目前爭(zhēng)論正酣的“變臉說”再次彰顯了2007年樓市的不平靜，也給2008年的樓市罩上了一層是“盛宴”還是“夢(mèng)魘”的疑惑。
當(dāng)先熱后冷的市場(chǎng)行情、漸收漸緊的調(diào)控韁繩、“夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)”的住房保障成為2007年樓市這種不平靜的最佳注腳時(shí)，誰也不能忽視，它們也將是考量2008年樓市究竟走向何方的重要變量。
“過山車”掉頭往下
先熱后冷的市場(chǎng)行情，使得2007年的樓市仿佛坐上了“過山車”，而目前的“車向”已從前三季度的迅速爬升變?yōu)榈纛^往下，各一線城市房價(jià)降溫或交易慘淡之相給這個(gè)冬天平添了幾分“寒意”。
深圳、廣州樓市10月以來的低迷狀況愈演愈烈，房價(jià)松動(dòng)也由部分樓盤的促銷策略演變成了大多數(shù)開發(fā)商的主動(dòng)降價(jià)。與此形成鮮明對(duì)照的是，上述兩地樓市在前三季度是相當(dāng)?shù)幕鸨績r(jià)半年時(shí)間就上漲了五成，買房就像“搶房”，需動(dòng)用各種社交關(guān)系。
穗、深新房價(jià)格下降一、二成，長河地產(chǎn)、中天置業(yè)等中介商倒閉或歇業(yè)，再加上土地流拍，地產(chǎn)大佬們不得不承認(rèn)，這個(gè)冬天不好過。萬科集團(tuán)董事長王石認(rèn)為，深圳、廣州樓市已經(jīng)出現(xiàn)了從快速上漲到理性調(diào)整的拐點(diǎn)，但這種調(diào)整是否擴(kuò)及到其他城市不能一概而論。
目前，北京、上海等地樓市的市場(chǎng)博弈呈加劇之勢(shì)。“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季的“破產(chǎn)”以及11月份成交量的繼續(xù)下滑，宣告了京、滬樓市正處于悄然而難以預(yù)測(cè)的調(diào)整中。
11月，北京期房住宅日均簽約365套，比10月的405套下跌近一成，比去年11月的482套下跌了兩成多。截至12月24日，當(dāng)月期房住宅日均簽約264套，比上月下降了28%，比去年12月的460套下跌了43%。上海樓市的量縮現(xiàn)象同樣突出。
急劇的量縮改變了京滬樓市10月之前“跌量不跌價(jià)”的狀況，樓盤以各種名義和各種方式暗降價(jià)格的現(xiàn)象日趨增多。此外，北京市鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的數(shù)據(jù)顯示，高檔二手房拋盤現(xiàn)象進(jìn)一步加劇，150萬以上的高總價(jià)房源掛牌數(shù)量連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比增長兩成以上。但不少市場(chǎng)人士稱，京城樓市目前的膠著是否將引發(fā)開發(fā)商普遍降價(jià)仍有待觀察。
但房價(jià)環(huán)比漲幅下降的趨勢(shì)已顯。國家發(fā)改委的數(shù)據(jù)顯示，今年6月以來，70個(gè)大中城市房價(jià)同比漲幅繼續(xù)“高燒”，已連續(xù)六個(gè)月創(chuàng)下自2005年7月以來的最高水平，但環(huán)比漲幅“降溫”明顯。繼10月全國70個(gè)大中城市房價(jià)環(huán)比漲幅今年以來首次回落后，11月環(huán)比漲幅又下挫0.8個(gè)百分點(diǎn)。
政策發(fā)力標(biāo)本兼治
樓市“猛牛”的腳步放緩，不僅僅是高房價(jià)本身已妨礙市場(chǎng)健康發(fā)展，更得力于今年密集出臺(tái)的調(diào)控政策。
2007年剛一開局，房地產(chǎn)調(diào)控將繼續(xù)“從緊”的信號(hào)便一個(gè)接著一個(gè)。1月9日，建設(shè)部在其網(wǎng)站上公布了《90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)(征求意見稿)》，將90平方米住宅標(biāo)準(zhǔn)部分放大到了100平方米以上。次日，此意見稿便被廢止。16日晚，國稅總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》指出，從2007年2月1日開始，全國房地產(chǎn)企業(yè)將全面進(jìn)行土地增值稅的清算工作。次日，滬深股市地產(chǎn)股集體暴跌。
此后，規(guī)范和限制外商投資房地產(chǎn)業(yè)、加息、加強(qiáng)住房保障制度建設(shè)、提高第二套房貸款首付比例和利率、土地儲(chǔ)備管理辦法等相關(guān)政策輪番上臺(tái)。
盡管今年調(diào)控政策的出臺(tái)幾乎達(dá)到了每月一次的密度，但最引人關(guān)注的還是住房保障制度的完善。8月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，將保障性住房建設(shè)重新納入到政府公共服務(wù)的范疇。隨后，廉租房資金保障和實(shí)施辦法、經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法等配套政策相繼出臺(tái)。
