樓市在買賣雙方僵持、觀望中度過了國十條出臺后的第一個月。業內外似乎都在屏息等待房地產業中倒下的第一塊多米諾骨牌。就目前情形看，中小房企仍將首當其沖，一位開發商直言，“我們頂多能撐三個月，其實大家都差不多。”而就區域來說，受中心城市輻射帶動的中小城市或大城市的遠郊區域將率先領跌。業內人士坦言，部分二、三線城市房價降幅將超過30%.
⊙記者 于兵兵 潘建
房價何時開始松動，也許歷史經驗可引以為鑒。2008年7月，隨著金融危機加劇，樓市成交開始直線下降，但房價仍然堅定上漲。整整三個月后，也就是到2008年10月，上海等一線樓市成交量只有2007年同期的兩成左右，房價由此直線下跌。
一個可以對比的數據是，今年年初以來，樓市成交同樣連續數月下降，而房價持續堅挺。到了5月，上海等地樓市成交量再次跌到去年同期的兩成不到。而房價是否也將由此推開下跌的第一波浪潮？
本期周刊，上海證券報深入采訪大中小三類房企，一個明確的共識是：大房企此輪房價抗跌性更強，其原因是2009年巨額的銷售回款支撐，加上此前融資儲備的充裕。相反，中小城市中小房企的資金壓力正逐漸加大，用他們的話說，就是銀行的門難登，購房者又不買賬！降價，已成必由之路。而一些受訪企業更直言，房價最多再挺3個月！
中小房企：房價最多再挺3個月
房企A，曾獲評上海民營企業500強，其早年建設的寫字樓項目目前仍是上海地標性建筑之一。而今天，已經被迫轉戰三線城市的A企業正在為無處尋錢而苦惱不已。
張先生(化名)是A企業某項目公司負責人，近日，與銀行人士吃飯溝通是他的主要工作之一。據他介紹，目前房企從銀行貸款正變得越來越難。“以前一些分行就能決定的貸款項目，現在全部要拿到總行去批。另外，如果開發商以前的貸款還沒有還清，那再借錢就更麻煩。”張先生坦言目前“壓力很大。”
通過降價來增加現金流，這一點A公司不是沒有想到。據張先生介紹，該公司的部分樓盤已經開始嘗試小幅降價，比如9.8折或9.9折的優惠。“但購房者根本不買賬。”張先生說。
“現在上海，包括上海周邊城市很多售樓處都只有看房咨詢的人，買房的人幾乎沒有。在利空政策還沒出盡的時候，誰不想等到形勢明朗一些再做決定？”克而瑞機構上海事業部副總經理李振宇稱。
而當記者問及A公司在政策未有轉向的情況下，其資金還能支撐多久時，張先生稱最多三個月。也就是說，如果其他融資渠道都沒有突破，三個月后，A公司在售樓盤將考慮大幅降價，折扣底線為30%。
雖然此輪政策主要針對住宅物業，但一些開發寫字樓的中小企業也同樣被波及。浙商王先生(化名)在上海南外灘黃金地段擁有一棟爛尾寫字樓。憑借其與世博區域隔江相望的地段優勢，曾醞釀在五月開盤的該寫字樓定下了單價6萬左右的意向售價。
不巧的是，隨著4月底房地產宏觀調控的到來和五一冷清的成交打擊，王先生意向銷售價格一降再降，目前定價只有4萬多，但仍不敢貿然開盤。
“現在，幾乎40%以上的開發商選擇推遲開盤。一是因為目前形勢不明朗，二是現在可能即便降價也賣不動。受此影響，我們這些代理企業的策劃部門也到了幾乎無事可做的地步。”上海易居企劃部工作人員稱。
王先生同樣面臨非常緊張的資金壓力。據了解，他有意到老家浙江永康舉行一場推介會，意向購房者需要交納的意向金高達百萬元，但同時可以獲得一份價值數萬元的黃金制禮品。如果數月后無意購房，意向金可以返還。“這意味著開發商可以通過意向金獲得巨額的短期融資，禮品就是開發商付出的利息成本。”一位了解該企業的人士介紹。
除了一線城市的中小房企外，二、三線城市的中小房企日子更加難過。“今年二、三線城市的房屋開工量非常大，這需要龐大的資金投入。而且二、三線以前的監管力度很弱，包括樓盤剛出地面就銷售等都沒有得到有效控制。這時候執行收緊銀行信貸和嚴格監管市場，將給二、三線城市的開發商帶來很大的壓力。”廣州一位房地產開發商稱。
龍頭房企：降價是遲早的事
雖然這輪降價可能由中小房企領跌，但大房企仍最終難免降價之路。據上海證券報了解，在數日前的一次萬科集團內部會議上，萬科集團總裁郁亮告誡各地分公司不要心存幻想。原因是“政府抓的很緊。現在還不是最嚴厲的狀態。”同時，萬科集團授權地方分公司可視各地情況調整銷售及價格策略。
到17日，北京萬科率先小幅降價，業內預期北京房價將就此進入全面調整。而萬科在上海的樓盤雖未出現明顯降價跡象，但業內稱萬科、保利等大型房企都改變了早期的樂觀預期，對樓市可能出現下行的判斷越來越明顯。
大型房企可能出現普遍降價趨勢的時間點是在今年下半年。據了解，大量房企的新盤上市周朝定在今年下半年，在供給量大幅增加和需求觀望雙重作用下，房企降價將不可避免。而一線城市周邊樓市的率先降價將傳導至一線城市。
成交量暴跌是開發商不敢漲價的主要原因。地產專家薛建雄介紹，上周上海商品住宅網上簽約量不足6萬平方米，只有正常市場情況下一天的成交量。北京中原地產李文杰則稱，北京情況比上海更糟。業內預測，如果宏觀調控政策在較長周期內持續目前的力度，房價必將進一步松動。
“有地產名人說開發商可以撐一年肯定是夸張的，我覺得在目前的形勢下開發商最多也就能撐半年。” 潛龍地產副總經理賀承軍稱。中原地產項目總經理黃韜也預計，開發商在堅持兩三個月后降價在所難免。受此影響，廣州房價或在8月份回落10%，其中，郊區回落15%左右，市區下降5%。
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