9月底，央行宣布提高第二套房貸款的首付比例和貸款利率，貸款人的利息負擔將明顯提高。由于來自總行的具體實施細則尚未到達，上海各銀行在不低于央行最低要求的前提下自行調節。據記者了解，各銀行的實施細則將于近日陸續下發
滬上銀行等待總行發細則
記者從多家商業銀行獲悉，央行與銀監會9月底聯合下發《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》。根據這份《通知》，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。通知下發后，各銀行都在加緊制定相關的房貸細則，其中，有部分銀行可能會出臺更嚴厲的措施收緊房貸。而上海市公積金管理中心也已在加緊研究公積金貸款中區別對待多套房屋購房者的政策。
據記者了解，目前各銀行之所以遲遲未下發房貸細則，是因為在諸如“第二套房的認定”等問題上無法達成廣泛共識。農行上海分行的有關人員告訴記者，目前銀行房貸部門已經根據央行指示，調高了首付比例和貸款利率，但具體操作起來，還要等待來自總行的實施細則，按照慣例，該細則會非常詳細。
業內觀點“二套房”界定很難
根據央行和銀監會的解釋，“首套自住房”是指借款人第一次利用貸款所購買的用于自住的房屋?！暗诙?含)以上住房”是指借款人利用貸款所購買的首套自住房以外的房子。不過，這份解釋并未涉及“第一套房貸款已還清”、“夫妻或其他家庭成員以各自名義買房”等實際問題，因此，分析人士認為，監管部門未明確“二套房”界定標準，主動權仍在銀行手中。眾家銀行之所以在央行下達通知10余天后仍遲遲未下發細則，除了長假因素外，揣摩監管層意圖和觀望其他行動態，也是主要因素。一名銀行內部人士透露，把“二套房”界定標準卡得太嚴，可能會導致銀行在市場競爭中處于劣勢，而放得太寬，又必然會刺激監管部門，所以大家都在等待一個可以成為“風向標”的標準出來。
日前，有媒體報道稱，招行南京分行率先出臺實施細則。其中，對夫妻以各自名義購房算不算“二套房”一節，作出規定：只要房貸月供占夫妻雙方收入的比例不超過50%，就不按第二套房政策執行，具體實施將由銀行審貸人員把握。對此，上海的一些商業銀行表示，招行南京分行的細則有一定的借鑒意義，但上海未必就會如此按部就班的操作，因為各地銀行都會根據本地樓市的特點，自行詮釋和操作總行下發的實施細則。
判斷標準征信系統全盤反映
央行副行長、上?？偛恐魅翁K寧上周在上海表示，央行征信系統完全可以成功認定第二套房。他表示，“我們擁有覆蓋全國的數據庫，只要貸款人曾經買過第二套房，將完全在這個系統中如實反映出來”，“可以明確的是，央行征信系統完全可以查到貸款人是否貸款買過房，成功認定‘首套自住房’和‘第二套(含)以上住房’。”
在監管部門提高“二套房”首付比例和貸款利率后，征信系統成為分支行操作總行實施細則的衡量標準。據了解，凡是到其網點申請房貸的客戶，銀行將會通過兩個系統調閱該客戶的信息，一個是房管局的個人房產登記信息系統，一個是央行的個人征信系統，這兩個系統相互配合，個人擁有房產信息一覽無遺。
一名銀行工作人員告訴記者，通過央行個人征信系統，可以查出客戶的婚姻狀況、房貸記錄甚至客戶擁有幾張信用卡這樣的詳細信息，這些信息為各銀行所共享，并且全國聯網，只要客戶在銀行有房貸記錄，或者不良信貸記錄，都會反映在征信系統上。
購房市民50萬貸款多付11.6萬利息
對于買房者而言，央行提高第二套房首付比例的幅度，其實并非“不可接受”。市民楊先生在閘北區有住房，最近他打算在市郊購買一套別墅，用作度假，如果根據央行的衡量標準，這套別墅應該算是楊先生的“第二套住房”。
楊先生告訴記者，本來銀行貸款首付是3成左右，大概40多萬元，現在提高到4成，變成了50多萬元，“這樣也好，嚇退了那些一買就是10多套的炒房人。其實，對于那些確有買第二套房子需要的人來說，是不會因為提高首付，而放棄買房的。調高部分就權當房子的單價又漲上去了?！?/p>
根據中國人民銀行最近一次上調金融機構人民幣貸款基準利率，6個月貸款的基準利率為6.48%，一年期為7.29%，一至三年期為7.47%，三至五年期為7.65%，五年以上為7.83%。根據以上基準利率計算(前提是基準利率一直不變)，老楊如果要為這套別墅房貸款，以目前最流行的貸20年計，所要支付的利率最少是8.613%(7.83%×1.1倍)，而在以前，所要支付的利率是7.047%(7.83%×0.9倍)。以等額本息貸50萬元算，20年期總共要歸還1049986.8元，以前則是933748.04元，以等額本金貸50萬元算，20年期總共要歸還932445.06元，以前則是853818.69元。對于一般購房者而言，調整前后所要歸還的銀行貸款有7.8萬至11.6萬元的差額。不少人也許會因此三思。
一名銀行貸款部門的工作人員告訴記者，對于投資房產的人來說，只要有利可圖，即使首付比例提高、還款成本增加，他們依然會申請，最后升高的成本他們會轉嫁到下家身上。這名工作人員同時表示，雖然20年期要歸還的錢款大幅提高，但由于首付也相應提高，對于買房者而言，貸款部分的金額相應降低，所以也不必過分擔心。
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