11月4日上午8點(diǎn)30分，上海市人民政府新聞辦公室授權(quán)宣布：上海迪士尼項(xiàng)目申請報(bào)告已獲國家有關(guān)部門核準(zhǔn)。經(jīng)過十多年的期盼，上海終于等來了迄今國內(nèi)最大的外商投資娛樂項(xiàng)目。上海迪士尼樂園所承載的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一個主題公園，它還承載著上海市借迪士尼項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的宏圖。
特寫
童話照進(jìn)現(xiàn)實(shí)
本報(bào)記者 孔維純
從上海浦東黃浦江畔的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)出發(fā)，開車向東南方向行駛，在不堵車也不超速的情況下，到“布宜諾(Buena)項(xiàng)目”地塊，不過用了半小時。
路過A1、A2兩條高速路的交叉口，沿著A1繼續(xù)向東開約2公里，右手邊有一條小路叫唐黃路。從這里走進(jìn)去有四個村，四個村都各有一部分將因?yàn)椤安家酥Z項(xiàng)目”征地而拆遷。
中國證券報(bào)記者先就近走到了金家村。一問之下，發(fā)現(xiàn)多數(shù)鄉(xiāng)親們都知道迪士尼的事了。也難怪，中國證券報(bào)記者進(jìn)村時，在路口已經(jīng)碰到了兩輛寫著“新聞采訪”的車，不禁自嘲地想起趙本山的小品“公雞下蛋”——“被狗仔隊(duì)發(fā)現(xiàn)以后，全村的雞、鴨、鵝、狗、貓都知道了。”
既然來到了未來的“卡通世界”，中國證券報(bào)記者決定像“喜羊羊與灰太狼”里面一樣，先去找找德高望重的“老村長”。
中國證券報(bào)記者先后找到了金家村、學(xué)橋村、趙行村和旗桿村四個村的村委會，但只見到了一位“老村長”。據(jù)說，其他村長都去開會了，開會的內(nèi)容可能正是和迪士尼有關(guān)。唯一見到的“老村長”其實(shí)很年輕，他說，這次征地總面積是4.12平方公里，其中趙行占到一半以上。中國證券報(bào)記者碰到的其他村委會干部們則大多出言謹(jǐn)慎，表示沒有得到正式通知，很多事不知情。
中國證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，幾乎在每個村村委會的公告欄里都有一份征地公告，有的還附有征地明細(xì)。原來，早在今年8月28日，市政府就已經(jīng)批準(zhǔn)征地，浦東新區(qū)政府隨后發(fā)布了公告。村民辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙奘墙刂?月13日。看來，“全村的雞、鴨、鵝、狗、貓都知道了”也不全是“狗仔隊(duì)”的功勞了。
“迪士尼，說都說了近10年，我們也不當(dāng)一回事了。這回政府征地出公告了，我想總是真的了。”學(xué)橋村一位大姐說。
“總要看到人民日報(bào)、解放日報(bào)登出來，我們才覺得可以算數(shù)。”金家村村委會一位老伯說。
那么，他們愿不愿意自己搬走，讓米老鼠唐老鴨住在自己老家的地盤上呢？
“年輕人喜歡住新房，我們老年人在這里自家房子住慣了，總不大想走的。”旗桿村一位正在菜地里干農(nóng)活兒的老人說。
“土地是國家的，拆遷總歸有補(bǔ)償?shù)模覀儾粨?dān)心。”有人這樣說。
“我在這里住了9年，拆遷我們就回老家去了。”“老家在哪里？”“浙江。”這是中國證券報(bào)記者在趙行村一家雜貨店門口，和一位正在洗菜的中年女子的對話。
金家村一位保安師傅很認(rèn)真地在中國證券報(bào)記者帶來的地圖上畫出他認(rèn)為自己要搬去的地方，“聽說就是這里，川沙路妙境路當(dāng)中一塊。”
本來，中國證券報(bào)記者還試圖聊聊迪士尼動畫人物、迪士尼英語兒童教育，見到帶小孩的婦女就趕緊迎上去說說。可是，當(dāng)時當(dāng)?shù)兀瑓s沒發(fā)現(xiàn)誰對這些感興趣。當(dāng)一位同行指著告示欄里一張告示咨詢一位阿婆時，阿婆搖著手說：“我不識字的。”
有關(guān)迪士尼的旅游、消費(fèi)，好像并不能特別引起興奮的談資。可能在目前，對村民們來說，迪士尼來了的意義基本只等同于一年后拆遷，大家說得更多的是誰家先拆誰家后拆，生活質(zhì)量是不是會受到影響。