北京市我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉認(rèn)為，此乃治本之策。不同層次住房需求的厘清有助于緩解商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求的矛盾，遏制房價(jià)瘋長勢(shì)頭。他說，盡管保障性住房供應(yīng)的放大尚待時(shí)日，但其帶來的心理作用日益顯著。
治標(biāo)之策中影響最大者當(dāng)屬銀根和地根這兩條調(diào)控韁繩的進(jìn)一步勒緊。今年以來的6次加息已大大提高了資金使用成本，而央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的房貸新政，不僅嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)貸款，而且將個(gè)人房貸進(jìn)一步收緊。此舉被視為是導(dǎo)致樓市10月以來低迷的“撒手锏”。
業(yè)內(nèi)人士分析，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)大多是短債長投的資本結(jié)構(gòu)，這就決定了他們必須靠滾動(dòng)經(jīng)營來迅速回收現(xiàn)金。如果市場(chǎng)成交量持續(xù)疲軟，不少的房地產(chǎn)企業(yè)將很難堅(jiān)守目前的高房價(jià)。
此外，11月1日起實(shí)施的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》指出，通過招拍掛方式取得國有建設(shè)用地的受讓人，只有在付清全部土地出讓價(jià)款后，才能獲得土地使用權(quán)證。此舉也提高了開發(fā)商資金門檻，并一定程度上遏制囤地和天價(jià)地塊現(xiàn)象。而《土地儲(chǔ)備管理辦法》則對(duì)市、縣政府土地收購儲(chǔ)備行為進(jìn)行了規(guī)范，有助于遏制地方政府高價(jià)賣地沖動(dòng)。
鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松說，明年的樓市調(diào)控將以落實(shí)和完善現(xiàn)有政策為主旋律，但不排除其他措施的出臺(tái)。比如：進(jìn)一步清理整頓閑置土地、物業(yè)稅試點(diǎn)可能“實(shí)轉(zhuǎn)”等等。
調(diào)整中醞釀變局
在市場(chǎng)冷淡的當(dāng)下，在標(biāo)本兼治的調(diào)控政策逐步發(fā)揮作用以及未來調(diào)控政策仍將出臺(tái)的預(yù)期下，2008年的樓市將走向何處成了2007年末的最大謎題。
每個(gè)人都試圖求解這道謎題的正確答案。或曰目前的調(diào)整只是前期上漲過快的“中場(chǎng)休息”，喘息過后便又是一道“盛宴”，或曰房價(jià)已見頂，樓市局部觸底或?qū)⒊霈F(xiàn)，部分開發(fā)商和投機(jī)者將經(jīng)歷一場(chǎng)“夢(mèng)魘”。更多的人則認(rèn)為，市場(chǎng)狀態(tài)尚待觀察，房價(jià)再如前期那般非理性上漲是不可能的，但也不至于崩盤。
王石認(rèn)為，此次調(diào)整是不同的。一是房價(jià)上漲已使年收入在6萬元到20萬元的中產(chǎn)階層感到買房非常吃力了，到這個(gè)時(shí)候，這個(gè)房市快要出問題了，動(dòng)用行政手段來調(diào)整是非常有必要的。二是國家調(diào)控通脹的力度會(huì)比較大，房地產(chǎn)首當(dāng)其沖。經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國忠撰文指出，必然降低地價(jià)、房價(jià)，才能遏制通貨膨脹，而信貸緊縮政策可以顯著地影響土地市場(chǎng)，達(dá)到為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的目的。
而中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)明年貨幣政策從緊的定調(diào)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)各方相信，2008年房貸政策的趨緊已是必然。中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員尹中立還建議，在住房公積金和住房擔(dān)保體系基礎(chǔ)上完善我國的政策性住房金融體系；采取措施對(duì)房地產(chǎn)上市公司的融資進(jìn)行適當(dāng)限制。
此外，可能在明年“實(shí)轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅試點(diǎn)將有效擠出樓市的泡沫成分。北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司認(rèn)為，以物業(yè)稅為代表的保有環(huán)節(jié)稅種出臺(tái)是歷史的必然，相關(guān)部門已開展了全國性房源普查工作，為物業(yè)稅的推行奠定了基礎(chǔ)。
有理由相信，在保障性住房有望快馬加鞭，貨幣政策將從緊的預(yù)期下，明年樓市或?qū)⒃谡{(diào)整中變局。不平靜的2007年過后，樓市還將迎來不平靜的2008年。
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