上海市商品房銷售額月度增長率變化趨勢
北京市商品房銷售額月度增長趨勢
今年樓市將繼續高溫 未來兩年或進入低迷
國家發改委宏觀經濟研究院經濟形勢分析課題組
我們對2006年房地產發展的基本判斷是：住宅投資高溫不退，房價增幅繼續偏高，新一輪房地產宏觀調控的效果不明顯。
去年調控效果不明顯
住宅投資增長逆宏觀調控逐季上場
2006年以來我國房地產投資增幅呈逐季回升的態勢，宏觀調控在房地產投資上效果極不明顯，而且是越調越高。1-10月累計城鎮固定資產投資增幅為26.8%，比1-6月的增幅31.3%回落4.3個百分點，其中8至10月份當月增幅分別為21.5%，23.6%和16.8%，比5至6月份的30%以上增幅明顯回落，也比上年同期回落0.8個百分點。但作為近幾年投資過熱的主要熱源的住宅投資增幅卻“逆向上升”。1-3月住宅投資增長23.1%，1-6月份則上升到28.2%，1-9月份則上升到29.5%，比上年同期加快8個百分點，其中6月當月增幅高達36.5%，9月份增幅仍在30%以上（為31.4%）。
但有一種觀點認為，房地產宏觀調控已取得較好成效，其中的一個重要理由是目前房地產投資增幅比城鎮投資增幅要低。這個理由是站不住腳的。原因一是房地產投資過高增長持續了7年，而住宅投資過高增長更是持續高達9年，城鎮投資保持25%以上增長則不過持續4年，同樣的增幅顯示的過熱的程度完全不同，目前房地產投資仍然保持20%以上的高增長，不僅顯示持續多年的房地產投資過熱沒有得到有效控制，而且在繼續蔓延擴散，特別是2006年以來逆宏觀調控大幅上揚。這也就是說總體投資增幅有所放慢，但投資過熱的主要熱源仍然“高燒不退”。二是6月份以后，當月住宅投資增長比當月城鎮投資增幅更快。三是城鎮投資增幅受宏觀調控的影響在三季度出現了明顯回落，而住宅投資增長卻逆宏觀調控而加速。
除長三角以外的其他地區，住宅投資全面加速，房地產熱呈區域性擴散態勢
2006年以來住宅投資明顯加速的地區包括中部地區、西部地區和除長三角以外的其他重點沿海地區。1-10月累計，中部地區住宅投資增長43.7%，西部地區增長41.3%，分別比上年同期加快6.6個和3.9個百分點。而1-10月全國平均住宅投資增幅比上年同期加快6.5個百分點，說明加快的主要原因是中部地區和沿海其他地區。不過，以上海為龍頭的長三角地區2006年以來房地產投資增長繼續調整，是對前幾年持續過快增長的一種矯正。1-9月累計上海、浙江、江蘇住宅投資同比增長1.2%、5.2%和20.8%，明顯低于全國平均增幅。
除長三角以外的其他重點沿海地區明顯加快既是長三角的轉換效應，也是一種擴散效應，表明房地產過熱形勢更加嚴峻。沿海地區住宅份額大且明顯加速的地區包括北京、廣東、山東、福建和遼寧。2006年1-9月累計，以上五個省市住宅投資增幅分別為17.9%、30.2%、40.7%、38.3%和43.0%，分別比上年同期加快29.1個、20.5個、8.8個、10.5個和24.4個百分點，增幅明顯高于全國平均值。這顯示，前幾年異常過熱的長三角房地產熱已在沿海地區明顯擴散。
房價增幅繼續保持高位，且擴散態勢明顯
1-9月全國平均新房銷售價格同比增長5.5%，比上年回落1個百分點，繼續保持高位增長，但更重要的除長三角以外的其他沿海重點地區房價自去年四季度以來一起呈加速上升的趨勢，即房價快速增長也呈明顯的區域擴散態勢。前9個月，北京新房銷售價格同比增長9.7%，比上年同期加快3.4個百分點，深圳、廣州、福州、廈門新房銷售價格同比分別增長12.8%、6.2%、7.0%和8.0%，分別比上年同期加快6.3個、1.9個、2.8個和3.3個百分點。需要指出的是，這些地區住宅投資和消費的規模占全國的比重很大，如果按加權平均，估計2006年的房價增幅并沒有下降。
