編者按：
如果說2008年一系列放松樓市信貸的措施,是給樓價加了個“地板”的話,那今年1月份以來官方的各種表態,則在這個樓價的“地板”上鑿了個大窟窿。
1月6日,國務院新聞辦公室發言人在新聞發布會上稱,“樓價仍在高位運行”,暗示樓價仍有下行空間。1月12日,北京市市長稱“樓市僵持是因為房價離譜”。1月12日,住建部部長在2009年工作會議上明確表示:“支持發展商合理降價”。1月18日,上海市委書記稱,“房價收入比太高了”。
層層傳播的表態,將樓市問題的焦點直接指向了樓價,也將造成樓價過高的壓力推給了發展商,樓價下行的空間在其間開始顯現,發展商也開始借即將到來新年用促銷的形式開始回應。在這種情況下,16日,廣東有媒體在2008年一手房均價為9339元每平方米的基礎上,作出了2009年廣州8區一手房樓價將跌向8000元每平方米的預期。
而在硬幣的另一面,樓市的低迷給經濟帶來很大壓力,救經濟先救樓市成為一種趨勢,在進入牛年后,中央地方相繼推出宏調新政來刺激樓市消費的可能性大增。在1月21日上海就有消息稱“中央地方將再救樓市,上海醞釀藍印戶口”。而本報記者從行業核心人士處獲得的消息稱,廣東在年后也將出臺15條左右的救市新政,涉及到“對公積金按揭購房的貼息”和“減免二手房交易所得稅等”。
激活樓市、降低樓價,這兩個似乎相悖的目的,正匯聚在新一輪的樓市調控計劃內。
如何做得到?
這還要看政府、發展商、民眾三方面是否有同心同德走出經濟困局的決心和意志。（張波）
救經濟不救樓價
2009年廣東樓價將往哪里去?
2008年,國家出臺一系列樓市調控政策。無論是放松房貸、放松房產投資還是降低利率,到2008年底都顯示出了政策的宏調效應。樓市交易開始回暖,僅以廣州為例,11月全市十區新建商品住宅交易登記面積為53.96萬平方米,比10月猛增50.6%；12月交易面積48.58萬平方米,雖然比11月有所下降,但仍比2007年同期增加13.3%。
在全球金融海嘯的大背景下,2008年底樓市成交放大似乎正走出一種“V”型反轉的軌跡,自然讓許多開發商也借著樓市“回暖”更堅定了咬住房價撐下去的信念。
然而,從進入2009年1月份開始,從中央到地方的一些官方表態都直接將樓市低迷的根源直接指向了樓價過高,給發展商兜頭澆了一盆“冷水”。1月9日,住房和城鄉建設部部長姜偉新在全國建設工作會議上明確表示,今年地方政府“不許再越權出臺稅收、財政等刺激房地產市場的政策”,直接“斷了”發展商等待的想念。
專家分析,建設部強調“地方政府不許再越權出臺救市政策”,顯然在糾正一些地方政府調控中出現的偏差,盲目托市,也是違背調控的初衷。北京科技大學教授趙曉在接受媒體采訪時說,政府出臺一系列樓市調控政策,實際上并不是在救開發商,而是在救整體經濟。
樓價,上行還是下行?立即上漲可能不大
盡管官方已經釋出明確信號,要求開發商合理定價,降價促銷。很多業內人士認為,官方的愿望是好的,但商品房價格是一個市場博弈的過程,一是開發商不一定肯降價,另一方面降價也不代表老百姓一定會買。那么,2009年市場博弈的最終結果是導致房價上行還是下行呢?
廣州同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示,樓市真正回暖需要幾個條件:一是總體經濟面好轉；二是資產價格有所下降；三是房地產市場供大于求的局面有所改變；四是開發商的開發熱情恢復,資金緊張問題得到緩解。從目前來看,以上幾個條件2009年都不太可能明顯改善,房價很明顯還將全面下降。
合富輝煌首席市場分析師黎文江同樣表示,目前房地產市場還很脆弱,國家4萬億元的拉動內需投資沒那么快見效,樓市回暖還有待時日。但他認為,與北京上海等地相比,廣東的樓市是相對健康理性的,目前廣州、深圳房價都已出現回調。尤其是廣州,除了外圍番禺、花都、南沙、蘿崗四區調整空間還比較大,中心城區樓價波動不會太大。“目前關于廣州今年的房價,大致有3種觀點。第一種認為會跌到6000元左右；第二種認為會回落到7000—8000元；我的觀點是,下調不會很大,大致會在9000元左右波動,比去年9300元的均價下降300元左右。”
深圳市房地產研究中心副主任、深圳市房協副會長王鋒認為,深圳樓市在經過1年半時間的調整后,目前交易量比較正常,已經開始由調整期步入穩定發展期。穩定發展期也是一個價格穩定期。經過調整,深圳房價已經從1.7萬的高位回落到1萬—1.1萬元每平米的價位,90平米以下的戶型甚至已經回落到萬元以下。“從交易量來看,目前深圳的交易量大約在每月80萬平方米左右,我認為只要交易量能保持在60平方米,就足以支撐深圳萬元左右的樓價。”他表示,深圳的經驗已經證明,降價就會促進銷售,目前國內大多數大城市房價都偏高,接下來必然要降價。“很多房地產企業老總對市場經濟的精髓不了解,以為扛住了房價就能進入一個更好的時期。事實上,價格高肯定會抑制需求,對企業來說,資金鏈的壓力也會更大。”
可以看到,由于支撐房地產牛市的基本面已經發生了變化,居民的信心、財富以及收入等都發生了逆轉。趙曉表示,現有的國家救市政策,不會改變房地產的低迷狀態,不要指望房價立即上漲甚至大漲。“現有的這些救市手段如果能夠防止房價出現恐慌性下跌,已經算得上是很成功了”,因此像減息這樣的調控政策還會繼續出臺。
宏調,關鍵要調什么?刺激樓市消費現狀
2009年,政府還將出臺一系列的刺激消費的政策。有消息人士稱,在今年兩會前后,股市和房地產政策將會有大動作。那么,調整究竟會有多大?市場上對“大動作”的期待又是什么呢?
