“有朋友說可以搞到一塊地，想拉我一起做房地產，你說我要不要做？”為是否投資房地產，中國證券報記者的一位朋友王先生最近輾轉反側。按照計劃，王先生的幾位朋友一起先期籌集三千萬元，成立一家公司，以該公司的名義從東北某城市政府手里獲得有關舊城改造的地塊。此前，王先生一直鐘情于投資無線增值業務，而在朋友的不斷游說下，王先生的投資天平漸漸向房地產傾斜。
地產投資熱可見一斑。近年來，盡管政府宏觀調控頻頻，然而在房地產高額利潤的吸引下，除了央企之外，來自地方國企、民企、上市公司、機構甚至富有個人在內的各路資金前仆后繼，涌入房地產開發領域，大有上演“全民建房”的趨勢。
“全民”掘金熱
盡管此前“國八條”和“國六條”的相續出臺，對抑制和規范我國房地產開發投資增長曾經取得過較明顯效果，但進入2007年后，在國民經濟快速發展的大背景下，房地產投資加速反彈，各路資金進入之勢有增無減。
這之中，央企成為最近最受關注的一支超級“軍團”。3月15日，北京市一天拍出3幅天價“地王”，并雙雙刷新北京的地塊總價與樓面地價的紀錄。自此，央企成為輿論焦點。
其后國資委宣布，除16家以房地產為主業的中央企業外，78戶主業非房地產的央企最終要退出房地產業務。78家央企退出的實際效果尚待觀察，但央企、國企近年來加快進入房地產卻是不爭事實，部分之前未涉足房地產業務的國企，如保險業、民航業，紛紛高調進入房地產行業。
數據顯示，2009年成交總價前10位的地塊之中，國有企業占據8席；成交樓面地價排列前10名的地塊中，國企占位八席。而2007年，無論是總價地王還是單價地王，國企占比均未過半數。
實際上，央企僅僅是因為其特殊的地位而備受關注，除央企外，其他各路資金近些年來一直在洶涌進入房地產開發領域。
以上市公司來看，近年來轉行房地產的公司顯著增多。據中國證券報記者初步統計，2005年至今，有近40家上市公司由原來的主業轉行房地產，占到目前地產類上市公司總數的35%。2005年有2家公司轉行房地產，2006年迅猛增至11家，2007年更有14家，2008年至今有11家。
機構則很早就介入了房地產開發領域。目前在產權市場掛牌轉讓土地、房地產開發資產的轉讓方中，投資者可發現，很多為各類投資管理公司、資產管理公司。富有的個人也紛紛加入房地產開發大潮中。除了像上文王先生那種以多個自然人合作的方式進入以外，目前也有房地產私募基金盯住了自然人。例如，今年3月8日，北京第一家以房地產項目股權投資為主、債權投資為輔的房地產私募投資基金盛世神州房地產投資基金成立，多家地產公司老總加盟該基金。
渴望進入房地產市場的還有保險資金。在目前股市波動較大、債市乏善可陳的環境下，數萬億的保險資金對于進一步放開投資渠道渴望迫切。不過，由于目前房價繼續脫韁猛漲，房地產市場風險已積聚，何時向保險資金正式開放不動產投資依然沒有時間表。
正是在各路資金的追捧下，房地產投資不斷走高。2009年全國完成房地產開發投資36232億元，比2008年增長16.1%。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長14.2%，占房地產開發投資的比重為70.7%。
高毛利“磁石”
房地產行業遠高于其他行業的收益水平，成為吸引各路資金積極進場“掘金”的最基礎動力。
統計顯示，截至4月6日，已發布2009年年報的1040家公司，扣除金融類上市公司后，整體毛利率約24%，其中，房地產公司毛利率約35%，排名第五，排在其前的為食品飲料業、交通運輸業、餐飲旅游業及采掘業，毛利率分別為49%、39%、38%、38%。
而若論多年來毛利率的表現，房地產的表現則足以羨煞其他行業。WIND統計顯示，23個申萬行業中只有5個行業2005-2008年毛利率連續四年同比上升，分別為房地產、商業貿易、紡織服裝、家用電器及電子元器件。其中，房地產行業表現突出，毛利率四年來分別為30%、31%、35%、36%，而電器元器件行業，2005-2009年毛利率分別為13.69%、14%、17.49%、17.99%，無論是毛利率水平，還是毛利率提高幅度，都明顯遜色于房地產。其他諸多周期性行業如采掘、有色、鋼鐵、化工，在2008年經濟危機中毛利率紛紛掉頭向下。
以近年來逐步倚重房地產業的雅戈爾為例。公司2009年實現凈利潤32.64億元，同比翻番。公司服裝、地產、炒股三塊業務分別貢獻凈利4.45億元、11.91億元、16.25億元。地產業務與股票投資并肩成為公司最賺錢業務，也為公司10派5.5元的分配預案添足底氣。
房地產的高利潤，也成為央企動輒擲以億金加入奪地陣營的最大動因。據統計，2004年，僅有中國建筑工程總公司等5家企業成為國資委推薦的整合中央企業房地產資源的載體和平臺，而由于利益難以取舍，5家企業整合平臺被不斷擴容。到2005年，擁有房地產主業的央企已達到13家。
熱度短期難退
按照國土資源部3月22日要求，在今年住房和保障性住房用地供應計劃沒有編制公布前，各地不得出讓住房用地。據悉，國土資源部將于4月上旬向社會公布各地住房及保障性住房用地供應計劃。密集的調控是否會阻止資金進入呢？
中原證券吳劍雄分析，政策調控的底線是不能對房地產行業造成傷害而導致行業衰退。在這樣的政策基調下，由于開發商是供給的主體，保證其積極性是保證供給的前提，因此調控措施是以規范開發商行為為主，而并非對其進行打壓；是保證市場的平穩健康發展，而非刻意打壓市場；是遏制房價的過快上漲，而非讓房價下跌。以此觀察，地產群雄逐鹿短期難以消減。
業內人士表示，目前一線城市土地日益稀缺，房價漲幅較大，在某種程度上對一些中小規模的資金構成了擠壓，但恐怕并不能將這些資金擠出。央企、國企由于資金雄厚與政府資源豐富，將繼續在一線城市中一擲千金。對于實力中等的上市房企、規模較小的民營企業來說，還可以在二三線城市跑馬圈地。某分析師表示，民營地產商可以聯合競標，或者收購他人的項目，獲得市場的更多份額。
長江證券分析師蘇雪晶表示，樓市將繼續升溫。從各地情況看，市場空間還很大。以海南為例,據悉，?？趯?月起重啟商業土地拍賣工作，由首創股份進行一級開發的位于?？谖骱０缎聟^的某一地塊，有望成為“解封”后第一塊被拍賣的土地。與此同時，海南省國土環境資源廳透露，海南將鼓勵一批優質地產企業進入海南。在海南無地及少地的大型地產公司，將迎來進駐海南的機會。
再以濱江集團為例，公司3月23日與金都房產集團有限公司簽訂《項目合作協議書》，以2500萬元收購金都房產持有的金都房產集團衢州置業有限公司50%的股權，合作開發浙江省衢州市兩地塊。此次合作可看作公司在深耕杭州市場的同時，有選擇性地向經濟發展較快、市場發展潛力較大、開發風險較小的二、三線城市拓展的發展戰略的體現。
|