迪士尼的童話來了，可大家面對的還是村里的現(xiàn)實(shí)。離開村里的時候，中國證券報(bào)記者看著成片的農(nóng)田，想象著幾年后迪士尼主題公園的樣子，頗有滄海桑田之感。和上海很多大型項(xiàng)目所經(jīng)歷的一樣，村民們的生活將被城市發(fā)展所改寫，與此同時，他們也成了這個城市發(fā)展史的見證者。
公司漸次受益 上海板塊迎來長期利好
本報(bào)記者 朱茵 上海報(bào)道
隨著上海市宣布上海迪士尼項(xiàng)目申請報(bào)告已獲國家有關(guān)部門核準(zhǔn)，4日界龍實(shí)業(yè)和中路股份的股價(jià)在低位徘徊后漸次走穩(wěn)。去年11月7日，界龍實(shí)業(yè)和中路股份股價(jià)分別從6.01元和4.48元的最低點(diǎn)啟動，至今不滿一年時間內(nèi)，分別達(dá)到了18.24元和23.91元，股價(jià)翻了幾個跟斗。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，迪士尼項(xiàng)目對于經(jīng)濟(jì)的整體影響是正面的，但是具體到各個行業(yè)，甚至同一個行業(yè)內(nèi)部不同類型的公司，受益的順序和程度不同；受迪士尼項(xiàng)目影響，上海本地股還會精彩紛呈。
受益行業(yè)漸變
研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，上海迪士尼無論是旅游人數(shù)的規(guī)模還是對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的影響都相當(dāng)巨大，這種影響可能超過香港。
長江證券研究部資深分析師張凡認(rèn)為，可以按照迪士尼簽約后，公司的受益順序來分析這種投資邏輯。從迪士尼簽約到開園營業(yè)，一般要持續(xù)4年以上的時間。從簽約開始，應(yīng)該是建筑商最為受益；在建設(shè)過程中迪士尼的零售業(yè)務(wù)會在內(nèi)地大規(guī)模開展，這其中主要涉及到授權(quán)經(jīng)銷商和制造商，消費(fèi)領(lǐng)先于旅游啟動；在開園前1年左右，旅游酒店餐飲類的股票將開始表現(xiàn)；在開園后，則是交通運(yùn)輸開始受益。東北證券金融與產(chǎn)業(yè)研究所也認(rèn)為，迪士尼行情中，地產(chǎn)基建股會先行上漲、旅游酒店后發(fā)力、交通運(yùn)輸受益不明顯。
值得關(guān)注的是，在香港迪士尼開業(yè)前，各類行業(yè)都出現(xiàn)了上漲，受益程度不同，但都保持了正收益。而在香港迪士尼開業(yè)后的1個月時間內(nèi)，投資者選擇獲利離場，相關(guān)上市公司的股價(jià)出現(xiàn)了較大跌幅。在出現(xiàn)調(diào)整之后，商業(yè)地產(chǎn)由于受整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢向好的影響，繼續(xù)創(chuàng)出了新高，而其他股票則在相當(dāng)長的時間內(nèi)未能達(dá)到前期高點(diǎn)。研究員指出，上海迪士尼與香港迪士尼有較大的不同點(diǎn)。除了園區(qū)規(guī)劃現(xiàn)在未知外，預(yù)計(jì)主要設(shè)施項(xiàng)目沒有太大的變化，上海迪士尼項(xiàng)目占地面積更大，未來接納的游客數(shù)量可能更多，由此酒店、交通和百貨零售業(yè)等行業(yè)將明顯受益。
惠及上海本地股
海通證券研究所張冬云表示，投資者眼光可以放寬，迪士尼的影響面會比較廣，特別是基于對未來上海經(jīng)濟(jì)中長期發(fā)展良好預(yù)期、及對未來時間段支持泛浦東發(fā)展的政策面有望不斷超預(yù)期的樂觀預(yù)期下，未來三個月至六個月時間內(nèi)上海本地股指數(shù)仍將有望較滬深300指數(shù)實(shí)現(xiàn)超額收益。
海通證券認(rèn)為，在上海迪士尼項(xiàng)目逐步明朗化的前提下，可以重點(diǎn)從以下幾條主線挖掘相關(guān)投資機(jī)會，相關(guān)上市公司旗下土地資產(chǎn)被征收帶來的一次性交易型機(jī)會；存在直接或間接參股上海迪士尼合資公司預(yù)期帶來的潛在投資機(jī)會；上海迪士尼項(xiàng)目一旦正式啟動后新增入滬旅客人數(shù)有望顯著增加預(yù)期下帶來的相關(guān)投資機(jī)會。
