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2010年11月25日09:01 | 中國發展門戶網 www.chinagate.cn | 給編輯寫信 字號：T|T

證監會與國土部去年聯手推行的土地審核，今年已成為房企IPO的重要制約因素。

知情人士近日向 《每日經濟新聞》記者表示，受調控政策的影響，不少計劃在今年實現IPO的房企不得不推遲上市。其中，上市流程中新增的土地審核成為重要制約因素。甚至一些旗下擁有地產業務的企業，其上市進程也受到了一定影響。

截至11月末，今年實現上市的房企僅有中駿置業和融創地產兩家。而去年，共有11家房企實現上市，另有3家房企完成借殼上市。

有分析認為，除因土地違法有可能被中止IPO外，在國土部嚴查囤地的大背景下，房企難以實現大規模的土地儲備，從而影響其上市的估值并制約其上市。

土地審核成IPO關口

房企IPO過程中增加土地審核程序始于去年底。當時，國土部與證監會、銀監會達成一致，對企業的土地違法情況進行審核，審核結果將作為審核企業上市、融資等的重要依據。

今年4月出臺的“國十條”也強調，對存在土地閑置及炒地行為的房地產開發企業，證監部門暫停批準其上市。由此，土地審核已成為房企IPO過程中的重要關口。

知情人士表示，這一道新增關口的影響范圍很大，不少計劃在今年上市的房企不得不推遲上市日期。同時，一些旗下擁有地產業務的企業，其上市也受到一定影響。不過，通過證監會的審核并不難，但由于涉及到規劃等多重問題，要認定土地是否違規，需要一個過程。對于一些規模較大、業務布局廣泛的房地產開發企業，審核過程可能持續更長時間。

經歷了去年的房企IPO大潮之后，今年房企的上市之路頗為冷清。上海長甲地產在本月初突然宣布暫停上市計劃；綠地、中信等大型房企仍無實質性動作，其中，中信地產早在去年底就完成了上市前的首輪資產整合。

估值受影響不利上市

除因土地違法有可能被中止IPO之外，在國土部嚴查囤地的大背景下，房企難以實現大規模的土地儲備，也會影響估值而不利于其上市。

五合智庫總經理鄒毅向 《每日經濟新聞》記者表示，土地儲備作為估值的重要因素，是房企上市的重要籌碼。如果不能實現大規模的土地儲備，則難以實現上市。

他認為，大型房企要實現上市，需要的土地儲備規模應超過千萬平方米；普通房企上市，也需要至少四五百萬平方米的儲地規模。

不少業內人士還對恒大地產上市的情景記憶猶新。有數據顯示，去年11月初恒大上市之時，其擁有的土地儲備規模超過4000萬平方米，上市融資金額達到56.5億港元，恒大地產董事長許家印也一度成為內地首富。

今年以來，隨著國土部嚴查囤地，房企大規模儲地的行為難以為繼。盡管不少大型房企今年頻繁出手拿地，但行業總體仍較為謹慎，投資意愿下降。

鄒毅表示，如果企業土地儲備量過低，就不利于上市估值；如果過高，則要求企業具有較高的資產周轉率以保證按時開工，否則就被視為“囤地”。這一點同樣成為房企上市的重要障礙。

負債率超70%顯資金壓力

事實上，在房地產市場調控亦步亦趨的背景下，土地資信問題不僅影響到房企上市，還將影響再融資、重大資產重組等多個方面。

今年以來，證監會涉及房地產企業再融資、配股、增發的審批無一通過，不少大型上市房企的負債率超過70%的警戒線，創歷史新高。有統計顯示，今年的資本市場上，超過60家涉房企業融資受阻，使得大型房企不得不尋求海外信托資金援助。

同時，受信貸政策收緊的影響，不少非房企上市公司紛紛剝離旗下地產業務，以規避風險。鄒毅表示，盡管今年銷售向好，但企業的資金狀況并不樂觀。

來自國家統計局的數據顯示，今年前10個月，房地產開發企業本年資金來源56923億元，同比增長32.0%，增幅自今年1~2月觸頂之后，連續第8個月回落。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭向《每日經濟新聞》記者表示，從今年第四季度到明年一季度，房企將出現一定程度的資金緊張局面。在此期間，房價將以盤整或小幅下跌為主基調。

(本文來源：每日經濟新聞作者：張敏)

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