與香港回歸祖國十周年的喜慶氣氛不同的是，河這邊的深圳這幾天卻顯得有些郁悶。這座身兼特區和移民雙重身份的城市，其不斷走高的房價給當地政府出了一道民生考題。
“深圳房價總體上漲過快。”6月20日，深圳市市長許宗衡這句話的背后，說明深圳房價可能接近危險的邊緣。當天上午，許宗衡聽取了深圳市國土部門對當前深圳房地產形勢的匯報，并召集各相關職能部門、銀行負責人、人大代表、政協委員、開發商代表，就深圳當前的房地產市場形勢進行了座談；下午，又緊急召集各部門、各區負責人分析情況、研究對策。
“許宗衡市長用一整天的時間對房地產市場的相關問題展開研究，表明深圳市對眼下房價上漲過快問題高度重視。”深圳市政府某官員說。然而，也有人認為，與深港兩地強烈的房價落差相比，這種房價的升幅不能用簡單的“泡沫”定義。
不過以下這組數字還是足以引起業界的警覺：1~5月，深圳全市189個在售樓盤，銷售均價為11905元/平方米，其中有14個均價超過3萬元/平方米的大戶型、高價位樓盤。
兩組數字顯現迷團
根據許宗衡的要求，6月20日，深圳市國土局便已向各分局下發通知，開始抽調人員，對全市在售樓盤進行摸底調查。
房價依舊高企也引起相關部委的高度關注。建設部、國土資源部等八部委，將聯合對5月房價漲幅較快的城市進行調查，以摸清5月房價快速上漲的真正原因。知情人士透露，深圳是八部委將要抽查的第一站，但深圳市國土部門出面否認了該說法。
深圳5月份房價上漲22.86%的說法雖然已被官方否定，但深圳官方至今也沒有對房價作具體描述。專家認為，深圳之所以反應慢了一點，關鍵是作為特區政府必須考慮決策成本。與一些內地政府不同的是，深圳市政府在處理市場關系方面，一直保持低調，“輕易不表態、不干預市場是特區政府的一貫態度”。
一份出自深圳市房地產研究中心的《2007年1～5月深圳市房地產市場分析報告》稱，1～4月，深圳新建商品住宅價格同比上漲10.5%，各月同比漲幅分別為10.2%、9.9%、10.7%、11.3%。該報告對5月深圳房價上漲指數只是表示，“5月數據請留意統計局公布的全國70個大中城市商品住房銷售價格調查統計”。不過，輿論也注意到，深圳市房地產研究中心的前身是1996年成立的深圳市規劃國土局房地產研究室。
來自民間研究機構的數據也印證著房價的高企。深圳中原地產(中原地產博客|中原地產新聞)公司深港研究中心近日透露，5月份一手房成交均價再創新高，達14373元，環比上漲28%，同比增長50%。而來自世聯地產的一份研究報告亦顯示，5月份一手房成交均價為14262元。
國家發改委和國家統計局剛剛公布的70個大中城市前5個月房價調查結果顯示，深圳名列前茅：新建商品房和二手房價格同比漲幅均超過10%，其中4月數據更是分別高達13.6%和14.1%。
建議置業者保持冷靜
“從投資客的比例提高和租金的回報率降低來看，深圳的房價應該是出現了泡沫。”深圳中原物業顧問有限公司總經理李耀智認為。
“投資和投機購房的比例是衡量是否有泡沫的傳統標準之一，在深圳，保守估計在30%左右。”深圳一位資深銷售總監告訴記者。
世聯地產在最近的一份研究報告里寫道：“目前市場的投資客已經達到很高比例，在一些關注度較高的區域已經出現了過度投機行為，有部分投資客相互哄抬房價，某些樓盤被惡意炒作，已經偏離了正常投資價值，建議置業者要保持冷靜。”
根據世聯地產對全市房地產市場的監測，與4月相比，5月的新房成交量總體下降將近20%。其中福田區的新房成交量呈現快速下降78.17%。全市新房成交量上漲的區域僅為羅湖和龍崗，4~5月，關內新盤供應已經出現緊缺狀況。
此消彼漲的是二三級市場的“繁榮”。世聯地產報告顯示,“2007年5月全市一二手房交易比例已經達到1∶1.93，三級市場毋庸置疑地以倍數增長的方式繼續成為市場主導。”
供求失衡，價格快速上漲，令消費者更多地把房地產看成一個投資載體，投資需求快速上升，“這是一個惡性循環。”金地集團總裁張華綱說。
選擇“調控”還是“管控”？
與八部委此次調查房價上漲的重點一樣，深圳對全市在售樓盤進行摸底調查的重點，是“非市場、非正常的因素”。在一位業界資深人士看來，這不僅意味對房價上漲中市場力量的認可，甚至預示著對市場因素和非市場因素的區別對待。“這就需要對市場進行區隔，把住房保障與商品房市場進行區隔。以防止‘雙軌制’導致的權力尋租和投機行為。”
