在政府推進(jìn)保障性住房建設(shè)等強(qiáng)有力的政策推動(dòng)中，購房者期待樓市“回暖”。這是福州市最大的保障性住房項(xiàng)目——鶴林新城。新華社記者 來建強(qiáng)攝
新華網(wǎng)北京１２月１９日電 題：托底·激活·合力－－解讀樓市新政三大關(guān)鍵詞
新華社記者杜宇、張曉松、朱立毅
“當(dāng)前，要堅(jiān)持住房市場化基本方向，堅(jiān)持對(duì)低收入住房困難群眾實(shí)行住房保障制度的原則……”
１７日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出的兩個(gè)“堅(jiān)持”，既彰顯了政府加大保障性住房建設(shè)力度的決心，也表明了采用更積極的經(jīng)濟(jì)政策，激活普通商品住房市場的態(tài)度。
縱觀此次樓市新政策，保障房由政策托底，商品房要激活市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展尚需形成合力是其中要義。
保障房：政策托底
國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確提出，加大保障性住房建設(shè)力度。首次列出了時(shí)間表－－３年，同時(shí)明確了解決住房的目標(biāo)“７５０萬戶”城市低收入住房困難家庭和“２４０萬戶”林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民。
事實(shí)上，早在２００７年８月《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，２００８年３月《政府工作報(bào)告》中，都對(duì)住房保障工作提出要求，加大保障性住房建設(shè)力度正是這些政策的延續(xù)。
中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員汪利娜說：“這次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的新政策將以前的政策更加具體化。”
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認(rèn)為，在住房市場量縮價(jià)跌的大環(huán)境下，不是縮減而是增加政策性住房供應(yīng)，這看似違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的政策，實(shí)際上是在準(zhǔn)確把握我國國情特點(diǎn)的基礎(chǔ)上提出的，充滿了政策智慧和膽略。
毋庸諱言，過去１０年我國在推進(jìn)住房市場化改革的過程中，保障性住房工作相對(duì)滯后，隨著房價(jià)的持續(xù)快速上漲，政府解決住房問題的壓力加大。
劉洪玉說：“此次利用市場調(diào)整契機(jī)，面向低收入住房困難家庭和居住環(huán)境惡劣的城鄉(xiāng)居民家庭，加大政策性住房建設(shè)力度，應(yīng)該說是一個(gè)低成本解決住房問題的好機(jī)會(huì)，可以取得解決低收入家庭住房問題和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的雙重功效。”
而此次提出的加大保障性住房建設(shè)力度的具體措施中，不乏亮點(diǎn)。如將保障范圍從城市低收入住房困難家庭拓展到包括林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民。同時(shí)，統(tǒng)籌考慮城鄉(xiāng)住房問題，提出“積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造”。
此外，還嘗試擴(kuò)大住房公積金使用范圍，提出“選擇部分有條件的地區(qū)試點(diǎn)，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)”，由原來的個(gè)人購房貸款向建設(shè)貸款推進(jìn)。
汪利娜表示，雖然保障性住房更多是體現(xiàn)保障，但也是投資，也能彌補(bǔ)房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑過快的局面，可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。
商品房：“激活”市場
國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。如何鼓勵(lì)呢？更多的還是通過調(diào)整信貸、稅收政策，而目的則是“激活”處于低迷狀態(tài)的房地產(chǎn)市場。
據(jù)劉洪玉介紹，２００７年１０月份以來，我國住房市場開始出現(xiàn)量縮價(jià)跌的趨勢，２００８年１０月與去年同期相比，主要城市的住房交易量下降了４０％以上，個(gè)別城市的住房價(jià)格也下降了３０％以上。此前中央和地方政府也出臺(tái)了一些減免印花稅、契稅等刺激住房消費(fèi)措施，使交易量開始有所回升，但交易價(jià)格仍然在更多的城市持續(xù)下滑。
