對于資金緊繃、取借無門的中小房企而言，選擇與游資合作，簽訂帶有股權質押性質的“托管”協議，或許能讓它們暫時看到一線生機。
上海某房地產專業管理公司副總裁王滔(化名)恰在此時攜10億元資金來到北京。他給缺錢的中小房企開出的“神奇藥方”是：“先給你墊資，然后托管你的項目，再下調銷售價格，快速銷售、回籠資金?！?/p>
王滔告訴記者，這筆“又快又救命”的生意可以實現“三贏”：開發商舒緩資金、順利渡過難關;購房者以低于周邊的“實惠價格”獲利;至于托管方，則不但可以分享到至少30%的項目銷售利潤，還能在完成協議內容后，收回先前墊付的資金。
7月16日，北京朝陽區白家莊一處酒店大堂，王滔神采飛揚地講述了他剛到北京半小時，就出手1億元“搞定”一單業務的經歷。
目標京滬
位于北京東三環使館區的某涉外公寓項目，正臨封頂、卻苦于“錢荒”。王滔的到來似乎讓其時來運轉。
在該項目售樓處，銷售人員焦小玲告訴記者，公寓均價由原來的28000元/平方米降至21620元/平方米后，“銷售明顯轉好,12天訂了10套。”
根據王滔與該項目草簽的協議，王需支付給開發商1億多元現金，開發商交出項目90%的股權，之后對項目實行降價銷售。“降價是為了保證半年內套現撤出。”王滔解釋說，“資金的時間成本很高，我們不可能長期占用?！?/p>
與常見的股權收購不同的是，在一系列的協議當中，還包括一份開發商平價回購股權的協議。所有的銷售收入都進入開發商的賬戶，結算利潤時王滔與開發商按一定比例分成，開發商再以原價把股權買回去。
在王看來，托管更像是批發和零售，“我拿到樓盤批發價，到零售市場去賣，保證資金安全的同時也保證了開發商的利潤。”
至于為什么要選擇正在封頂的項目托管，王滔并未正面回答。但據熟悉此道的業內人士分析，正封頂的項目土地或工程已經抵押，開發商不可能再貸到款。同時，封頂階段資金用量最大，“前面階段還可以墊資，但是這個階段必須要交錢?！?/p>
此前曾有媒體報道稱，類似上述欲走托管路線的游資，全國范圍內至少在80億元規模。
對于這一數字，王滔未置可否。他表示，這類游資的目標主要針對北京和上海，因為其價格浮動的彈性非常大，有剛性需求。至于深圳，在王滔看來，“由于房價是炒房者哄抬起來的”，因此并不適合這種模式。
包銷變種
記者調查得知，托管游資大致來自四方：機構資金，私募資金，外資和民間資本。據王滔認為，“最多的是民間資本的和私募資金，江浙的小私營業主居多”。
北京鑄成律師事務所律師姚克楓指出，資金只要上游來源合法(即排除洗錢或者其他非法所得的形式)，同時因為托管的行為并沒有明文法律禁止，在得到資金所有人的同意下而使用則是合法的。
姚克楓表示，這種托管實質是包銷?！鞍N在香港房產低迷的時候曾流行過?！逼鋵嵸|可以看成是開發商將商品房賣給托管商，托管商再賣給他人的兩次買賣行為。
對此，王滔也承認，“這其實就是變相包銷。”所謂的托管金，就是包銷中的保證金。但與傳統包銷所不同的是，作為專業的開發管理公司，在拿地、測算、報批、設計、工程管理、銷售、物業方面的服務可以給開發商保障。
據了解，托管操盤手選中項目要做市場調研和評估，對于沒有達到預期利潤的項目都有應急的預案。
對于這種模式，中國房地產業協會的某專家并不愿過多評價，他只表示：“這樣的模式只是特殊時期的產物。”“做法是否應大力提倡，有待市場檢驗?！?/p>
陽光100副總裁范小沖則表示，這種模式可以理解為：股權質押的高息放貸，“是給缺錢的地產商打了救命的強心針”。但是如果是與不專業的托管公司合作，則會面臨潛在風險。
但在王滔看來，托管至少保證了項目不爛尾，又能讓開發商生存下去?！斑@比任何的股權收購或者其他方式都要簡單得多。”他同時表示，開發商應該選擇專業的公司進行托管，不應把資金作為惟一的衡量指標。
|