深圳幾位重要的開發商認為，這輪房價上漲是對深圳“大市場、小政府”執政理念的一種考驗，政府是“調控”還是“管控”的確需要拿出智慧。大部分業內人士對解決此次房價難題抱以樂觀態度:“市長對于房價上漲過快是有清醒認識的。”
在許宗衡看來，房價上漲較快是多方因素作用而成：一是深圳土地資源珍貴稀缺；二是在市場供應緊張情況下，部分開發商高位起價、囤積房源，拉升了整個市場均價和漲幅；三是居民生活水平不斷提高，購買能力相應提升；四是深圳人口密度偏高；五是深港往來日益密切，兩地房價的落差導致大量港人來深置業；六是出臺的各項調控措施的效果有一定時滯性，住房供給結構尚未調整到位。
許宗衡表示，深圳下一步的工作重點是盤活存量土地，加快年度土地供應計劃的落實，加大政策性住房的建設力度，規范房地產市場秩序，控制房價的非理性過快上漲。
李耀智：城市移民影響深圳房價
“關內買不到20000元以下的房子。”深圳的房價令人望而卻步，業內比較認可的供應和需求之比達1:8。盡管深圳市政府前不久公布了10年土地供應計劃，顯示土地供應量到2010年要增加至12平方公里，但今年前5個月，深圳僅推出5宗住宅用地公開掛牌，其中1月31日的兩宗土地還遭流拍。
此外，1～5月，全市新建商品房批準預售面積為212.01萬平方米，同比下降22.82%；商品房銷售面積為312.32萬平方米，同比減少11.72%，其中，住宅銷售面積279.08萬平方米，同比減少12.15%。
在一段時間內，樓市供應量依舊將呈萎縮之勢。“深圳正在面臨全國范圍的新一輪房價過熱。”深圳業界普遍認為，如果調控不到點子上，房價還要漲。在這樣的背景下，記者專訪了身處樓盤銷售“前線”的深圳中原地產總經理李耀智。
中國房地產報：您對深圳目前的房價如何看？
李耀智：雖然用供求關系可以解釋為什么最近深圳房價有比較高的升幅，但有一點我們需要關注，最近租金升幅的水平遠遠低于房價的升幅。從2005年開始，深圳的租金回報率大概每年是7%~8%的水平，而從最近的數據我們可以看到，房價升幅已大于租金升幅，租金的回報率跌至3%~4%，這個現象值得關注。由于房價一直看漲，吸引了很多投資者進入房地產，我們統計有20%是投資客。
中國房地產報：您認為是什么原因使深圳的房價越控越高？
李耀智：房地產的價格是和供求關系有關的，深圳是一個移民城市，對房產的需求很高，但土地供應遠遠不夠，地價成本也高。人口是影響房價的一個重要因素，還有地理環境、土地供應、經濟環境等等。
中國房地產報：最近八部委來深圳檢查的傳聞是否可被視為深圳房價危險的信號？
李耀智：深圳房價的確上漲過快，有泡沫現象，但整體看，我認為深圳的房地產市場還是比較健康的，發展商也愿意配合政府，對于調控政策，都愿意積極對待，而且深圳房地產的管理水平也是比較高的。
但這不排除還是會有一些違規現象，所以總會有些發展商擔心八部委來查。
中國房地產報：如果政府的調控措施繼續出臺，您認為政策應將重點落實在哪些方面才可能有好的成效？
李耀智：政策的問題很難說，但是深圳的房價這幾個月是走在全國的前面，應該引起政府的關注。投資客太多、開發商捂盤等違規現象都應該是打擊的重點，增加土地供應、調整住房結構也不容忽視，此外，還有加大中低價位、中小套型住房的供應力度，包括政府還要大力推出保障性住房等。政策的重點應該放在各個方面，均衡發力，單一打擊的作用是薄弱的。
中國房地產：深圳市國土局已表示要嚴查企業違規現象，您覺得此番嚴查下來，深圳地產將會有什么變化？對房價會有影響嗎？
李耀智：很多企業的違規現象肯定是無處遁形，這對規范深圳的房地產市場是件好事，也會嚴厲打擊一些炒樓現象。同時能夠傳遞出一個信息：政府是不會坐視房價飛漲的，控制房價快速上漲、穩定房價，應該是政府此舉的初衷。
在年初的時候我們預計今年的升幅在15%左右，現在升到20%，引起了較大的關注。房價跌的話，可能會出現很多“負資產”現象，不但個人要承擔這種風險，對金融體系也是有比較大的影響。作為房地產業來說，很難有一個好的標準，這是個比較復雜的問題。
中國房地產報：您覺得深圳房價會出現拐點嗎？如果有，將會在什么時候出現？
李耀智：從投資客的水平和租金的回報率降低這兩個因素來看，深圳的房價應該是出現了一點泡沫。但是有泡沫，并不代表房價會跌，未來房價是升還是跌，還是由市場來控制和決定，很難預測拐點什么時候來臨。
從2006年開始，我個人就認為，盡量不要買房產投資。為什么？我覺得房產不是用來投資的，是用來居住的。
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