一次規(guī)格高、時(shí)間緊、措辭嚴(yán)厲的土地儲(chǔ)備摸底調(diào)查正在國(guó)土資源部(下稱國(guó)土部)部署下悄然啟動(dòng)。
近日，本報(bào)記者獨(dú)家獲悉，一封標(biāo)明“特急”字樣、名稱為《關(guān)于開(kāi)展土地儲(chǔ)備制度建設(shè)和運(yùn)行情況調(diào)查的緊急通知》的文件已經(jīng)由國(guó)土部下發(fā)至各省國(guó)土廳，調(diào)查目標(biāo)直指囤地危機(jī)甚至觸及背后的土地儲(chǔ)備運(yùn)行制度。
據(jù)知情人士透露，該文件已于9月上旬簽發(fā)，由國(guó)土部辦公廳發(fā)到各省國(guó)土廳，再層層轉(zhuǎn)發(fā)。文件具體調(diào)研內(nèi)容包括了調(diào)查建設(shè)用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)及來(lái)源于儲(chǔ)備土地的情況、土地儲(chǔ)備資金管理情況、儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)借商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款余額情況。
此時(shí)國(guó)土部出面組織摸底調(diào)查土地情況并非偶然。據(jù)悉，房?jī)r(jià)飆升、地王頻現(xiàn)早已引起了政府高層的注意，“尤其對(duì)樓市的成交量和價(jià)格回升迅速、但投資啟動(dòng)緩慢的現(xiàn)象，中央尤其不滿”。
值得注意的是，國(guó)土資源部已先后于9月7日至9月9日3天內(nèi)，發(fā)出通知要求地方政府要加強(qiáng)建設(shè)用地批后監(jiān)管以及國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同監(jiān)管等工作。
“相比之前的措施，這次土地儲(chǔ)備大調(diào)查試圖從土地儲(chǔ)備制度這一根本上找出土地市場(chǎng)的根本癥結(jié)，力度相當(dāng)大。”上述知情人士說(shuō)。
據(jù)悉，在9月9日國(guó)土部召開(kāi)的電視電話會(huì)議上，國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史坦率直言：“我要不客氣地說(shuō)，在土地供應(yīng)和供地效率上，我們做得不夠好。”
土地大摸底
在這份文件中顯示，此次調(diào)研旨在全面了解目前各地土地儲(chǔ)備制度建設(shè)和運(yùn)行情況，研究分析當(dāng)前土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行中存在的問(wèn)題并提出完善土地儲(chǔ)備相關(guān)制度建設(shè)的政策建議和措施。
在具體調(diào)查方式中，國(guó)土部擬訂了5份表格，分別涉及到了建設(shè)用地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)及來(lái)源于儲(chǔ)備土地的情況、政府儲(chǔ)備土地來(lái)源、開(kāi)發(fā)及供應(yīng)土地價(jià)款以及土地儲(chǔ)備資金管理情況、儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)借商業(yè)銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款余額情況。
具體操作由各省、自治區(qū)、直轄市及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)組織各市(地)，以建立土地儲(chǔ)備制度的市、縣為調(diào)查單元開(kāi)展調(diào)查，調(diào)查完成后，以紙質(zhì)和電子方式逐級(jí)匯總，國(guó)土部將選擇部分城市進(jìn)行實(shí)地調(diào)研。
值得注意的是，這是今年5月以來(lái)由國(guó)土資源部啟動(dòng)的第二次土地儲(chǔ)備摸底調(diào)查。
廣州中地行董事長(zhǎng)徐建平向本報(bào)記者透露，今年5月中旬，國(guó)土資源部就先后派駐“人馬”，前往廣州、杭州以及山東等地進(jìn)行過(guò)一次土地摸底調(diào)查。主要對(duì)當(dāng)?shù)匾雅牡貕K的開(kāi)工情況以及后續(xù)處理問(wèn)題做調(diào)研。
