| 深圳房價坐過山車對各方影響:開發(fā)商最難熬 |
| 中國發(fā)展門戶網(wǎng) www.chinagate.com.cn 2008 年 07 月 18 日 |
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一年的時間，深圳用大起大落的房價創(chuàng)造了另一個“深圳速度”——2007年上半年，深圳房價一馬當先，連續(xù)數(shù)月蟬聯(lián)全國房價增幅之最，甚至創(chuàng)下了一個月內(nèi)均價暴漲20%的神話，最高時達到均價每平方米1.7萬元。而據(jù)深圳國土資源和房屋管理局近日發(fā)布的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢分析報告》，今年前5個月，深圳房價呈下挫態(tài)勢，每平方米銷售均價分別為15080.25元、16314.58元、13618.42元、11962.08元和11014.14元，調整幅度接近30%，基本回落到去年年初水平。
大起大落的房價，不僅讓深圳成為中國房地產(chǎn)市場調控效果的一個標桿，也讓不少深圳人體驗到了什么是過山車的感覺。
高價購房者：索賠差價爭維權
72歲的退休教師王先生是金地梅隴鎮(zhèn)一位業(yè)主，2007年9月，他以套內(nèi)每平方米1.7萬元的價格購買了小區(qū)二期一套110多平方米的房子。“那時候深圳的樓市是典型的賣方市場，好像能買到一套房子都是件特幸運的事情。”王老師說。然而，置業(yè)的喜悅很快就被深圳房價的暴跌沖得干干凈凈，年初開盤的梅龍鎮(zhèn)三期，帶精裝修的房子也只賣到了1萬1千多，一平方米就便宜6000元！小區(qū)論壇上，一位業(yè)主憤怒地寫道：才幾個月就損失了50多萬元，開發(fā)商也太不負責任，嚴重損害了我們的權益。
很快，梅隴鎮(zhèn)二期的業(yè)主們就組織起來向開發(fā)商索賠購房差價，也有人提出退房要求。周末時，業(yè)主們經(jīng)常聚集在小區(qū)售樓處共同商討維權事宜，為此還和物業(yè)管理人員發(fā)生了肢體沖突并驚動了派出所。令業(yè)主無奈的是，他們的索賠愿望并沒有得到開發(fā)商的響應。
“從法律角度來看，購房交易是在雙方自愿的情況下進行的，只要開發(fā)商不存在違約或欺詐行為，合同上也沒注明降價需補償?shù)脑挘瑯I(yè)主是沒有依據(jù)向開發(fā)商索賠的”，律師的說法讓業(yè)主們通過法律途徑爭取降價索賠的希望破滅了。
如今，梅隴鎮(zhèn)的業(yè)主們開始轉變維權策略。“我們正向有關部門反映小區(qū)房屋質量以及公共設施建設上的一些問題，這些問題不得到解決，業(yè)主們是不會罷休的。”王老師告訴記者，其實他也知道，接下來的維權路將相當艱難。
銀行：大面積斷供不存在
據(jù)記者了解，不止是金地梅隴鎮(zhèn)，隨著深圳房價的逐步回落，布吉、寶安、南山、福田等多個樓盤都發(fā)生了老業(yè)主向開發(fā)商索取購房差價的事情，在索賠無望的情況下，一些業(yè)主甚至想到了“斷供”的手段。
斷供，首先影響的是銀行，不斷跳水的樓價也讓外界倍加關注深圳的金融穩(wěn)定。
繼上個月傳出“深圳千億房貸斷供”的消息之后，7月15日，央視二套《經(jīng)濟半小時》播出調查節(jié)目，認為房價下跌樓市縮水斷供潮一觸即發(fā)。但是，記者昨日致電建行深圳支行的一位管理人員，他表示，目前該行各項信貸都發(fā)展良好，沒聽說有“斷供”的案例發(fā)生，外界所傳深圳千億元的房貸危機在他看來更屬無稽之談。
