如果說2003年廣東沒有跟上全國的房價(jià)漲潮，2006年則是投資火熱的一年，廣州、深圳房價(jià)漲幅均超過20%，成為全國房價(jià)上漲的“雙指標(biāo)”。
2007年，新一輪的博弈又拉開序幕。土地增值稅的清算是否會成為導(dǎo)致房價(jià)回落的“重磅炸彈”？外資是否仍然加大對中國樓市的投資？房價(jià)漲還是跌？專家認(rèn)為，樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入了“深水區(qū)”，要關(guān)注投資火熱背后的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
房市變幻：“慢熱”還是“領(lǐng)漲”？
2007年，房價(jià)的走勢如何，被推到了備受關(guān)注的風(fēng)口浪尖。在經(jīng)歷了宏觀調(diào)控的風(fēng)風(fēng)雨雨后，開發(fā)商對市場銷售仍然有較樂觀的預(yù)期。
記者從廣東省房協(xié)了解到，2006年，廣東商品房施工面積同比增長13.58%，新開工面積同比增長9.98%，竣工面積增長16.68%，各項(xiàng)指標(biāo)比上年有較大幅度的增長，2005年這三個(gè)指標(biāo)分別是7.90%、1.62%、0.41%。
盡管有專家呼吁等三年后再買房，但是在2006年上半年的苦苦觀望后，不少市民還是出手了。這種情緒的影響在2006年的第四季度尤其明顯，該季度廣東商品房銷售額886.41億元，環(huán)比增長74.43%；銷售面積1916.69萬平方米，環(huán)比增長93.37%。
在開發(fā)商“牛氣”的背后，快速增長的房價(jià)是其有力的支撐。2006年廣東商品房加權(quán)平均價(jià)是每平方米5314元，增長11.9%。其中廣州、深圳兩市平均房價(jià)分別為每平方米6545元、9384元，分別增長22.4%和25.3%。
大量的資金涌入了珠三角的房地產(chǎn)市場。以廣州為例，2006年廣州大宗土地（單宗交易額超過5000萬元）成交總額達(dá)170億元，比2005年增加372%。
投資市場表現(xiàn)活躍，除了住宅市場的火熱外，高端寫字樓市場需求旺盛也是一個(gè)重要指標(biāo)。仲量聯(lián)行廣州董事總經(jīng)理陳永輝說，2006年廣州甲級寫字樓全年租金上升3.1%，資本值增長11.3%。跨國公司及本土企業(yè)擴(kuò)展，當(dāng)中以銀行、IT、電信、專業(yè)服務(wù)等尤為活躍，促進(jìn)廣州甲級寫字樓市場平穩(wěn)發(fā)展。
外資“沖擊波”：持續(xù)加溫還是帶來風(fēng)險(xiǎn)？
記者在廣州、珠海和香港等地調(diào)研時(shí)了解到，2006年限制外資炒房政策出臺以來，外資經(jīng)歷一段觀望期后，并未放緩進(jìn)入房地產(chǎn)市場的步伐。
記者從仲量聯(lián)行獲悉，在廣州，2006年的大宗土地交易中，約6%來自境外投資者。現(xiàn)存物業(yè)（非住宅）成交額達(dá)31億元，外國投資者占20%。
陳永輝說，寫字樓方面，未來12個(gè)月，廣州市約有82萬平方米新甲級寫字樓投入市場，但對甲級寫字樓需求甚大的跨國公司的租賃需求將持續(xù)。
仲量聯(lián)行亞太區(qū)研究部主管文麗菁認(rèn)為，近年來，亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場已成為環(huán)球投資者的投資首選，當(dāng)中以日本及中國尤受歡迎。中國方面，投資者的注意力開始轉(zhuǎn)向成都、大連及天津等二線城市。
廣東省房協(xié)有關(guān)負(fù)責(zé)人提醒，2006年廣東開發(fā)資金結(jié)構(gòu)有較大調(diào)整，國內(nèi)貸款、外資占比上升，自籌資金占比下降。企業(yè)過于依賴國內(nèi)貸款及訂金和預(yù)付款，一旦政策調(diào)整，會出現(xiàn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
2006年，廣東房地產(chǎn)開發(fā)本年到位資金2777.63億元，同比增長32.10%，比上年增加19個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款576.15億元，同比增長63.78%；外資53.01億元，同比增長62.45%。
增值稅清算：“重磅炸彈”還是“輕輕一鞭”？
近期有專家呼吁，特大城市不適合把房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱來發(fā)展。然而在不少地方，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重仍在爬升。房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中該處什么位置？宏觀調(diào)控該如何與市場經(jīng)濟(jì)相輔相成？2007年在“深水區(qū)”的探索令人期待。
2007年2月1日，土地增值稅的清算拉開了宏觀調(diào)控的大幕。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這項(xiàng)政策如果追溯歷史嚴(yán)格執(zhí)行將是“重磅炸彈”，但在“深水區(qū)”里將觸動更多、更深層次的利益，如果被各種力量化解則有可能成為“輕輕一鞭”。
仲量聯(lián)行國際董事及廣州策略主管劉振江說，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，中央宏觀調(diào)控措施對房地產(chǎn)市場短線增添不明朗因素，但長期來說，這些措施旨在維持市場秩序及打擊投機(jī)活動，將有助于提升市場運(yùn)作的效率。
廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲認(rèn)為，針對近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快，利潤較高的情況，國家嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅政策很有必要。這項(xiàng)政策的調(diào)整，事實(shí)上是國家和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間利益的重新分配，長期看有利于規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
多位接受記者采訪的專家認(rèn)為，增值稅的清算會影響房價(jià)、房產(chǎn)交易至何種程度，有待于觀察地方政府將如何執(zhí)行。土地增值稅的清算是一劑“猛藥”，要關(guān)注政策執(zhí)行中可能出現(xiàn)的問題。一方面，清算土地增值稅可能造成業(yè)界資金緊張，進(jìn)而減緩住宅供應(yīng)，進(jìn)一步推高房價(jià)。房價(jià)主要是由供求關(guān)系決定的，開發(fā)商資金緊張可能導(dǎo)致商品房供應(yīng)緊張，促使房價(jià)上漲。
另一方面，地方政府可能遇到阻力“就低不就高”，規(guī)范的企業(yè)反而要付出更多代價(jià)。合富輝煌房地產(chǎn)市場研究部首席市場分析師黎文江認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)可能出“花招”，拖延繳納稅款。而地方政府出于“穩(wěn)定”等因素的考慮，可能從寬處理。
政策變化后，房地產(chǎn)市場將加快優(yōu)勝劣汰。專家認(rèn)為，大開發(fā)商更青睞高利潤的大戶型的開發(fā)，而主導(dǎo)中小戶型開發(fā)的中小企業(yè)缺乏資金，今后中小戶型的供應(yīng)量可能減少。建議關(guān)注中小型開發(fā)商的生存狀況和大開發(fā)商的開發(fā)行為，確保中小戶型住宅的充分供應(yīng)。黃玫
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