“幾個(gè)月之后再次啟動(dòng)調(diào)研，很大程度上與5月份過(guò)后頻繁拍出的高價(jià)地塊有關(guān)。同時(shí)1～8月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)雖然飆升，但房地產(chǎn)投資拉動(dòng)效應(yīng)不明顯很可能是最主要?jiǎng)右颉！狈康禺a(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師章林曉表示。
章林曉曾在8月底向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部提交一份建議，其中將此類問(wèn)題歸結(jié)為“兩快一慢”現(xiàn)象：價(jià)格回升和銷售面積增加比較快，但投資增加比較慢。而此現(xiàn)象顯然也引起了政府高層的高度關(guān)注。
上述知情人士表示，這次調(diào)查將是有史以來(lái)最為徹底的一次，并試圖找出制度背后的問(wèn)題以及解決途徑。如果按照進(jìn)度來(lái)看，很難在短時(shí)間內(nèi)完成，花費(fèi)精力也將很大。
“但這次調(diào)查科目卻只涉及土地儲(chǔ)備中心，沒(méi)有考慮現(xiàn)在很多地方城市投資公司取代了儲(chǔ)備中心的功能，這將會(huì)使得這個(gè)調(diào)查效果大打折扣。”該知情人士說(shuō)。
劍指囤地
“儲(chǔ)地和融資是本次調(diào)研的重點(diǎn)。儲(chǔ)地重點(diǎn)調(diào)研未開(kāi)發(fā)地塊，具體來(lái)說(shuō)就是囤地；而融資層面主要為地價(jià)款支付狀況。”上述知情人士表示，“其實(shí)，地價(jià)款分期支付是主要漏洞之處。土地拍賣時(shí)只涉及到單價(jià)和總價(jià)狀況，而具體的支付內(nèi)容主要體現(xiàn)在后期合同文本中。”
“為什么要土地、金融兩手并舉？在這輪地王頻出的背后是信貸的支撐，尤其是金融機(jī)構(gòu)通過(guò)土地融資向有政府背景的單位放貸，都在一定層面上助長(zhǎng)了這種狀況的發(fā)生。”章林曉說(shuō)。
金隅北京公司副總經(jīng)理何弢在接受記者采訪時(shí)表示，一級(jí)土地開(kāi)發(fā)速度過(guò)慢也是導(dǎo)致土地供應(yīng)不足而引起開(kāi)發(fā)商囤地的根本。
“土地市場(chǎng)不同于樓市，整理時(shí)間很長(zhǎng)，集中供應(yīng)一段后就沒(méi)地了。下半年北京市國(guó)土局號(hào)稱會(huì)供應(yīng)1000公頃，其實(shí)壓力很大。”何弢表示，
事實(shí)上，9月國(guó)土資源部已先后通過(guò)各種方式對(duì)開(kāi)發(fā)商囤地發(fā)出最嚴(yán)厲警告：非政府原因造成商品房用地閑置的將嚴(yán)懲不貸。
9月1日，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用土地利用的通知》，要求地方政府及時(shí)向社會(huì)公開(kāi)供地計(jì)劃、供應(yīng)結(jié)果和實(shí)際開(kāi)發(fā)利用情況動(dòng)態(tài)信息；9月7日，國(guó)土部下令，各省將前期工作不足、資金不落實(shí)而無(wú)法開(kāi)工的項(xiàng)目用地，及時(shí)調(diào)劑給其他項(xiàng)目使用；9月9日國(guó)土資源部副部長(zhǎng)鹿心社表示，國(guó)土資源領(lǐng)域?qū)㈤_(kāi)展專項(xiàng)治理工作，六大任務(wù)之一就是“加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同監(jiān)管”。
高策地產(chǎn)董事長(zhǎng)李國(guó)平就國(guó)土部此次整飭力度表示，這反映政府對(duì)前一段時(shí)間刺激政策所達(dá)到的效果不滿意。“出了那么多刺激政策，成效卻是幫開(kāi)發(fā)商解套，這不是政府希望看到的效果”。
“企業(yè)囤地有兩種原因：賭預(yù)期和避險(xiǎn)。現(xiàn)在拿地大多是出于避險(xiǎn)，這是一種低效運(yùn)營(yíng)。”李國(guó)平說(shuō)，“在市場(chǎng)剛有轉(zhuǎn)機(jī)時(shí)，開(kāi)發(fā)商捂盤、提價(jià)、囤地等行為令后市驟然又增加了風(fēng)險(xiǎn)，政府部門此時(shí)嚴(yán)格控制囤地是對(duì)這一現(xiàn)象的警示。但在后續(xù)政策方面，目前政府部門面臨的尷尬是：既不能加油，也不能踩剎車，所以純粹行政方式所起的作用或許并不大。” (中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 張媛媛 魏洪磊)
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