趙卓文認為,目前雖然已降低了住房交易稅費,但房地產市場開發環節的稅負仍然太重,開發商的稅費占到了開發成本的14%左右。其次,目前地價水平仍然太高,土地開發成本的上升,政府是有責任的。
趙卓文還強調,國家出臺了9000億保障性住房計劃,但對保障性住房與商品房之間的界線尚未劃清,該問題急需解決。北京市市長郭金龍也表示,政府要認真研究,保障性住房就是政策類的,其他的都是市場的,同時市場又是有檔次的,供給高端住房的同時亦應有中端的產品,希望盡快打破目前僵持的局面。
此外,趙曉認為目前5.04%首套房利率仍然偏高,還會繼續下降,“因為物價在快速下滑,大體保持一個不算負的實際利率就行。”
值得注意的是,目前的市場低迷導致樓市銷量萎縮,缺錢的壓力成為眾多開發商面臨的最大問題。姜偉新透露,今年的工作中,除了加大保障房力度的同時,進一步鼓勵普通商品住房消費,財政部和稅務總局已經制定了實施細則,進一步搞好租賃市場和二級市場,支持房地產開發企業合理價格促進銷售,此外還將對開發中小套型的房地產開發企業進行資金支持。記者還了解到,關于閑置公積金用于經濟適用房等建設的試點方案也正在制定中。
其實,促進房地產健康發展的政策不一定要落在樓市上。黎文江舉例,現在股市低迷,很多想買房的人錢都被套住了,如果股市好解套了,自然也就會去買房了。他和很多行業專家均希望政府能夠加強金融服務,特別在投融資渠道、信貸方面能推出一系列措施。（記者盧軼）
樓價下行壓力仍在
廣東節后或有新舉措出臺
跌宕起伏2008年廣州樓市,最后的一手住房均價定格在9339元/平方米,而2007年的該數據則為8735元/平方米。雖然2008年廣州樓市一直喊冷,但是成交價格仍舊保持近8%的漲幅。
邁入2009年,無論是中介機構還是開發商,在對2009年樓市的展望中,都圍繞9000元的均價展開討論。例如,合富輝煌集團市場研究報告就預測,2009年月均價在“8500-9500元/平米區間波動”,其首席分析師黎文江就認為,2009年廣州樓價9000元/平方米的均價,是保守預測。
就在中央密切關注樓市動向的時候,一些地方政府也正在積極醞釀可行的樓市刺激計劃。記者獲悉,在元旦過后,相關的政府部門就組織了少數開發商進行市場調研。記者從相關渠道獲悉,基于對目前廣東房地產現狀的判斷,春節過后,廣東可能針對房地產行業出臺相關的政策措施。
開發商“心里沒底”
最近一段時期的采訪中,經常是還沒等記者問出開發商對2009年廣州樓市的評估,開發商就都迫不及待地開始反問記者所了解的市場情況。“心里沒底”是很多開發商站在2009年門檻的普遍心態。
記者昨日在采訪增城某開發商時,其銷售總監就坦言,該集團在增城的項目目前已經建成的都有1、2個組團,但是由于對市場的走向不明,一直不敢拿出來出售。對于2009年,該開發商用“邊走邊看”來描述集團的市場應對思路。泰盈置業集團總裁黎振偉則認為,融資環境的不樂觀將會使房地產行業持續面臨資金鏈緊張。2009年的樓市走向,最大的變數還是要看市場信心的重建速度。如果需求市場信心重建速度緩慢,房地產企業也只有繼續降價促銷以回籠資金；但如果房地產市場信心迅速回升,緩解企業資金緊張的局面,意味著房地產行業將很快回到調整之前的水平。
新城市集團董事長曹志偉則頗為樂觀,采訪時表示,2009年下半年,廣州市中心樓盤樓價要漲20%。他認為,在廣州樓市的熊市中,更應該要做好產品來應對。他表示,根據公司統計的數據,廣州市在2006年至2008年之間出讓的住宅用地項目僅有20%左右進入了住宅市場,而這一住宅供應量還少于廣州一個季度的住宅成交量。
廣東節后或有“政策利好”
日前,廣州市國土房管局黨委書記、局長謝曉丹曾透露:廣州市國土房管局將會同相關部門抓緊制定中央房產新政實施細則。