這位管理人員表示，其實斷供是一種非常不理智的行為，如果斷供，銀行將有權處置貸款人的抵押財產(chǎn)以及其他財產(chǎn)，貸款人將因此面臨法律訴訟方面的風險，今后的信用也將受到非常大的影響，因此貸款人通常不會選擇這種方式。
“當然，也不排除有個別投資者因為資金短缺而采取這種極端方式，但大面積斷供潮出現(xiàn)的可能性不大。其實對自住需求的購房者來說，簽署貸款合同就表明他具備了還款能力，這和市場房價的波動沒有直接關系。”
深圳本地媒體的調查也證實了這位管理人員的說法。
據(jù)深圳銀行界的有關資料顯示，到今年5月份深圳中資銀行個人住房貸款余額不到2200億元，不良率為0.67%，雖然還沒有出現(xiàn)大面積違約現(xiàn)象，但總體房貸違約率仍略有上升。
開發(fā)商：在降與不降中煎熬
張小姐是深圳一家中型房地產(chǎn)企業(yè)的市場部負責人，她告訴記者，公司已經(jīng)收縮了在內(nèi)地的擴張，把資金專用在深圳南山區(qū)的一個新樓盤的開發(fā)上。“根據(jù)我們的分析，房價最早到明年5、6月份會進入回暖期，那時候我們的新樓盤也將上市，或許能獲得一個不錯的回報”。
房價降了，最難熬的是開發(fā)商，一方面是開發(fā)成本和建筑成本的不斷上升——地價的大幅上漲、貸款利率的提高以及建筑原材料的價格上漲；另一方面是房價跳水導致企業(yè)利潤不斷被削薄。
“在這種市場氛圍下，一些在2007年拿到土地的開發(fā)商根本就不敢動工”，一位深圳地產(chǎn)業(yè)資深人士告訴記者，隨著房價的不斷走低，深圳的開發(fā)商正逐漸分化為幾種生存形態(tài)，實力雄厚的企業(yè)仍然堅挺，因為前兩年賺取的利潤足可以讓他們支撐一些時日；一些自有資金短缺、靠銀行貸款開發(fā)的中小地產(chǎn)商面臨還貸壓力，開始降價拋售；還有一些企業(yè)正在觀望，因為他們堅信，隨著房價的繼續(xù)回落，政府遲早要出手救市，而房價也會進入下一個上升通道。
深圳市社科院城市營運研究中心主任高海燕表示，目前，深圳房地產(chǎn)市場仍處于膠著期，尤其是關內(nèi)樓盤，地產(chǎn)商其實并沒有怎么降價，更不承認他的房子降了價。
“降還是不降，是擺在開發(fā)商面前的一道難題——不降，房子不好賣，降了，老業(yè)主會索賠，”一位業(yè)內(nèi)人士對記者說。
準備置業(yè)者：看到了買房希望
上個周末，在深圳南山區(qū)科技園一家咨詢公司工作的曾小姐剛剛選定了一套位于寶安的新房子，房子60多平方米，8400元一平方米。“我覺得深圳的房價有可能還會降一些，但政府今年開發(fā)的廉租房也賣到了5000多一平方米，一比較的話，我覺得自己買的這個房子即使降價也不會降太多了，何況，明年我就要結婚，也確實要準備房子啊”。都說買漲不買跌，當記者詢問她為何選擇在這個時候買房時，曾小姐回答道。
“我覺得深圳的房價指標在1萬到1萬1之間是比較合理的”，深圳市社科院城市營運研究中心主任高海燕認為。隨著房價的逐步回落，目前一些新開樓盤的售價正逐漸接近甚至低于這個價位。6月21日，一個名為雷圳0755的樓盤開售時推出9800元的均價，最低甚至降到7800元/平方米,成為深圳特區(qū)內(nèi)首個跌破萬元的樓盤，在雷圳0755的帶動下，同在前海的鼎太風華、諾德國際、城市山林等樓盤也紛紛打折、降價。
“不管怎么說，房價還是降了，雖然都說還沒完全探底，但至少讓我們這些普通的市民看到了些許買房的可能”，在寶安區(qū)一處新樓盤的銷售處，正在看房子的李先生對記者說。 |
| 來源： 中國青年報 |
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