29日，中國建筑和北京金隅分別登陸A股和H股市場，標志著房地產企業IPO的時間窗口已經開啟。與此同時，受國內樓市強勁復蘇的影響，優質地產商的上市擴張戰略也再度提上日程。據中國證券報記者的不完全統計，目前，包括恒大地產、龍湖地產、中信地產、萬達集團、寶龍集團在內的20余家房企正在籌劃A股和H股的上市計劃。另外，已進入A股申報程序正在“排隊”的房企有5家。
業內人士指出，目前市場流動性充裕，房地產行業景氣提升使得優勢房企逐步成為境內外資金青睞的對象，下半年房企IPO可能掀起熱潮；而直接融資開閘后，房企間包括土地儲備在內的各方面競爭也將隨之升級。
資金“饑渴”
作為一個資金“饑渴”行業，房地產業對上市融資一直有著很大的期待。6月以來，隨著A股IPO重啟，境內房企的上市熱情再度點燃。
曾經上市“折戟”的恒大地產董事長許家印在7月初表示，如果國際資本市場條件允許，公司將隨時啟動上市計劃。與此同時，包括上海綠地集團、大連萬達集團、中信地產和北京住總等多家地產公司都在積極籌備A股上市。而隨著國際資本市場估值提升，北京金隅集團等10余家房企啟動了登陸港交所的計劃。
除此之外，復地集團、富力地產、首創置業等多家H股上市公司也表示，回歸A股的計劃也將重新啟動。首創集團總經理劉曉光表示，首創置業回歸A股的計劃不變。
在經濟復蘇預期下，房地產市場的近、中期前景被機構所看好；同時，股市回升提振了投資者信心，房企上市也受到境內外資金的歡迎。7月13日，北京金隅集團率先登陸港股展開路演，發行約9.33億股，集資最高60億港元。而隨后參與申購的資金超過1200億港元，受追捧程度可見一斑。
而中國建筑作為一年多來首只登陸A股的建筑地產股，同樣受到市場資金的追捧。中國建筑擬發行120億股，IPO募投項目資金規模為426億元；而最后凍結資金高達1.85萬億元人民幣。
一位投行人士指出，上半年，房地產市場銷售大幅升溫，帶動庫存下滑和土地消耗加快，預計下半年，房企將趨勢性加大新開工力度和土地購置的規模，因此，對資金的需求將膨脹。而負債率一向偏高的房地產企業，尋求上市融資，將變得較為迫切。
由于去年9月后IPO受阻，房地產企業多選擇借殼上市。年初至今，萬方地產、ST中潤、順發恒業、ST東源等一批上市公司被房地產企業“相中”，成功變身地產股。據中國證券報記者不完全統計，自今年以來，就有13家上市公司公布了定向增發方案計劃注入房地產資產，所涉及的資金超過300億元。
傾向H股
一直以來，受A股上市門檻影響，房企IPO多路途艱難。民企居多的房地產類公司在IPO時多數選擇H股。統計顯示，20余家正在籌劃上市的房企中，有三分之二表示將選擇赴港上市。
今日掛牌的北京金隅將上市地選擇在了香港，該公司董事長表示，沒有選擇A股的原因是為了能盡快上市。根據內地證券監管部門的要求，股份公司成立滿3年后方可申請發行上市，而香港方面則無此項規定。
近幾年來，房地產企業A股IPO的占比明顯偏少。根據中國證券報記者的統計，以申萬行業標準劃分，自2006年以來的三年多時間里，房地產企業在A股市場完成IPO的公司只有6家。2006年分別是保利地產和北辰實業，2007年是廣宇集團和榮盛發展，2008年為合肥城建和濱江集團。而自2008年下半年以來，已經有超過一年的時間內沒有一家房地產公司成功登陸A股市場。
而2006年至2008年，A股IPO達到269家，地產股占比僅2.23%。排在申萬全部23個行業中的第16位，而機械設備、化工、有色金屬、建筑建材以及金融服務等傳統支柱型產業的IPO數量均遠遠超過了房地產行業。
業內人士表示，這與受金融危機影響，我國證券市場暫停新股發行的政策有關。但是從近幾年的情況橫向分析，證監會對批準房地產IPO一直持謹慎態度。而部分大型房地產企業通過借殼上市或是選擇赴港上市的方式進入資本市場，從一個側面反映了通過A股IPO的艱難。
證監會發行部一位負責人曾表示，對房地產募集資金用于囤積土地、房源，或用于購買開發用地等的IPO，證監會將不予核準。雖然證監會并未明確發文確定該審核標準，但這一說法依然被認為，是證監會對房企IPO審批的一條重要標準之一。
業內人士指出，土地儲備是房地產企業的核心資產，但有“兩年不開發用地由政府收回”政策在前，土地儲備不是證監會考量上市資格的重要標準，這就造成了房企資產質量難以合理評估。而地產公司的盈利水平往往存在波動，這也使得其A股IPO不太順利。
上市資源競爭
在中國房地產測評中心最新公布的2009年上半年房地產企業銷售排行榜中，排名前20位的房地產企業大部分已經在滬、深兩市或香港上市。在這份榜單中，位列前十名的房企中只有萬科、保利地產和金地集團在A股上市，而中國海外、富力地產、世茂地產和華潤置地等公司則選擇了在香港上市。未上市的公司中，恒大地產、龍湖地產也正在為登陸H股進行積極準備。
投行人士表示，香港聯交所對企業IPO的審批判斷標準更偏重于企業在行業內是否擁有良好的發展前景和盈利能力，因此內資優質房企赴港上市的成功率便相對較高。上市流程短，再融資機會多，企業可與國際接軌等因素，吸引著國內房地產企業競相赴港上市。
其實，交易所之間也存在上市資源的競爭。大量房企赴港上市，無疑也是對內地股市房地產板塊“新鮮血液”的分流。
業內人士指出，對于國內大部分主營商品住宅的民營房企來說，雖然自身資質優秀，但若想通過IPO方式登陸A股卻困難重重。有數據顯示，目前在A股的全部109家房地產企業中，只有45家是通過“審核過會”程序上市，其余大部分企業則是通過借助殼資源等其他方式進入A股市場。
從估值上看，A股提供的市盈率遠高于H股。從中國建筑和北京金隅的比較看，前者發行價格區間為3.96-4.18元/股，對應的2008年全面攤薄后的市盈率為48.59-51.29倍；而北京金隅的發行價格區間是5.18-6.38港元/股，對應的2008年全面攤薄后的市盈率是14.8-18.2倍。
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