房貸等資金來源繼續保持過快增長
2006年以來，銀行貸款、外資及其他資金對房地產投資的“追逐力”繼續上升。在房地產投資的資金來源中，2005年國內貸款、利用外資和其他資金分別增長21.4%、10.4%和17.2%，2006年1-9月份三者分別增長49.4%、46.6%和23.8%，分別比上年全年快28個、36.2個和6.6個百分點。特別是2006年以來國內貸款月末增幅均在40%以上，6、7月份達到最高峰。
未來供給過剩壓力增大
盡管短期看住宅房地產增長仍十分強勁，但市場存在內在調整的要求，房地產供給過剩的壓力增大，潛伏著長期低迷和價格明顯回落的風險。
1、需求增長減速趨勢明顯
首先，全國銷售面積平均增長率持續下降，已降至1999年以來的最低點。1-9月全部商品房銷售面積和住宅銷售面積分別為35883.3萬平方米和32320.7萬元平方米，同比分別增長10.5%和10.9%，分別比上年同期回落12.5個和12.2個百分點。住宅銷售面積在2002-2005年間，分別增長19.6%、28.9%、13.7%和15.3%，四年平均增幅為了19.4%。銷售面積增幅的逐步回落，說明高房價開始對住房需求增長產生抑制作用。在需求減速的情況下房價繼續大幅上漲主要是房地產商操縱供求關系的結果。
其次，銷售額增幅也在明顯放慢。1-9月全國商品房銷售額為12415.3億元，同比增長18.0%，比上年同期回落15.8個百分點，比上年全年增幅低8.9個百分點，2004年增幅為30.0%，即商品房銷售額的增長在逐年放慢。其中1-9月累計住宅銷售額為10346.8億元，同比增長17.8%，比上年同期回落17.1個百分點，回落幅度更大。
值得高度關注的是北京、上海、浙江等重點地區銷售額(或銷售面積)增幅的明顯下降，都說明高房價正在對住房需求產生抑制作用。
2、供給將逐步釋放，形成供大于求的壓力
供給增長速度快于需求增長速度，房價應是穩中趨降的，但受房地產商對供應量的操縱，短期供給小于需求增長，因而造成房價的不合理上漲。但累積的供給能量遲早會釋放，中期看住宅供給將明顯大于需求，價格將回落，不僅增幅回落，不少城市絕對房價也會下降，靠地方政府托市所形成的房地產繁榮也會受到居民購買力的限制和宏觀調控政策的限制。
(1)雖然前幾年最終住宅供給增長持續地慢于住宅需求增長，但中前端供給增長持續地快于需求增長速度，預示經過一段時間后將出現住宅市場的供大于求局面。
中前端供給增長主要是指住宅投資增長和施工面積增長。2001-2006年間（預計2006年增長28%），住宅投資年均增長26.0%，住宅施工面積年均增長20.5%（預計2006年增長19%），而住宅銷售面積年均增長18.8%（2006年預計增長12%），5年來投資和施工面積增幅比銷售面積增幅分別快7.2個和1.7個百分點。
（2）由于存在一定比例的泡沫化需求，實際有效需求增幅比供給增幅更低，泡沫化需求使短期供求相對平衡，甚至出現供不應求，但中長期看泡沫化需求將逐步被擠壓，這使住宅投資過剩更為明顯。實際的住宅需求增長應包括城市化對住宅的需求、原有城市居民改善住房條件的需求，這部分需求增長應不超過15%，即存在較大的泡沫化需求成分。因為高投資將形成高的供給能力，自1998開始到2006年止，我國住宅投資連續9年保持20%以上的高增長，年遞增率為27.7%。即供給增速比需求增速高10個百分點以上，所以過幾年住宅過剩是必然要出現的。
