今年房地產市場調整剛開始，就有人提出“百日巨變”；最近，又有人自比“豬堅強”；之后，又有人出來說，“百日巨變”已經見底了，即“樓市見底論”，房地產市場“金九銀十”又要來了，等等。
房地產市場討論的娛樂化早已是婦孺皆知，大多數(shù)房地產論壇也都歌舞升平，以此來顯示市場的繁榮、開發(fā)商的闊綽。可以說，種種娛樂化現(xiàn)象背后都是利益使然，其目的無外乎兩個方面：一是想告訴政府，房地產市場是如何重要，目前是如何的困難，如果不出臺相應的政策，就會面臨巨大的危險，危害到國家經濟與金融安全；二就是想告訴民眾，不要錯過進入房地產市場的“好機會”。
實際上，房地產市場真的會如此瞬息萬變嗎？這顯然既與房地產市場本身的特性不符，也與他國之經驗及當前國內房地產政策不符。
一般來說，房地產業(yè)是一個生產周期較長的產業(yè)。從土地獲得到產品最后銷售，一般都得經歷幾年的時間。房地產業(yè)從一個繁榮周期到另一個繁榮周期要經歷近10年的時間。比如，美國最近一次房地產市場繁榮就經歷了近8年的時間，其調整從2006年以來也已歷時兩年多，而且調整究竟何時結束，目前仍是未知數(shù)。
從1998年住房制度改革開始，中國房地產市場經歷了近10年的繁榮。可以說，這次繁榮如果不是制度改革溢出的因素，要持續(xù)這樣長的時間，基本上是不可能的。既然繁榮可以持續(xù)10年，那么其調整要在短期內就完成，也不可能。更何況，中國房地產市場基本上還是政策市，政府正在通過政策來矯正當前房地產市場的不合理性，比如，產品的中低檔及小面積化、房地產市場的民生化等。這種政策調整一定會使房地產市場調整的周期延長。
既然房地產市場是一個發(fā)展周期較長的市場，那么任何人為的方式來中斷這種周期波動或阻止其調整，對房地產市場來說，都應該是一場巨大的災難，由此帶來的負面影響也不可低估。
中國房地產市場為什么會出現(xiàn)這種周期性的大調整？這不僅是由于房地產市場的本身特性使然，而且在于政府房地產政策宗旨的重新定位。首先，由于以往國內土地政策、房地產市場政策及房地產信貸管理政策的缺陷，使得國內房地產市場上漲過快，價格過高，從而使得國內80%以上的居民沒有支付能力進入房地產市場。比如，深圳市2004年房價與居民收入比僅為6.52倍，而2006年、2007年一下子飆升到15.76倍、20倍以上。上海、北京市中心區(qū)的房價與收入比甚至達到了30倍和50倍以上。還有，全國房價普遍快速飆升。比如，2004年北京的平均房價才只有5050元/平方米，而2007年全市平均房價竟上升到14000元/平方米。也就是說，當全國房地產市場泡沫巨大時，出現(xiàn)大調整是必然。其次是有權者通過房地產市場在短期內把整個社會的財富聚集到少數(shù)人手中，制造社會分配不公，導致社會矛盾與沖突。因此，國內房地產市場大調整可以說也是構建和諧社會的必然。
既然房地產市場是一個周期性較長的產業(yè)，它的調整周期性也不可能在短期內完成。從政策角度來看，房地產市場政策效應也需要一個較長的時期才能體現(xiàn)。比如，美國房地產市場持續(xù)8年繁榮后，從2004年6月開始到2006年8月，美聯(lián)儲通過17次加息來調整房地產市場的泡沫，但是直到2007年3月，美國房地產市場泡沫才開始破滅，最近才出現(xiàn)美國銀行業(yè)的危機。
中國房地產政策對市場的影響同樣有一個相當長的滯后期。比如，2006年“國六條”以技術性硬約束要求生產70%以上90平方米以下的住房的政策規(guī)定，直到最近才顯現(xiàn)一點效果。那么政府2007年下半年公布的24號文件、359號文件、452號文件、64號文件及39號令等，其調整的效果同樣需要較長的時間才能夠顯現(xiàn)。
