中國社會科學院昨天發布的《中國房地產發展報告NO.5》指出，由于國家調控政策效力的發揮，2008年房價上漲幅度將大大低于去年。
2008年上半年，由于國際資本市場震蕩和人民幣持續升值預期，大量國際熱錢可能進入國內房地產領域，成為推動房價上漲的一個因素。但隨著房地產調控政策效力逐漸顯現，住房需求逐漸回歸理性，盡管高房價的城市可能出現房價在高位震蕩，但全國房價整體性走熊出現拐點的可能性不大。
不具有整體走熊條件
藍皮書指出，從目前我國部分城市房地產市場有價無市、銷量下降、房價漲勢趨緩看，還不能證明中國房地產整體上價格已經或即將步入下坡路。從基本面看，盡管制約中國房地產市場價格過快上漲的因素正在增強，但還不具有整體走熊的條件。
中國的城市化和工業化進程對房地產產品的剛性需求，城鎮居民消費結構升級對住房的改善性需求，舊城改造、舊房拆遷對房地產產品的被動性需求，幾種需求疊加決定了未來較長時期內中國房地產市場供不應求的基本態勢。
同時，中國人多地少、土地資源稀缺，城市用地尤其稀缺，保護耕地是國家的基本國策，國家對土地一級市場的壟斷和供地從緊的政策導致地價持續上揚。
藍皮書還認為，國內外原材料價格持續上升，勞動報酬水平持續提高，房地產產品質量和科技含量持續提高，導致房地產生產成本走高。雖然不能排除一些城市在某些時段房價的上下波動，但這些基本面短期內不可能發生根本性變化，決定了中國房地產市場整體供求走勢。“2007年末以來，某些城市出現的房市交易量下降和市場觀望氛圍并不能證明房地產下行的大拐點已經降臨，至少提出該論斷還為時尚早。”
住房結構將進一步改善
藍皮書認為，促進住房市場有效供給有望成為國家長期的政策目標。2008年一級市場土地，特別是住房用地供給有望平穩增長，同時隨著國家加強對閑置土地的處理力度，房地產開發周期將加速，二級市場進入實質性開發的土地供給將有較大幅度提高。隨著國家相關政策的落實，用于中低檔次，特別是廉租房、經濟適用房和兩限房開發的土地供給將增加，高檔住宅和別墅用地的供給將繼續被嚴格限制。
“2008年住房供給量將保持增加態勢。”藍皮書指出，可以預期2008年中小套型的住房供給將有較大幅度增加，包括廉租房在內的政策性住房供給將有較大幅度提高，住房供應結構將進一步改善。
藍皮書認為，2008年房地產宏觀調控力度將進一步加強，“一方面已出臺的政策繼續強化落實，另一方面出臺的新政策可能主要集中在從緊貨幣政策、完善住房保障、房地產融資管理和抑制投機性需求等方面。”住房政策理念和方向也將發生轉變，土地、資金等資源將向保障性住房建設傾斜。
藍皮書還認為，在國家宏觀調控力度不斷加大、國際資本進入和美國次貸危機影響下，2008年我國房地產行業競爭將更加激烈，企業的兩極分化現象將日漸明顯。一些龍頭企業通過上市籌資和規模經營等方式增強競爭力，比較優勢日益明顯，同時對市場的壟斷和引導能力也日益加強；而一些中小地產商經營環境則日益嚴峻，不得不面對市場的不確定性，優勝劣汰將加速國內房地產行業重新洗牌，壟斷企業將不斷加強對經營不善的中小企業的控制、并購和重組。
建議增加有效供給
藍皮書指出，2007年房價快速增長的勢頭仍然沒有得到有效抑制，土地交易波動過大，保障性住房建設力度不足。建議通過破除壟斷、增加有效供給，遏制投機性需求等方式加強調控房地產市場。
“壟斷會降低資源配置效率，因此應該破除壟斷。”為保障與工業化相適應的城市居住用地供給，國家在全國用地綜合平衡的基礎上，適度調整城市用地供給，各城市年度出讓土地中應相應增加居住用地。住房開發環節，應嚴格執行有關文件精神，嚴格限制開發商囤地囤房。“國家應規范住房用地開發周期標準，在土地出讓階段即要求受讓開發商承諾開發期限，違背土地出讓協議和開發周期承諾的視作囤地，給予罰款或收回處置。已經出讓土地要求開發商與土地管理部門按開發周期標準重新確立開發期限。居住用地出讓招拍掛實行雙重競價規則：要求開發商提出詳細的開發周期規劃，對土地出讓價格和未來平均銷售房價同時競價投標，招標機構根據地價和房價雙重權衡確定最優中標人。”藍皮書建議。
藍皮書還認為，要遏制投機性需求，防范市場風險。2007年以來，在房價持續增長預期引導下，閑置資本和熱錢形成的投機性住房需求膨脹，對房價上漲推波助瀾。為遏制投機性需求，應嚴格監控國際熱錢入境，限制其非法進入住房市場；應提高第二套住房購買按揭首付比例，適時開征住房持有調節稅，對閑置住房征收閑置調節稅。
此外，要注重政策的銜接性和協調性。建議加強國家相關管理部門之間的銜接和溝通，保證調控行動一致性。強化政策的協調性，國家政策重點應在于統籌兼顧，綜合協調各方面利益。
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