在一些機(jī)構(gòu)投資者看來，近期上海本地股還會精彩紛呈，未來上海市可能就“金融中心”與“航運(yùn)中心”建設(shè)出臺進(jìn)一步的具體優(yōu)惠政策或措施，能給相關(guān)板塊股票帶來潛在投資機(jī)會。
虛火旺燒 迪士尼概念地拍出天價(jià)
本報(bào)記者 李良 上海報(bào)道
上海市政府4日清晨宣布迪士尼項(xiàng)目獲批的消息，顯然大大吊高了開發(fā)商的胃口。4日上午10點(diǎn)，被外界稱為“迪士尼地塊”的上海川沙A08-03地塊進(jìn)行現(xiàn)場競標(biāo)，結(jié)果短短15分鐘，上海象嶼置業(yè)就以11.9億元的天價(jià)阻嚇了競爭者，一舉奪下了該地塊。這個價(jià)格有多高？一個數(shù)據(jù)可見一斑：264%的溢價(jià)水平已經(jīng)超過了今年上海溢價(jià)率最高的地王——趙巷10號地塊的水平。
對于“迪士尼地塊”的天價(jià)，業(yè)內(nèi)褒貶不一。一些開發(fā)商認(rèn)為，該地塊樓板價(jià)已經(jīng)超出當(dāng)?shù)匦卤P銷售的價(jià)格，運(yùn)作會有一定的困難。而一些分析師則表示，受迪士尼項(xiàng)目獲批的刺激，該地區(qū)土地拍賣熱將會持續(xù)相當(dāng)長一段時間。
面粉貴過面包
除了較高的溢價(jià)水平外，上海川沙A08-03地塊拍賣結(jié)果震動業(yè)內(nèi)的還有另一個數(shù)據(jù)：14024元/平方米的樓板價(jià)。而目前，川沙地區(qū)在售樓盤中，價(jià)格最高的均價(jià)不過14000元/平方米，一些普通的樓盤每平方米均價(jià)甚至不超過萬元。無怪乎在競拍現(xiàn)場，有開發(fā)商搖搖頭說：“價(jià)格高得離譜。”
有關(guān)資料顯示，川沙新鎮(zhèn)由原川沙鎮(zhèn)和機(jī)場鎮(zhèn)合并而成，地處上海外郊環(huán)區(qū)域。自從傳聞迪士尼一期選址落戶川沙區(qū)域后，該區(qū)域房價(jià)從均價(jià)每平米3000元扶搖直上，最高一度觸及16000元/平方米。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，川沙區(qū)域的房價(jià)比環(huán)線均價(jià)已高出三四成，相對已經(jīng)有些偏高了。
不過，在今年上海樓市的上漲潮中，類似川沙此次出現(xiàn)的“面粉貴過面包”現(xiàn)象屢見不鮮。如金地集團(tuán)耗費(fèi)30.48億元攬下上海趙巷10號地塊、中海地產(chǎn)以70.06億元的價(jià)格拍下上海普陀區(qū)長風(fēng)6B、7C兩幅地塊等，都出現(xiàn)了樓板價(jià)高于該區(qū)域在售樓盤均價(jià)的情況。而這些昂貴的“面粉”也很快拉動了區(qū)域內(nèi)“面包”價(jià)格的直線上漲。對此，易居中國分析師薛建雄指出，從規(guī)劃角度來看，上海川沙A08-03地塊項(xiàng)目未來對周邊房價(jià)的影響有限，如果周邊房價(jià)只是因?yàn)榈赝醵^快上漲，短期內(nèi)就會出現(xiàn)泡沫。
也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與上海其他區(qū)域的地王不同，川沙區(qū)域的價(jià)格暴漲絕大部分因素來自于迪士尼概念的炒做，當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨礁緹o法支撐這個價(jià)格水平，虛火的成份很高。不過，從世博對上海三林地區(qū)長達(dá)三四年的價(jià)格拉動來看，在迪士尼正式建成開園之前，這個概念或許能較長時間支撐該地域的價(jià)格泡沫。
理性看待概念炒做
上海樓市就迪士尼概念炒做正酣，但其中隱含的風(fēng)險(xiǎn)也令業(yè)內(nèi)頗為擔(dān)憂。業(yè)內(nèi)人士指出，雖然迪士尼落戶上海將產(chǎn)生一定的產(chǎn)業(yè)聚積效應(yīng)，但如果過高地估計(jì)了這種效應(yīng)而盲目推高房價(jià)，可能會得不償失。