（3）預計未來一段時間住宅需求增幅將會繼續下降，主要是當前全國多數地區房價已經偏高，過高的房價將對需求增長產生越來越明顯的抑制作用，而供給增長仍然沒有放慢的跡象。
以上因素共同作用的結果是：幾年以后，住宅市場將出現明顯的供大于求的形勢，從而導致住宅投資和消費出現較明顯的調整。我們預計中國房地產早則在2008年開始，遲則到2009年，將進入較為低迷的狀態。
今年住宅房地產仍將過熱
我們對2007年中國住宅房地產增長的基本判斷是：住宅投資繼續過熱，房價繼續高位增長，但需求增長將進一步回落。
1、2007年住宅投資將會繼續保持20%以上的過快增長。
主要原因是：（1）在高利潤的引誘下，社會資金追求房地產投資和消費的熱情不減，許多企業和個人將盈余不斷地投入到房地產。社會過剩資金（包括海外游資和國內游資）主要流入房地產市場，目前與房地產投資配套的資金超額率已經上升到40%，沒有減弱的跡象，即資金面繼續支持房地產的高投資。（2）一些房地產宏觀調控政策是長期性政策，短期內仍難對住宅需求和供給的高增長產生明顯抑制作用，如90平方米占70%的政策在操作執行上滯后或有難度，需要一個過程，還有就是地方政府為了支持房地產的持續繁榮，都要采取各種變通的措施鼓勵房地產發展，以抵擋中央宏觀調控政策的影響，如一些地方用立“文化、休閑博覽園”等項目，將房地產開發包裝在這些項目上，這會明顯化解因國家對土地嚴控而造成的房地產開發土地供給不足的問題。鼓勵房地產發展和引資是地方發展的兩大支柱, 地方政府對房地產投資的鼓勵政策不會輕易改變。（3）宏觀調控對非房地產領域投資越有效（2006年下半年實際效果比較明顯），房地產便越有吸引力，因為許多行業投資受抑制時，新增資金會更傾向于流入房地產市場。（4）2006年以來人民幣升值預期的上升，也明顯地刺激了房地產的投資和消費。
當然，也有對房地產投資的限制因素存在：如我國股票市場2006年已走出了“長期低迷期”，進入新一輪快速增長期，2007年股市的繁榮仍是可期的，我們預期股票市場會對社會游資產生明顯的分流作用。
2、房價將繼續保持過快增長，特別是北京、青島等沿海大城市房價將繼續保持過快增長。
主要原因有：（1）2007年圍繞著奧運會的題材，相關房地產的炒作還將繼續。（2）房地產調控政策一直未傷及“過度投機炒作”的肋骨。抑制住宅需求增長的政策如從嚴征收營業稅、征收住宅收入所得稅等，這些政策實施的結果是將稅負轉嫁到下家，對炒房者沒有影響，結果不是抑制了房價，反而是抬高了房價。（3）在人民幣升值預期上升及炒房高收益的影響下，海外華人資金及其他外資繼續加快向中國房地產的流入。
隨著各地經濟實用房的適度增加和“90平方米70%政策”的逐步落實會增加大量的經濟型住房供給量，會對房地產過快增長產生一定的抑制作用，但作用有限。
3、普通居民對住宅需求的增長將會進一步放慢。
房地產過熱主要是因為投機需求快速增長，使住宅需求被過度放大，一些高收入群體把住宅作為主要的投資品進行炒作，結果是房價越來越高，導致房價收入比不斷上升，2001年全國商品住宅平均銷售價格為2016.75元/平方米，2005年上升到2936.96元/平方米，年均增長9.9%，2001-2005年間城鎮居民可支配收入年均增長也是9.9%，如果單套住宅面積不變，房價收入比并沒有上升，但實際情況是單套住宅面積最近幾年大幅增加，根據建設部數據，2004年全國住宅套面積平均為135平方米，而90年代單套住宅面積不過80-90平方米，即由于戶型面積明顯擴大，導致房價收入比顯著上升。2005年全國單套住宅面積超過140平方米，房價收入比為12.6倍，2001年單套面積估計不過100平方米，房價收入比為9.5倍，短短四年房價收入比提高了3.1。