記者從一位參與省政府閉門會議的業內人士處了解到,在元旦過后,廣東省政府的相關部門就召集開發商對一些可能推出的政策措施征詢意見,進行可行性評估。相關政策從保障性住房建設、支持消費、幫助開發商渡過難關幾大方面出發,預計具體內容將在節后出臺。
據業內人士分析,在目前的樓市運行狀況中,政府可能出臺的政策中,關于保障性住房的建設仍將是重點,廣東省可能會作出“政府收購部分商品房,用做經濟適用房”的嘗試。同時為了鼓勵商品房消費,在商品房的轉讓環節中的個人所得稅仍存在減免的可能性。
在2008年進入降息通道后,商業貸款與公積金貸款的利差不斷縮小,公積金的利率優惠不再。為了挽救目前樓市的頹勢,提高公積金貸款的利用率,更好地調動有換房需求的剛性需求,廣東可能出臺的措施中,對公積金利率的調整可能是有效的一條。另外,2006年國家六部委的一紙“限外令”讓外資購房幾近停頓,而為了激活樓市,廣東很可能取消這一關卡。記者獲悉,目前正在醞釀的政策中,鼓勵港澳居民在穗購房也將是一個重要的舉措。（記者關麗）
面臨供過于求的壓力,貨幣政策效果極為有限
樓市難題顯現“金無力”
經歷了2008年密集的連續5次降息、銀行信貸規模擴大,以及減少部分購房首付、落實7折房貸優惠利率,房地產市場感受到了來自金融支持的暖風。但是銀行自身的風險也不容忽視。
貨幣政策:對樓市日漸無力
可以說,在2009年,供過于求仍是房地產行業的主題詞,而不是貨幣政策。其中,海通證券認為,因為嚴重的供過于求壓力,貨幣政策在2009年的效果將極為有限。
數據顯示,以去年的平均銷售量來計算,我國主要城市商品住宅2008年的庫存,其加權平均的吸納周期為17至21個月。而考慮到2009年的新增供應,其加權平均的吸納周期為34至40個月；因此,在最樂觀的預期下,假設銷售量全國整體反彈50%,其加權平均的吸納周期也為23至27個月。因此,海通證券認為,行業見底的最樂觀預期,也是在2010年年中之后。
在這樣的悲觀預期下,“貨幣政策的頻繁出臺,是否會大幅改善行業的基本面”是最為關鍵的問題。在市場人士看來,目前是住宅市場化以來,中國人買房最困難的時期,仍然高企的房價和低迷的經濟、未來收入的不確定預期使得人們在購房上非常審慎。既然市場處于下行區間,這很難通過降低稅費和利率來解決。
銀行業:難以大力施援手
今年元旦過后,關于銀行放貸新政何時開始實施的問題,成為市場關注的焦點。隨著工、農、中、建四大行關于存量房貸優惠利率措施終于在新年第一天松口:只要2008年10月27日前執行基準利率0.85倍優惠、無不良信用記錄的優質客戶,原則上都可以申請到七折優惠利率。
截止到2008年底,個人住房按揭貸款總額估計會達到3.6萬億元。如果按照四大國有銀行現行設定的標準,那么能享受7折優惠利率住房按揭存量貸款大致在3000億元左右,國內商業銀行這樣做減收只有15億元左右。市場預計,2008年全年商業銀行利潤總額約為5300億元,政策實施后,其影響將為0.3%,當年的負面影響較為輕微。
不過,經營環境的惡化,將致使銀行業被迫跟房地產業成為“難兄難弟”。中金公司認為,激進的信貸投放可能稀釋2009年的不良貸款問題,尤其是考慮到銀監會要求小企業貸款至少應保持與總貸款相同的增速。但是,隨著更多邊際借款人和低效率項目獲得貸款,銀行業面臨更大的信貸風險。“在某種程度上,這無異于飲鴆止渴。”
同時,未來減息的可能性仍然存在迫使銀行陷入了兩難的境地。
可以看出的是,日漸“自身難保”的銀行業,難以對困難纏身的房地產業大力施以援手。（記者駱海濤）
●樓市新政猜想
1.放寬外資購房,給港澳居民來廣東購房者以當地居民同等身份?
2.政府從部分發展商手中收購部分商品房改做經濟適用房?
3.減免個人轉讓二手房交易所得稅激活樓市?
4.通過省財政對個人公積金購房進行貼息?
（專題統籌/策劃: 姜玉龍張波）
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