央視7月19日報道 國務院發出《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，也就是新國十條整整三個月了。這標志著新一輪房地產調控，實施了三個月。那么，它的效果到底怎么樣？房價真的降了嗎？《經濟半小時》記者在被稱為樓市風向標的深圳和北京，進行了為期十天的調查。
按照慣例，很多樓盤會在周末推出各種打折促銷活動，而周末看房的人通常也會比平常多出不少。于是記者選擇了一個周末對深圳的在售樓盤進行了走訪。
在走訪了多家樓盤以后，記者發現不少樓盤都在搞優惠促銷購房活動，但真正大幅度降價的樓盤卻很難看到， 而絕大多數樓盤的售樓處都比較冷清。不過在走訪中，記者卻在某家知名開發商的樓盤看到了不一樣的景象，售樓大廳里到處是來看房的人，而售樓人員更是忙得不可開交。為什么這家樓盤吸引了如此多的買房人？難道這里的房價比別處便宜？記者決定一探究竟。
通常樓盤的實際面積要大于使用面積，而這家樓盤的使用面積卻比實際面積要大，使用面積比實際面積多出了百分之三、五十。這就奇怪了，那么這個贈送的房間到底是什么樣的呢？記者決定去樣板間好好看一看。
深圳某樓盤銷售人員：三樓是毛坯房，四層是裝修好的樣板間。
銷售人員建議記者最好先看樣板間，然后再看毛坯房。因為二者在面積上有很大的區別。
記者暗訪中了解到，建筑面積76平方米的房屋居然做出了三房兩廳兩衛。按照常理來看，顯然是不可能的。那么開發商的秘訣在哪里呢？
深圳某樓盤銷售人員：76平方米的建筑面積使用面積是110平方米，相當于這個房間是送的。
記者：原來這個房間是怎么樣的？
深圳某樓盤銷售人員：原來是封起來的。是一堵墻，沒有這邊的。
銷售人員告訴記者，每一個戶型都有一到兩個房間是贈送的。這些房間在毛坯房里其實是沒有的。
隨后記者來到了三樓。一出電梯口，記者就看到墻面上寫著這樣一行字：本層為合同交樓標準。走進毛坯房，記者驚奇地發現原來的某個房間不見了，取而代之的則是墻上畫著的一扇門。參觀中記者發現，每一套房屋里都可以看到這樣畫著一扇門的墻面。銷售人員告訴記者，墻面上畫著門的地方就是以后贈送的房間，而這個房間在毛坯房里是沒有的。記者將頭探出窗外，居然發現畫著門的墻面外什么也沒有，只是可以清楚地看見四樓樣板間里那個贈送的房間懸在上面。
記者：你說這個安全性怎么解決？
深圳某樓盤銷售人員：這個是個梁。
記者：有梁就不會塌是嗎？
深圳某樓盤銷售人員：對。
隨后記者來到這棟樓房的外面，從外墻面更是可以清楚地看到那間被稱為贈送的房間，空空地懸在半空中，在毛坯房的那一層其實并不存在。
經過打聽，記者得知，贈送的那個房間是交房后重新搭建的，在戶型圖和房產證上都是沒有的。
深圳某樓盤銷售人員：按照建筑面積89平米算，每平方米2.1萬元，按照贈送后的面積117平方米算，折合成每平方米1.59萬元。
如果加上贈送的面積，房價幾乎是打了八折左右，看起來還真誘人。不過這樣超出規劃范圍的贈送面積會給購房人帶來風險嗎？
記者：這個超出規劃范圍的面積，有什么風險嗎？會不會有人舉報來查？
深圳某樓盤銷售人員：怎么會呢？這個別人也不知道啊，等到交房全部弄完之后，它在外面是看不出來的。這個以前也賣過。
在調查中記者發現，像這樣買房送面積的做法在深圳并不少見。記者注意到，很多樓盤都是把原來設計中的露臺、飄窗以及部分陽臺都變成了房間的一部分，而這就是開發商稱為贈送的部分。