薛建雄表示，迪士尼的建設(shè)至少需要4年以上的時間，這也就意味著多數(shù)企業(yè)需要一段時間后才能體現(xiàn)收益。特別是迪士尼建設(shè)期間是一片大工地，這對周邊的樓市反而不利。雖然長期看好該項(xiàng)目，但短期的陣痛也需要付出一定的代價(jià)。此外，迪士尼獲批和拍出地王消息的同時出現(xiàn)，必然導(dǎo)致區(qū)域房價(jià)短期的過快上漲，將需要一段較長時間的調(diào)整才能進(jìn)入?yún)^(qū)域發(fā)展應(yīng)有的理性房價(jià)。而一個區(qū)域過快發(fā)展的過程中，必然會遇到各種問題而導(dǎo)致周邊房價(jià)的起幅，市場也應(yīng)該對此有足夠的認(rèn)識。
楊紅旭則指出，雖然迪士尼獲批對上海樓市是一個巨大利好，但這并不意味著其足以支撐上海樓市維持當(dāng)前的大牛市。“迪士尼項(xiàng)目只是一個影響因素之一，市場大勢才是板塊變化的主要影響因素。”楊紅旭說。
迪士尼落滬 “米老鼠”成上海經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型新底牌
本報(bào)記者 高改芳 上海報(bào)道
11月4日上午8點(diǎn)30分，上海市人民政府新聞辦公室授權(quán)宣布：上海迪士尼項(xiàng)目申請報(bào)告已獲國家有關(guān)部門核準(zhǔn)。經(jīng)過十多年的期盼，上海終于等來了迄今國內(nèi)最大的外商投資娛樂項(xiàng)目。上海迪士尼樂園所承載的，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了一個主題公園，它還承載著上海市借迪士尼項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的宏圖。
十年等待終成行
如果僅僅是一座主題公園，上海迪士尼項(xiàng)目恐怕不需要等十年。
一位不愿透露姓名的分析人士介紹，上海迪士尼項(xiàng)目之所以經(jīng)過了長達(dá)十年的討論，可能與迪士尼在中國龐大的媒體計(jì)劃有關(guān)。迪士尼在中國的野心并不只是一個主題公園，而是以后進(jìn)軍中國電影、電視、網(wǎng)絡(luò)、圖書等廣闊媒體領(lǐng)域。
迪士尼樂園官員曾表示，盡管中國人通過為數(shù)不多進(jìn)入中國的電影和電視了解了米老鼠和迪士尼品牌，但他們對迪士尼樂園中講述的童話故事和眾多角色并不熟悉。
為了能更廣泛地深入中國受眾，在上海迪士尼樂園計(jì)劃中，美國迪士尼公司(Walt Disney)和上海市政府的合作中可能包括一份重要的媒體協(xié)議。這份協(xié)議允許美國迪士尼公司與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)組建合資公司，通過這家合資公司，迪士尼可以放手制作電影、電視和網(wǎng)站內(nèi)容，推廣其品牌、故事和卡通角色，以增加該公司和上海市政府聯(lián)合擁有的這家主題樂園的訪問量。該合資公司將由上海市政府控股，上海市可能有權(quán)任命總經(jīng)理和其他高管。上海市政府牽頭入股該合資公司的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，可能包括了部分大型開發(fā)商，他們將以浦東國際機(jī)場附近的土地?fù)Q取股份。
可見，上述協(xié)議可以使美國迪士尼公司避開中國對電影進(jìn)口配額的限制，也不會受到夏日和假期限制措施的沖擊，同時不會受限于電視審查制度。可見該合約將為迪士尼帶來遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越美國同行的巨大優(yōu)勢。
因此，為了能與上海市政府達(dá)成最廣泛進(jìn)入中國媒體市場的協(xié)議，迪士尼就在上海浦東建設(shè)一座大型主題樂園和酒店綜合建筑一事，與中國方面進(jìn)行了時斷時續(xù)、前后歷經(jīng)逾10年的談判。
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