步增強，而且這些項目多分布在珠三、環渤海的發達城市及東北和中西部地區的特大型省會城市，平均樓面地價為2532元/平方米，未來盈利較為暴漲，預計帶來約623億元的權益銷售額，權益凈利潤將不低于80億元。
作為行業龍頭，萬科成雖然早已邁入穩定成長期，但未來的政策走向仍然會對公司未來前景投下陰影。
長江證券房地產分析師蘇雪晶認為，目前房地產調整的階段仍然處于各個地方落實具體政策的階段，各區域成交已實實在在地受到影響，在成交維持低迷的階段，地產股縱然是業績較為確定，但估值仍然很難得到提升，因此維持謹慎看法。
方焱的觀點同樣謹慎。他表示，2010年短期內新開工同比增速上漲主要是來自開發商補庫存以及2009年下半年拍得土地的開工需求，但由于宏觀政策面趨緊，加上加息周期的臨近，2010年商品房銷量將出現同比下滑，各月新開工同比增速也將因此受到一定程度的拖累，為此他們繼續維持行業“謹慎推薦”的評級。 (游敏常)
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