買80平米送三四十平米，使用面積比建筑面積大得多。深圳很多開發商打出了這種買房送面積的口號來促銷。可是，天下沒有免費的午餐，這便宜的背后又隱藏著什么秘密？憑空多出來的房間，到底是一個餡餅還是一個陷阱呢？
一家樓盤的銷售人員告訴記者，他們贈送的房間有點特別，在交房時是沒有的。既然交房時沒有，那么這個贈送的房間后來又是怎么變出來的呢？
深圳某樓盤銷售人員：三月份交房一次，然后到十二月份改造完了之后再交一次給你們。
記者：三月份交的時候是沒有這兩個房間的？
深圳某樓盤銷售人員：對，到十二月份的時候就跟這個樣板間一樣。
記者：那我們要交什么費用呢？
深圳某樓盤銷售人員：一開始是說要交500塊的費用，但現在又說沒有了。具體我們也不清楚。
記者：為什么要簽兩次合同呢？
深圳某樓盤銷售人員：這不是我們幫你們改造的，是有一個第三方公司幫你們改造的。
記者：那我們不用花什么錢？
深圳某樓盤銷售人員：對。
既然是贈送的房間，那么為什么開發商不直接把房間建好，而是需要購房人在交房以后再和第三方簽下第二份合同，然后再過半年才能夠把這個贈送的房間交給購房人呢？
深圳房產投資客 鄒建民
鄒建民：其實他下面的一個公司，或者他請的裝修公司，本來就是承建商或者包工頭，讓他們繼續建，把這一層建起來這是你的事情，也就是說把責任轉嫁給你了，到時候你自己負責，他不負責。
記者：他之所以簽第二個合同，其實是為了保護開發商。
鄒建民：保護開發商，我給你賣的是一百平方米，你自己建了一個小房間，我可以幫你忙，對吧，但是后果你自己承擔，就是這個道理。
鄒建民是深圳有名的房產投資客，在過去的二十年，經鄒建民轉手的房產多達幾十套。鄒建民告訴記者，在深圳乃至廣東，買房送面積并不是現在才有的事情。不過以往他通常見到的都是送露臺、花園、走道什么的。
深圳律師 王相陽
王相陽：根據建設部建筑工程建筑面積計算規范的規定，像類似于建筑物的露臺、裝飾性幕墻，與建筑物不相通的裝飾性陽臺，都是不應計入面積的。而層高不足2米2的，兩米二的空間，以及與建筑物相通的陽臺，也只能按水平的投影面積計算一半。
按照國家相關規定，這些原本就不應該算面積的露臺、公共走道以及原本就只算一半面積的陽臺，在一些開發商的嘴里卻變成了給購房人的優惠。而如今更有甚者，把規劃設計范圍以外的面積以偽贈送的方式拿出來，以吸引購房人的眼光。
王相陽：我到現在都沒有發現有哪一個開發商敢站出來承擔這個責任，他也沒有說我們這個面積一定給你，贈送到位。就是玩了這樣的一個障眼法。
王相陽告訴記者，買房送面積其實不過是開發商的一個促銷手段，而贈送的面積要不就是原來就不應該計算的面積，要不就是超過規劃以往的違法搭建，這些贈送的面積都不會在房產證中體現出來。對于購房人來說，買房送面積得到的未見得就是免費的蛋糕。
王相陽：即使這部分空間被你這樣通過二次改建的方式，把它開發出來了。甚至利用了，那這部分也不會寫進合同，也辦不了房產證，這部分的房產將來在抵押、過戶或者說繼承、拆遷等過程中，都不會被法律所認可。
記者：就是無效的？
王相陽：就是無效的。第二點，二次搭建本來就是一個違章的行為，也會面臨被強制拆除、恢復原狀的后果。
目前深圳的不少樓盤都打出了買房送面積、特價房等口號來吸引購房者的注意，其中不乏虛假宣傳、違規做法，而真正大面積的降價我們還沒有看到。那么新政出臺三個月以來，深圳樓市到底發生了哪些變化呢？
