“拐點”風(fēng)潮終于波及北京。
自2008年初深圳、廣州、上海的一系列折讓行動之后，房價一直平穩(wěn)的北京，也出現(xiàn)了松動。2月27日，位于京石高速路旁的萬科中糧假日風(fēng)景，出現(xiàn)了“間歇性”的大幅折讓，“三天之內(nèi)一次性付款9.1折，貸款9.4折”。三天之后，此項促銷活動宣告終止。而在3月7日新 上市的樓盤中，再次出現(xiàn)了三天之內(nèi)一次性付款9.3折，分期付款9.6折的“階段性”優(yōu)惠行為。
與萬科的降價行為相應(yīng)的是，北京一些老牌項目，也半明半暗地釋放出價格松動的信號，合生創(chuàng)展(0754.HK)的合生國際花園，對于為數(shù)不多的尾盤予以7.5折出售，而富力地產(chǎn)(2777.HK)的富力桃園也打出開盤一周之內(nèi)在1.4萬元每平方米的基礎(chǔ)上，每平方米下調(diào)2000元的促銷行動，調(diào)整幅度不可謂不大。
但記者依次問及優(yōu)惠將持續(xù)多長時間時，這些樓盤銷售人員的答復(fù)均稱“打折”是“階段性促銷”、“局部優(yōu)惠”，而不是“降價”。顯然，沒有人愿意擔(dān)當(dāng)劃破價格底線的出牌者。
觀望氣氛彌漫二級市場
觀望氣氛，在二級市場得到了更為充分的驗證。記者先后走訪了北京開陽里、魏公村、望京明天第一城的房地產(chǎn)中介門店，掛牌轉(zhuǎn)讓的商品房急劇上升，而能夠出手的卻寥寥無幾。
“都是受網(wǎng)絡(luò)和報紙的影響，天天說房價要降，客戶都不敢買了?！北本╅_陽里一家地產(chǎn)中介的店長李亮告訴記者，“都是這個拐點論弄的?！?/p>
從1月份開始，李亮發(fā)現(xiàn)二手商品房交易量驟減。“現(xiàn)在誰還買房子呀？”每次他都這樣被客戶噎得難受。而在2008年市場頹靡之前，李亮炙手可熱，小區(qū)里出一套房子，大概就有十多個人爭相購買。李亮回憶當(dāng)時的繁榮情景：“人們都是打車或者飛奔著去取買房定金，那真是太熱鬧了?！倍F(xiàn)在，李亮的小店門可羅雀。
從過春節(jié)到現(xiàn)在，李亮的中介店面只成交了一套房子。在去年，一個月至少成交四五個單子。在李亮五六年的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)生涯中，這是他遭受過行情最冷的一個時期。“除了營業(yè)稅出臺之后，冷了一陣，但很快就恢復(fù)了，從來沒現(xiàn)在這么冷清過?！边@樣的情況在開陽里地區(qū)是普遍的。
在記者走訪的魏公村韋伯豪、望京明天第一城的地產(chǎn)中介門店，同樣出現(xiàn)了交易冷清的場面。望京明天第一城的一位中介也感嘆道：“春節(jié)前大部分員工都被裁走了。過去一月能賣4套，現(xiàn)在一套都賣不掉?！?/p>
而想把手中房產(chǎn)出讓的人卻急劇上升。北京交易量最大的地產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)的市場研究中心研究人員對記者表示：“掛牌量持續(xù)上升，二月掛牌量比一月多20%?！倍诹硪粋€大型地產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人看來，鏈家的統(tǒng)計顯然是保守了，由于“拐點論”的影響，相當(dāng)一部分地產(chǎn)中介門店的掛牌出售數(shù)量與一月份相比，上升的幅度近80%。
比之一手房市場對于降價的曖昧與隱晦，二手房市場顯得更為透明、清晰。顯然，嚴(yán)厲的緊縮貨幣政策效應(yīng)，已經(jīng)在市場明顯浮現(xiàn)。
據(jù)全國交易規(guī)模最大的二手房經(jīng)紀(jì)公司我愛我家統(tǒng)計，與上月相比，北京二手房成交量降幅為30.82%，成交量繼續(xù)向下滑落。
“晴雨表”紅燈早已閃爍
“這是必然結(jié)果?！北本┦薪ㄎ煜碌谋本┓康禺a(chǎn)信息網(wǎng)負(fù)責(zé)人雷華表示。由于把握著北京市新建商品房房地產(chǎn)交易的最終交易信息，雷華對于房地產(chǎn)走勢，更多是站在一個較長的時間段來觀察的。雷華說：“從2005年開始，北京新房(期房加上現(xiàn)房)的成交量一直都是在縮減的。而現(xiàn)在的情況那就更加明顯了。”雷華認(rèn)為北京的房地產(chǎn)市場，單從數(shù)量上看，拐點始于2005年。也就是說，從北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)看，事實上，緊縮的“紅燈”早已閃爍！
