回報率超過100%
從今年上海三筆物業交易來看，三家專業投資銀行可謂賺得盆滿缽滿。
以花旗集團2005年5000萬美元的收購價計算，一進一出，花旗在永新廣場上獲利2775萬美元，增值率超過55%。
位于上海福州路上的高騰大廈，是高盛于2005年從新加坡凱德置地手中購得。當時的收購金額為1.076億美元。僅從賬面收購金額來看，高盛在一進一出之間便獲取了升值回報39%。而麥格理轉手新茂大廈的交易更是獲利驚人，按照公開的數據，不到兩年時間，賬面凈賺超過1.5億美元(折合人民幣約12億元)，賬面回報150%。
雖然業內人士表示，新茂大廈收購時尚未完工，有待后期建設，加上最后成交金額并沒有“媒體公布的那么高”，但可以肯定的是，麥格理的一進一出絕對收益極為豐厚。
由于投資基金收購時都會動用一定比例的融資杠桿，葉成宇表示，如果計算凈回報，幾家投資機構三起交易的自有資金回報率遠遠超出目前看到的賬面值，回報率均達到100%以上。
而可以很清楚地發現，這些物業的接手方已經不再是追求高額回報的快速資本運作型投資基金，而是德國SEB這類追求持續穩定回報、需要低風險環境的政府型養老基金。換一個角度來理解，則是在風險投資基金的心目中，按照目前的價格，類似物業已經很難達到其投資回報標準。
大規模撤出尚不明朗
從前兩年的只進不出到今年的連續套現，境外投資機構的舉動開始出現了微妙變化。業內人士表示，目前來看，境外投資者對于市場的看法已經出現分化，但由于人民幣升值概念依然存在，暫時還看不到有境外資金大規模離場的跡象。
仲量聯行亞太區董事陳立民表示，對于一半機構投資者來說，從募集資金到解散通常是七年左右時間，一般流程包括前三年時間尋找物業進行收購，之后對物業重新包裝并經營，而最后階段則尋找買家進行拋售，而在中國等新興市場，這一時間可能會有所調整。
陳立民表示，經過了前段時間瘋搶的階段，不排除部分投資機構將旗下資產進行優化調整，將一部分并不符合資產組合戰略的物業出售后尋找新的目標。
陳立民表示，各家基金公司都有獨立的價格判斷體系，因此不太可能在同一時間節點出現共同進退，資金大規模撤出的狀況，加上人民幣升值的預期依然強烈，機構投資者很難放棄這個能夠帶來大量利益回報的市場。
但是從目前的市場狀況來看，境外投資者對于上海房地產市場的期望值已經開始分化，市場從全面看多轉而進入多空參半的階段。從實際情況來看，今年以來，僅僅上海地區依然有10宗以上外資收購案例，但從收購對象來看，已經從過去集中于歐美大型投行，變成開始出現為中東或者亞太地區的一些中小投資機構。
“當小機構進來的時候，或許發現巨頭們已經悄悄地走了?！庇浾卟稍L中，有人說了這樣一句話。早報記者 劉秀浩
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