一季度房地產(chǎn)投資持續(xù)低迷,為了刺激經(jīng)濟(jì)迅速回暖,銀行對(duì)房地產(chǎn)商的信貸閘門又松了一點(diǎn)。
近日，國(guó)務(wù)院決定下調(diào)住房投資資本金比例,2006年以來“為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源,對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè),商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款”的條款得到松綁。
“如果貿(mào)然提價(jià),就等著再吃宏調(diào)的苦果吧。”市場(chǎng)人士認(rèn)為,目前政府對(duì)房地產(chǎn)的扶持讓房企逐漸走出資金困境,加速去庫存化進(jìn)程,地產(chǎn)商降價(jià)的動(dòng)力也在減弱,“漲價(jià)狂言”不絕于耳。但開發(fā)商沒有意識(shí)到,這一切都是“政策市”,如果不是前半年政府減稅、讓利,房企哪等得到今天的回暖?
資本金比例大限松綁
意在提高開工和投資積極性
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高杠桿、低自有資金投入的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的本質(zhì)是以很高的杠桿率去彌補(bǔ)長(zhǎng)時(shí)間占用資金所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。這也意味著,房地產(chǎn)市場(chǎng)離不開宏觀調(diào)控的“政策市”。
4月29日,為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī),調(diào)動(dòng)社會(huì)和企業(yè)的投資積極性,擴(kuò)大投資需求,調(diào)整和優(yōu)化投資結(jié)構(gòu),國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定,對(duì)現(xiàn)行固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行調(diào)整。
會(huì)議決定,降低城市軌道交通、煤炭、機(jī)場(chǎng)、港口、沿海及內(nèi)河航運(yùn)、鐵路、公路、商品住房、郵政、信息產(chǎn)業(yè)、鉀肥等項(xiàng)目資本金比例,同時(shí)適當(dāng)提高屬于“兩高一資”的電石、鐵合金、燒堿、焦炭、黃磷項(xiàng)目以及電解鋁、玉米深加工項(xiàng)目的資本金比例。
商品住房的資本金比例一直是政府對(duì)行業(yè)調(diào)節(jié)的手段之一。早在2004年5月宏調(diào)伊始,國(guó)務(wù)院就發(fā)出通知,決定將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的資本金比例由20%及以上提高到35%及以上。
2006年3月27日,國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知。通知強(qiáng)調(diào),嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源,對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè),商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。
三年過去了,如今的房地產(chǎn)投資處于極度低迷狀態(tài),而宏觀經(jīng)濟(jì)的不景氣也讓政府不得不調(diào)整調(diào)控思路。
申銀萬國(guó)研究員江征雁認(rèn)為,此前,政府出臺(tái)的針對(duì)房地產(chǎn)政策全部指向“購房者”,包括降低首付比例、減免交易稅費(fèi)等,意在恢復(fù)房地產(chǎn)需求;而此次降低自有資金比例,直接針對(duì)開發(fā)商,意在提高開工和投資的積極性,政策強(qiáng)度超過預(yù)期,預(yù)計(jì)效果會(huì)比較顯著。
申萬由此上調(diào)09年房地產(chǎn)開工面積和投資增速的預(yù)測(cè),09年開工面積增速從-8%上調(diào)至-2%,09年房地產(chǎn)投資增速從4.8%上調(diào)至9.8%.
房地產(chǎn)回暖根基未穩(wěn)
新開工面積持續(xù)回落
目前房地產(chǎn)就像江面上的浮萍,回暖根基未穩(wěn)。
數(shù)據(jù)顯示,2009年一季度,全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4880億元,同比增長(zhǎng)4.1%,增幅比1-2月提高3.1個(gè)百分點(diǎn),比去年同期回落28.2個(gè)百分點(diǎn)。其中,商品住宅完成投資3422億元,同比增長(zhǎng)僅3.2%,比1-2月提高2.4個(gè)百分點(diǎn),比去年同期回落31.5個(gè)百分點(diǎn),占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.1%.
更為嚴(yán)重的是,施工面積同比增幅持續(xù)走低。2009年一季度,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積17.87億平方米,同比增長(zhǎng)12.7%,增幅比1-2月回落1.5個(gè)百分點(diǎn),比去年同期回落14.8個(gè)百分點(diǎn)。
新開工面積增幅再次下降。2009年一季度,房屋新開工面積2.01億平方米,同比下降16.2%,降幅比1-2月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)。
如果說房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)回暖,從上述影響房地產(chǎn)行業(yè)未來一段時(shí)間發(fā)展的重要數(shù)據(jù)觀察來看,還不能確立。房地產(chǎn)只能說剛剛在寒冬中喘過一口氣,能不能熬過去還要看運(yùn)氣。
“截至3月份,數(shù)據(jù)顯示投資增速都是對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目加大投入所引起的”,中信證券研究員陳聰認(rèn)為,商品房新開工面積下降速度仍然在擴(kuò)大,土地市場(chǎng)仍然冷清。
也就是說,截至3月份開發(fā)投資仍然是開發(fā)商為了加速去存貨(達(dá)到預(yù)售條件)所推動(dòng)的。如果開發(fā)企業(yè)信心不恢復(fù),中央政府關(guān)心的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),地方政府關(guān)心的土地將面臨挑戰(zhàn)。這也是政府下調(diào)資本金比例的原因。
中信證券預(yù)計(jì),未來資金充裕的開發(fā)企業(yè)將沿著“擴(kuò)大現(xiàn)有項(xiàng)目投資———增加新開工———拿地”的三部曲不斷演進(jìn),行業(yè)也將由單一的銷售驅(qū)動(dòng),轉(zhuǎn)向投資驅(qū)動(dòng)。
房地產(chǎn)企業(yè)或者以當(dāng)下充裕的現(xiàn)金流,配合寬松貨幣政策加大投資,迎接新一輪“偉大成長(zhǎng)”;或者借此擺脫資金危局,安全度過可能的經(jīng)濟(jì)困境。
|