不過，這是全國平均的數值，而且沒經過加權平均，實際上大城市的住宅價格上漲速度比全國平均值要快得多，而且目前的房價統計數據反映的是新房交易價格，并不反映實際的房價水平，實際的房價增幅被嚴重低估，因此，房價收入比在許多大城市已經高得十分離譜。以北京為例，140平方米的住宅，按房價8000元算，需要112萬元，而2005年北京居民人均可支配收入17652.95元，房價收入達20.5倍，不過，這沒有考慮存量二手房的單套面積，目前所有住房單套面積平均值估計在90平方米左右，那么房價收入比為13.2倍。如此高的房價收入比下，房市的火爆主要是靠投機需求的增長和一些被動需求的增加，普通居民對住宅需求增長的壓力會越來越大，自去年開始住宅需求的調整就已經開始，只是由于房價在繼續大幅增長，從住宅銷售額看的需求增長掩蓋了實際住宅需求（住宅銷售面積增長）的放慢。我們認為，這種放慢將是中期性，現在主要是靠投機需求的支撐（對投資房地產高回報的預期），隨著供給的不斷釋放、高房價的繼續，需求增長將會受到越來越明顯的抑制。2007年因普通居民對住宅需求的繼續放慢，使得全部住宅需求增長將進一步回落，估計住宅銷售面積增長不到10%。
建議:調控長期“從緊”
1、應盡快著手調整對房地產發展的長期產業政策，工業化完成前要長期抑制房地產增長。
要從控制房地產投資過快增長入手，消除投資過度的“重要熱源”。要盡快改變國家和地方政府對房地產發展的過度刺激政策，目前及今后相當長時間內（工業化完成之前）對房地產發展國家應采取中性甚至適度偏緊的政策，特別是要放棄把房地產作為支柱產業的提法，只有當經濟出現大的滑坡時才可以對房地產采取臨時性刺激政策。當前重點是打擊市場操縱和違法違規行為，強化對房地產信貸風險的管理及加快完善房地產稅收政策，抑制過度的投機需求。
2、貨幣政策要繼續偏緊，同時加大對房地產信貸的調整力度。
要通過升息、提高存款準備金率等措施繼續收縮貨幣供應量，減少貨幣的流動性；嚴格執行房屋封頂才能發放按揭貸款的政策規定，提高對土地抵押貸款的條件，為保證“90平方米占70%”政策的有效實施，對不嚴格執行這一政策的房地產商應限制其貸款，或加收懲罰性利息，相反優先保證嚴格執行這一政策的房地產商的貸款需求。
3、進一步完善房地產稅收政策。
一是嚴格執行已出臺的房地產稅收政策，主要是防止稅收的轉嫁；二是應加快出臺住房保有環節的稅收政策，即不動產稅，可按人均30平方米進行稅收減稅，超過部分征收保有環節稅。
執筆人：王小廣
○預計中國房地產早則在2008年，遲則到2009年，將進入較為低迷的狀態
○2007年，住宅投資將會繼續保持20%以上的過快增長；房價特別是北京、青島等沿海大城市房價將繼續保持過快增長
○應盡快著手調整對房地產發展的長期產業政策，工業化完成前要長期抑制房地產增長
○加快出臺住房保有環節的稅收政策，可按人均30平方米進行稅收減免，超過部分則征收保有環節稅
住宅供給與需求增長情況（％）
２００１ ２００２ ２００３ ２００４ ２００５ ２００６年１－９月
住宅投資 ２８．９ ２３．１ ２８．６ ２８．７ ２１．９ ２９．５
住宅施工面積 ２３．７ ２０．６ ２６．３ １８．２ １８．１ １９．６
住宅竣工面積 １９．０ １８．０ ２１．０ ２．３ １５．４ ９．１
住宅銷售面積 ２２．２ １９．６ ２８．９ １３．９ １５．７ １０．９
住宅銷售額 ４１．６ ２３．１ ３５．８ ３０．４ ２６．５ １７．８（記者 費楊生 北京報道）
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