雷華認(rèn)為，2007年的銀根緊縮成為了市場“冷熱倒置”的催化劑，市場早應(yīng)該回歸理性了，他認(rèn)為2005年之后大熱的房地產(chǎn)局面是開發(fā)商、媒體等相關(guān)各方熱炒的結(jié)果。
來自北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的最新數(shù)據(jù)，頹勢顯著，今年1月份44個開盤銷售的新項目整體均價為13843元/平方米，開盤均價環(huán)比下降了17.7%。這個幅度，市場顯然沒有買賬。而另一個數(shù)據(jù)是網(wǎng)上日均簽約量，1月份期房網(wǎng)上日均簽約186套，同比下降了39.6%。
不僅僅是北京城區(qū)價格在萬元之上的房產(chǎn)出現(xiàn)了濃重的觀望，即便是處于河北與北京交界處的燕郊房地產(chǎn)市場，也出現(xiàn)同樣的變化，燕郊的上上城因為4300元每平方米的售價，一直以來成為北京中產(chǎn)階層熱買的項目。在2007年年中，上上城開盤排號至2萬人，而且每一個排號者需預(yù)交1萬元的定金，對于開發(fā)商而言，2億元的融資輕易得手。但現(xiàn)在這個情形正在發(fā)生變化，上上城的一個銷售員稱：“3月8日開盤，只要一交錢，沒幾天就能看房?！边@位銷售員擔(dān)心的是客戶會不會逐漸流失。
市場走向何處？
北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心的主任馮科接受采訪時稱：“我們正在展開一個課題，在對很多開發(fā)商、銀行調(diào)研之后，一個顯著的情形是，地產(chǎn)商的資金鏈條繃得太緊了，現(xiàn)在就連上百億的地產(chǎn)公司都缺錢，每個月連本帶利要還上億的錢?！?/p>
各商業(yè)銀行對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款幾乎把閘門提到了最高標(biāo)位，據(jù)一位民生銀行某支行信貸部的工作人員透露：“目前我們對房地產(chǎn)商非常謹(jǐn)慎。現(xiàn)在的項目不管掛多大的牌子，我們都一樣的態(tài)度。開發(fā)商過來談貸款，不在原來給開發(fā)商的貸款利率基礎(chǔ)上上浮30%，(2008年普通商業(yè)貸款的年利率為5.814%，但以往給開發(fā)商的利率通常就略高于普通商業(yè)貸款利率)，那就基本免談了。”
現(xiàn)金流緊張成了開發(fā)商的一個心頭大患。而“拐點論”則加劇了這一局勢。
無獨(dú)有偶，國際評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾2月28日，通過電話會議發(fā)布了最新的研究報告，并指出中國的房地產(chǎn)開發(fā)商今年將面臨 “動蕩的一年”，流動性緊縮將給幾乎所有中國的開發(fā)商帶來挑戰(zhàn)。但該公司依然長線看好中國房地產(chǎn)市場。報告說，如果市場狀況未能及時改善，房地產(chǎn)業(yè)的流動性可能面臨枯竭，進(jìn)而使得一些開發(fā)商難以繼續(xù)維持增長。“惡劣的市場環(huán)境將使許多規(guī)模較小且現(xiàn)金缺乏的開發(fā)商難以生存。”
與來自市場略顯悲觀的論調(diào)不同的是，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)在談到這個問題時稱：“一月份，確實近40%樓盤以低價開盤，但其中情況不同，對現(xiàn)金流充足的公司影響不大，而現(xiàn)金流緊張的公司就要快點出手，房價的漲幅在減緩，不過還難以看到由正變負(fù)的跡象?！?/p>
深圳金地集團(tuán)董事長凌克接受本報記者采訪時稱：“房地產(chǎn)市場的暫時調(diào)整是正常的，這并不意味著未來房地產(chǎn)市場的不景氣和房價的持續(xù)下跌?！?/p>
全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生持同樣的觀點：“房地產(chǎn)市場的情況和股市的情況有些相近，會持續(xù)這樣一段時間，但我認(rèn)為中國的房地產(chǎn)的剛性需求并沒有變化，需求如果不變的情況下，這個交易量的下降是回歸理性的一個前兆，我認(rèn)為房地產(chǎn)到了一個應(yīng)該梳理、整治的時期。”（周亞玲 胡芳潔）
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