這些政策也并非僅是技術性的，而且是原則性的，是要通過這些政策重新確立中國房地產市場發(fā)展之宗旨，調整房地產市場發(fā)展模式與經營模式，調整房地產市場需求主體，整頓房地產發(fā)展秩序，規(guī)范房地產市場的行為等。這些原則性的東西能夠在短期內完成嗎？顯然是不可能的。比如，重新界定房地產市場為民生的市場、對房地產市場的投資與消費進行嚴格的區(qū)分并采取不同的政策。這不僅不可能在短期內完成，而且一旦深入落實，市場就一定會發(fā)生翻天覆地的變化。
正是從這個意義上來說，當前國內房地產市場調整及房價的理性回歸僅僅是剛開始。
最近，有房地產開發(fā)商認為，目前國內房地產市場之所以面臨問題(資金鏈將面臨斷裂、住房銷售迅速下降等)，就在于政府采取從緊的貨幣政策、對房地產行業(yè)采取不公平的打壓政策。比如，幾個月來商業(yè)銀行一直停止給房地產開發(fā)商貸款。
其實，這種說法有幾大問題：一是從緊貨幣政策對任何行業(yè)都是一樣，憑什么對房地產行業(yè)例外？更何況，這些都是商業(yè)銀行的行為，政府根本就沒有多少權力干預；二是從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，實際上2008年以來銀行體系流入房地產企業(yè)的資金也沒有減少，只不過是國內房地產信貸管理更加科學規(guī)范，個人住房按揭貸款減少。之所以管理科學、規(guī)范后房地產銷售就下降、按揭貸款就減少、價格就下跌，原因就在于早些時候對個人住房按揭管理不科學、不規(guī)范。
事實上，即便是2007年359號文件對房地產信貸管理政策進行調整后，國內個人住房按揭貸款政策仍然是世界上最為寬松的。這不僅體現(xiàn)在個人按揭貸款政府有優(yōu)惠政策(如，首付比重及貸款利率優(yōu)惠)，而且也體現(xiàn)在市場準入標準低(比如，許多國家個人按揭貸款月還款是家庭可支配收入28%-35%，而中國則達到了50%)且市場準入審察不嚴。特別是國有為主導、治理結構不健全的國內商業(yè)銀行，在利益短期化的驅使下，為了競爭更是會放寬相關標準。比如，對第二套住房的按揭貸款，央行早就明確地規(guī)定，但是不少商業(yè)銀行就是不斷地突破這種規(guī)定。
最近一些地方房地產市場價格剛剛開始出現(xiàn)理性回歸，國內房地產企業(yè)及一些學者就認為中國房地產市場價格不可大跌，政府應出臺救市政策，云云。他們?yōu)榱司S護房地產市場企業(yè)的利益，往往會以維護公共利益的名義來掩飾。比如，會影響國家經濟安全、金融安全，會影響國內居民的財富水平，會讓國內銀行倒閉，等等。
美國在信用評級清楚、法律健全、金融市場制度發(fā)達的情況下，尚且發(fā)生次貸危機。中國房地產信貸所面臨的風險如果任其發(fā)展下去，必然有過之而無不及。對此，中國政府應該有清醒的認識，而不能受房地產開發(fā)商挾持、左右。
再者，房地產開發(fā)商不是說房地產市場已經走出周期性困難了嗎？既然認為房地產價格又會如2007年那樣飆升，房地產開發(fā)商又何必要求政府來救市或改變政策呢？房地產開發(fā)商大可以把手上的房子囤積起來，等到房價上漲后再售不遲。如上海某樓盤那樣，幾年不銷售一套，而樓盤的市值快速飆升。前幾年，許多開發(fā)商不就是這樣牟利的嗎？
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