2007年9月27日晚，央行、銀監會聯合下發了《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(銀發〔 2007 〕 359 號，下稱“ 359 號文”)，傳聞已久的提高首付款比例的政策終于塵埃落定。
文件要求，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 (含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40% ，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的 1.1 倍。
針對這一被媒體稱為“房貸新政”的調控措施，業內普遍高度重視。作為房地產調控的又一殺手锏，有關人士對其執行力度有所懷疑，甚至擔心市場競爭可能會導致新政的執行大打折扣，從而出現“銳進而速退”的結局。
但在更多的業內人士看來，此次房貸新政“長控風險，短抑需求”，銀行從自身風險考慮，勢必加大文件的執行力度，打擊房地產投機行為。
誰來制定標準？
“銀行找不到任何一個產品能比房貸，尤其是個人房貸更加無風險、更加具有美好前景的了。”一位銀行內部人士說。
個人房貸一直被銀行業視為“優質蛋糕”。以交行為例，今年以來雖然在不斷地壓縮開發性貸款，但是卻在謹慎擴展個人房貸，先后推出了“安居貸”個人住房貸款以及“輕松安居貸”個人住房循環貸款產品。
建行是房貸的龍頭銀行，按照其披露的2007 年中報數據，其個人貸款平均余額由2006年6月30日的4806億元，增加至2007年6月30日的6337 億元。
無疑，商業銀行對此次房貸新政的態度可以用“心態兩難”來形容：“高利潤、低風險”的個人房貸自然是各家商業銀行爭搶的業務，但新政的實施勢必對商業銀行的業務產生很大的影響。
接下來的發展似乎印證了這一疑問：
新政頒布之后， 光大銀行和華夏銀行率先出臺房貸細則，確認以個人為單位界定“第二套房”，這個標準很快引發其他中小銀行“跟風”。
10月13日，十七大代表、建行董事長郭樹清接受新華社記者采訪時表示，建行已明確貸款人第二套住房的認定標準以“戶”為單位，并已將北京地區的第二套住房貸款的首付比例提高至50%。
19 日，在美國彼特森國際經濟研究所主辦的中國匯率政策研討會上，中國人民銀行副行長吳曉靈接受媒體采訪時表示：“ 現在我們還沒有得到出細則的消息，但央行已經給商業銀行作了風險提示，他們應該根據自己的安全去掌握。”
據記者了解到的情況，工行、中行、興業銀行等傾向于以“個人”為單位；深圳發展銀行和建行一樣，傾向于以“家庭”為單位。究竟是以“個人”還是以“戶”為標準來界定“第二套住房”，各家銀行的認定標準并未達成統一，這在一定程度上阻礙了新政的實施。
“如何認定‘第二套住房’，是以個人還是家庭來計算？如果夫妻雙方分別以各自名義買房屬于‘第二套住房’嗎？此外還有異地置業、以子女名義購房等等情況存在，如果這個含義界定不好，政策的執行效果就會大打折扣。”一位網友提出這樣的疑問。
這種疑問很具普遍性。在一些業內人士看來，房貸新政的目的是為了遏制投機，但“第二套房”的界定所留下的漏洞，將可能使得這一剛性政策變成了彈性政策，對炒房的抑制作用大大減弱。
個貸神話步入風險期
早在去年10月，上海銀監局就披露，個人住房貸款質量下滑趨勢較為明顯，連續3個月以上違約的房貸客戶超過萬人。但當時各家商業銀行并未引以為戒，理念上還是認為房貸是銀行的優質資產，行動上依舊瘋搶房貸客戶。
在房貸新政發布之前的9月下旬，建行研究部發布的報告指出，近年來，我國個人住房不良貸款數額已呈攀升趨勢，而從國際經驗看，個人住房貸款的風險暴露期通常為3到8年。報告指出，在央行近年來連續多次加息，個人房貸款支付不斷增加的情況下，國內商業銀行個人住房貸款在近一個時期內已經逐漸步入違約高風險期。
數據顯示，工、中、建三大行房地產貸款中的個人住房貸款由2005年末的10127.23 億上升至2006年底的11760.66 億。個人住房不良貸款由2005年末的184.42億上升到2006年末的192.41億。
美國次貸危機的爆發給國內的商業銀行敲響了安全警鐘。
中國人民大學金融與證券研究所副所長趙錫軍認為，伴隨著房價持續上漲，今年以來，銀行發放的按揭貸款增加了約3000億元。在房貸規模越來越大之時，可能因此引發的金融風險也就越大。在這種情況下，銀行業有必要采取提高首付及利率的做法減少風險。
“從自身風險控制的角度來說，國內商業銀行也得認真執行359號文，而不是為短期利益所迷惑。”中國社科院教授易憲容說。
在易憲容看來，359號文的出臺，就是要改變目前國內商業銀行個人按揭貸款優質資產的神話，從商業銀行自身風險的角度來規避風險。近8年來，中國房地產市場的價格上漲應該是美國的幾倍了，而且國內按揭貸款的質量也會比美國要差，如果國內房地產市場出現周期性變化，那么國內商業銀行按揭貸款的風險肯定會比美國高。
“在美國‘次級債’危機之后，我曾去銀行做過調查，目前，很多銀行的‘購房貸客戶’，都是已經貸款N次，目前仍在償還中的很多人，是從炒房里嘗到甜頭的‘炒房族’。根據非官方數據，目前銀行貸款業務的80% 來自身背多筆貸款的‘老貸’。”北京首個合作建房發起人于凌罡說。
在于凌罡看來，很多本是買房自住的人，“在悟到了勞動不如炒房的真理后，加入到抬高房價，蛀空國民經濟的大軍中，”從“初貸”升級成了“老貸”，而且，普遍選擇還款周期盡可能長的貸款，以獲取資金，投資股票或房地產，繼續贏利，這樣不僅是有風險的，而且是不利于國家經濟長期發展的。
“359號文作為房地產市場的一項公共性政策，國內商業銀行不要僅把房地產信貸新政策看作是一種商業行為而各行其是，而是要把它看作國家一項公共性政策。既然是公共性政策，國內各商業銀行就得嚴格執行359號文。對于那些不執行的各商業銀行，央行及銀監會就得制定嚴格的懲罰措施。”易憲容說。《中國經濟周刊》記者 牛建宏 ★孫青苗
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