最近這段時間，鄒建民經常和朋友一起到處看商鋪，而政策調控下的住宅似乎已經不再是他關注的重點。
鄒建民：我也觀察很長時間了商鋪，就是商業地產，商業地產現在是真正，它的價格跟住宅方面倒掛，就差不多，甚至是倒掛，住宅反而三萬塊錢，商鋪反而兩萬塊，很多這個情況。投資回報方面來講呢，住宅大概是三個點以下，一般在三個點左右吧。但是商鋪最差也要五個點以上，五個點左右。
深圳聚集著大量的房地產投資客，他們中間有鄒建民這樣的職業投資人，也有來自于各行各業，如律師、企業主等等，他們有一個共同的特點就是交易套利過的房產遠不只一兩套。在近幾年樓市火爆的時候，這些投資客成為樓市中最重要和最活躍的力量。鄒建民告訴記者，深圳的投資客團體不少，隔一段時間他們就會聚在一起聊聊當下有些什么不錯的投資項目或方向。那么如今這些投資客又是什么狀態呢？
鄒建民：很淡，對樓市基本已經淡出話題了，淡出話題，談論的主要是商業地產方面的，這是一。另外一個是股票，還有討論換企業的，中小企業怎么樣能夠上市。
在鄒建民看來，房地產調控新政對住宅市場的影響遠遠沒有結束，而觀望等待就是最好的策略。實際上，投資客的離場觀望進一步加劇了深圳樓市的低迷。
世聯地產首席分析師 王海濱
王海濱：這一次的新政出臺以后，對深圳樓市的影響還是蠻大的。那么從成交量還是從成交價格來看，都有明顯的變化。那么從成交面積來看的話，我們發現新政出臺這一周，成交量是大概十萬平米，一周十萬平米，那么隨著時間的推移，到了上一周也就是6月28到7月4號這一周呢，成交面積僅有2.57萬平米。那么下降的幅度大概接近70%。
世聯地產位于深圳高檔社區華僑城一個二手房門店的負責人江麗琴告訴記者，樓市新政出臺后買房的人一夜之間就突然消失了，這讓他們的業績大幅度下滑。
世聯行某門店經理 江麗琴
江麗琴：高峰期的時候，打比去年吧。去年我們這一個門店，大概一個月業績來說的話，是將近三百萬的業績，但是的話有十七八套吧，就是最高峰的時候，但是像現在新政出來了以后，我們6月份成交四套，就四套的二手成交，已經算是不錯的了。
在成交量急劇萎縮的同時，二手房的成交價格也開始回落。
江麗琴：價格在5月份下落的比較明顯，像我們這邊這個片區的話，大概有15%左右的一個降幅，這是成交的價格。
不過和二手房價格回落的幅度相比，深圳一手房的價格似乎更加堅挺。
王海濱：從4.15新政后兩個月，兩個半月的時間，整個深圳的房價下降了大概4%。現在在售的這些項目，包括新入市的這些項目，那么它的價格依然是比較堅挺的。也有個別的樓盤會有一些打折，然后推出一些特價單位。但他不是全面地說我就吆喝著說，我在降價，他不會這樣來做。
房產新政實施三個月后，深圳樓市彌漫著濃厚的觀望氣氛，成交量持續萎縮，但房價下跌的趨勢卻還是若隱若現。這說明調控政策在短期內已初見成效，遏制房價快速上漲的效果明顯。不過，市場預期仍然面臨一定的不確定性。那么，另一個一線城市北京樓市情況又如何呢？7月15日，北京二套房認定細則正式出臺，規定銀行在放貸前，不僅要查詢借款人的貸款記錄，還將登錄房屋權屬系統，查詢借款人家庭的住房數量，嚴格按認房又認貸的原則界定二套房。
盡管國家的樓市調控新政出臺了兩個多月，不過小劉卻發現北京的房價似乎并沒有降下來多少。
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