近兩年來，新近拿地的開發(fā)商利潤已下降至15%左右。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，這種利潤下降將會(huì)促動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌。
5.3億、8.8億、60億，最近一個(gè)月，上海土地價(jià)格連創(chuàng)新高，在一些地區(qū)，高昂的土地價(jià)格甚至已經(jīng)超越了當(dāng)?shù)氐臉潜P售價(jià)。如果房價(jià)在未來兩年內(nèi)不出現(xiàn)明顯上升，開發(fā)商幾乎無利潤可言。實(shí)際上，近兩年來，新近拿地的開發(fā)商利潤已下降至15%左右。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，這種利潤下降將會(huì)促動(dòng)地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌。
利潤100%的暴利行業(yè)？
9月27日，上海某媒體刊登了一份樓盤成本清單，在這份房地產(chǎn)成本清單中，項(xiàng)目動(dòng)遷成本、建安成本、配套費(fèi)用加在一起總成本4.284億元，如果項(xiàng)目建成并成功銷售，開發(fā)商毛利將達(dá)4.416億元，項(xiàng)目的毛利回報(bào)率超過100%。這樣一份數(shù)據(jù)很容易讓人更加確信開發(fā)商暴利的說法。
業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商過去最大的利潤來源實(shí)際是土地增值價(jià)值。開發(fā)商之所以愿意做大盤，就是因?yàn)榭梢苑制陂_發(fā)，土地增值效益明顯。這樣的利潤率實(shí)際上只可能建立在土地大幅度增值的前提下，也就是說，只有前期以低價(jià)拿地的開發(fā)商才能夠獲得相對高的利潤。
本市一名大盤開發(fā)商告訴上海東方早報(bào)記者，他們第一期樓盤銷售的利潤所得基本上已經(jīng)能夠用來付清其余部分的土地款了。換句話說，房產(chǎn)繼續(xù)開發(fā)他們只需要付出建筑成本就行了。
但是，這樣的情形目前已難再現(xiàn)。自土地出讓實(shí)行嚴(yán)格的“招拍掛”程序開始，從最近這兩年的土地出讓價(jià)格上看，開發(fā)商已經(jīng)很難從便宜的土地中獲得利潤。
土地出讓連創(chuàng)“天價(jià)”
今年9月，是最近兩年來上海土地市場難得的“大月”。除了房地局推出的20幅國有土地外，陸家嘴集團(tuán)也推出了浦東花木地區(qū)難得一見的大型住宅地塊。
從2004年年底推出一批住宅用地開始，上海近兩年基本沒有大批住宅用地推出。于是，這些土地在很多人眼中成了寶貝，一些熱門的地塊更是引來數(shù)十家開發(fā)商的眼球。激烈競爭，價(jià)格走高在所難免。9月6日，金地集團(tuán)報(bào)出的59.89億元天價(jià)讓在場的所有業(yè)內(nèi)人士大為吃驚。如果金地集團(tuán)能夠拿下該地塊，這個(gè)價(jià)格將是自上海市開始實(shí)行住宅用地“招拍掛”以來的最高價(jià)。此前，上海住宅地塊成交最高價(jià)格是由新鴻基獲得的浦東濰坊新村地塊———31.85億元。按照59.89億元的價(jià)格，以土地規(guī)劃最大上限53萬平方米總建筑面積計(jì)算，樓板價(jià)達(dá)11300元/平方米，如果加上建安成本等費(fèi)用，項(xiàng)目成本價(jià)將超過15000元/平方米。
9月28日，上海今年第一批國有土地出讓現(xiàn)場，閘北大寧地塊、閔行顓橋地塊分別經(jīng)過了35輪和50輪的競價(jià)最終以4.05億元和5.3億元成交。其中顓橋194號(hào)地塊計(jì)算下來，樓板價(jià)達(dá)到3900元/平方米，但這一地區(qū)目前的在售樓盤，低的價(jià)格不到5000元/平方米，高的也只有7000元/平方米左右。
第二天，占地面積13.7公頃的寶山區(qū)淞南鎮(zhèn)逸仙路地塊經(jīng)過48輪應(yīng)價(jià)，地塊最終被浦東新區(qū)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以8.8億元價(jià)格獲得，這一價(jià)格幾乎比地塊起價(jià)4.9億元高出一倍。地塊樓面地價(jià)達(dá)到4008元/平方米，加上建設(shè)等成本，開發(fā)費(fèi)用就已經(jīng)接近8000元/平方米。銷售顯示房產(chǎn)利潤下降
土地拍賣結(jié)束后，一家專業(yè)地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)有關(guān)人士這樣向記者表示：“我們測算過寶山淞南地塊(一號(hào)公告中出讓的20幅土地的＇地王＇)的成本，如果土地成交價(jià)格超過9億元，就肯定不能拿，因?yàn)榛揪蜎]有利潤了。”
這家機(jī)構(gòu)表示，他們以未來8200元/平方米左右的成交價(jià)粗略測算，以目前8.8億元的土地出讓價(jià)格，未來建成項(xiàng)目的利潤率在12%左右。這樣的利潤水平和高位階段的利潤相差甚遠(yuǎn)。
實(shí)際上，利潤水平下降已經(jīng)在這兩年的樓盤運(yùn)作中體現(xiàn)出來。
2005年1月12日，新江灣城C1地塊曾因其16億元的身價(jià)成為上海“地王”。當(dāng)時(shí)根據(jù)測算，樓盤開發(fā)成本在9000元/平方米以上，而由于開盤初期市場正處于低潮期，當(dāng)時(shí)樓盤開盤價(jià)不到萬元，樓盤基本只能保本。而在拿地初期，開發(fā)商珠江投資一度表示樓盤將賣出12000元/平方米的價(jià)格。
從最近開發(fā)的樓盤銷售情況來看，開發(fā)商的利潤水平已經(jīng)回歸到了15%左右，有的甚至更低，雖然這一利潤率依然高于其他行業(yè)，但相比之下顯然比以往任何時(shí)候更加接近市場平均利潤。
開發(fā)商進(jìn)入“優(yōu)勝劣汰”
以普遍采用的熟地出讓模式來看，開發(fā)商對于一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本除了土地出讓金外，大致包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)、前期調(diào)研、建安成本、配套建設(shè)費(fèi)用、環(huán)境、維修基金、財(cái)務(wù)成本、銷售費(fèi)用以及管理費(fèi)用等環(huán)節(jié)，除此之外，還有后期的稅費(fèi)，以及公關(guān)費(fèi)用等。
從目前看，大部分開發(fā)單位對于這些費(fèi)用的投入是可以測算的，大致來說，高檔商品房的總成本控制在每平方米4000元左右，而配套商品房的成本則控制在每平方米2500元以內(nèi)。
在土地出讓價(jià)格公開的情況下，開發(fā)商如今的項(xiàng)目成本幾乎是可測算的。由于利潤水平下降，房地產(chǎn)商的生存越來越需要依靠規(guī)模效應(yīng)。
與此同時(shí)，在自住時(shí)代，購房者對于房產(chǎn)的要求已經(jīng)不再僅僅局限于此前的地段和價(jià)格，購房者對樓盤和開發(fā)商品牌要求正變得越來越高。復(fù)地集團(tuán)總裁范偉表示，同一地區(qū)的競爭，知名房地產(chǎn)商占有絕對的優(yōu)勢。這種情形下，未來房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)變得更加集中，小型房地產(chǎn)商的逐步淘汰正在發(fā)生，大型地產(chǎn)商規(guī)模將會(huì)更加集中。（劉秀浩）
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