新政策為“二手房貸”撕開了一個(gè)口子。提出“對(duì)已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)購買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。”
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書長朱中一說：“我認(rèn)為，這個(gè)口子是適當(dāng)?shù)模环矫婵梢苑乐雇稒C(jī)性購房的反彈，另一方面，又滿足改善性住房的需求。”
調(diào)整前的住房交易營業(yè)稅政策和購買第二套住房貸款政策，是２００６年和２００７年政府為控制住房價(jià)格過快上漲、打擊住房投機(jī)所采取的非常嚴(yán)厲的政策干預(yù)措施。
劉洪玉表示，鑒于當(dāng)前市場環(huán)境已經(jīng)出現(xiàn)了與上述稅費(fèi)政策出臺(tái)時(shí)相反方向的變化，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和健康發(fā)展，使其持續(xù)發(fā)揮對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的帶動(dòng)作用和對(duì)社會(huì)發(fā)展的推動(dòng)作用，調(diào)整相關(guān)政策也就成為必然。
他說：“此次住房交易營業(yè)稅調(diào)整，有利于減輕住房交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，活躍住房市場交易。調(diào)整購買第二套房貸款政策，有利于居民家庭實(shí)現(xiàn)改善住房的愿望，進(jìn)而促進(jìn)住房市場交易。住房交易量的回升，則有利于住房市場價(jià)格的平穩(wěn)。”
漫畫/劉麗娜
促進(jìn)樓市健康：形成合力
促進(jìn)樓市健康發(fā)展，從住房結(jié)構(gòu)上看，既需要一個(gè)良性發(fā)展的商品房市場，也需要為低收入群體“住有所居”提供保障。
劉洪玉說：“滿足保障性住房和普通商品住房消費(fèi)需求，是社會(huì)和諧穩(wěn)定的基礎(chǔ)，也是經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)市場發(fā)展的基礎(chǔ)。基礎(chǔ)打扎實(shí)了，對(duì)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展具有重要意義。”
在當(dāng)前樓市低迷的狀態(tài)下，除了政府加大調(diào)控力度，還需要開發(fā)商的努力。新政策明確提出，“引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場變化，促進(jìn)商品住房銷售。”
河南正商置業(yè)有限公司總裁張敬國說：“我們企業(yè)銷售量與去年相比有所減少，正在通過加大促銷力度，提高房子品質(zhì)和服務(wù)，來應(yīng)對(duì)市場低迷。另外，地方政府出臺(tái)了一些優(yōu)惠政策，我們決定把減免的稅費(fèi)，讓利消費(fèi)者。”
而此次出臺(tái)的新政策，針對(duì)開發(fā)商資金鏈緊張的問題，提出“支持合理融資需求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。”
北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)稱，這預(yù)示著企業(yè)未來信貸環(huán)境放松，是對(duì)房地產(chǎn)市場的重要利好消息。
朱中一說：“對(duì)有實(shí)力、信譽(yù)好的企業(yè)，不能讓他們出現(xiàn)半拉子工程，改善融資，支持這些企業(yè)發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)都是非常好的。”
國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的新政策，在開發(fā)商中引起強(qiáng)烈反應(yīng)。張敬國說：“政府出臺(tái)的措施，特別是鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，對(duì)我們開發(fā)企業(yè)來說，增強(qiáng)了信心。在市場低迷的狀態(tài)下，為了開拓市場，養(yǎng)活職工，我們對(duì)于參與保障性住房建設(shè)，也有積極性。”
劉洪玉表示，有眼光的開發(fā)商，應(yīng)該準(zhǔn)確把握市場環(huán)境及未來發(fā)展趨勢，調(diào)整短期經(jīng)營策略，放棄不切實(shí)際的盈利預(yù)期，嚴(yán)控成本、積極促銷、確保必要現(xiàn)金流儲(chǔ)備，探索出適合企業(yè)自身特點(diǎn)的市場衰退階段的生存之道，甚至能夠在不利環(huán)境下積蓄力量，做好迎接市場復(fù)蘇、擴(kuò)張階段的能力準(zhǔn)備。
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