政策累積效應(yīng)放大
買盤轉(zhuǎn)向賣盤，可能是市場自身力量所致，也有一系列政策出臺累積效應(yīng)的結(jié)果。
“只要流動性資金充裕，高房價就有支撐點。”茅于軾解釋，總要有投資途徑，負利率下很多人還認為樓市是個好選擇。聶梅生分析，股市6000點后，財富效應(yīng)會使更多資金流向股市，這對炒房資金是釜底抽薪。流動性過剩2007年成了調(diào)控關(guān)鍵點，而這也是耿明頭疼所在：“銀根緊縮實質(zhì)上是在收緊投資者收益。”
16日，央行已向部分存款類金融機構(gòu)發(fā)出通知，擬吸收部分非公開市場一級交易商的資金作為特種存款，繼續(xù)回收流動資金。此前3天，央行還宣布今年第八次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。而在今年已加息5次的情況下，再次加息預(yù)期依然強烈。
包括茅于軾、聶梅生等在內(nèi)的專家對本報分析起國家宏觀調(diào)控意圖時均認為，流動性資金充裕背景下，調(diào)控地產(chǎn)仍主要是從源頭上控制，緊縮銀根回收流動性；此外，針對房價飛漲主要因地價飆升推動現(xiàn)象，調(diào)控矛頭還將指向土地供應(yīng)。
半個月前，央行將第二套房貸首付提至四成。國土資源部剛發(fā)布“39號令”，地產(chǎn)商買地不再允許分期付款，北京永泰房地產(chǎn)公司內(nèi)部人士坦承，新政增加了地產(chǎn)商拿地的難度。范小沖也認為，這對房地產(chǎn)行業(yè)的影響很大。“直接后果是，需求急劇減少，投資需求被徹底壓抑。”依據(jù)楊少鋒的分析，僅就調(diào)控措施而言，難以從根本上一下子扭轉(zhuǎn)格局，但重要的是調(diào)控已傳遞出了非常明確的信號：政府將控制房價提高到了一個前所未有的高度，后續(xù)動作會更加嚴厲。
一面抑制了需求，另一面調(diào)控又在增加供給量。從8月開始，國土資源部嚴查土地違法事件、打擊地方政府賣地沖動、處理閑置土地等動作頻繁，可以預(yù)見，開發(fā)商囤地之后會出現(xiàn)大面積開發(fā)現(xiàn)象，市場供給量回暖。
事實上，懸在炒房者頭上的利劍還不止一把：呼喚已久的物業(yè)稅已經(jīng)進入實戰(zhàn)演練階段，持有不動產(chǎn)的成本將繼續(xù)加大。問題是，如果樓市在經(jīng)歷了多年買盤后，市場自身需要進入調(diào)整期時，隨著賣盤的增加，宏觀調(diào)控政策如何調(diào)整？
地產(chǎn)泡沫教訓(xùn)
歷史或許不會重演，除了眼下的美國次級債風(fēng)波，還有1997年的香港樓市可以讓管理層擔(dān)憂。10年前，香港地產(chǎn)泡沫破裂，投資者轉(zhuǎn)眼變“負翁”。而現(xiàn)在，1997年前香港地產(chǎn)存在的多個特征正在被內(nèi)地樓市重復(fù)。
1984年-1997年，香港房價年平均增長超過20%；在1997年樓宇按揭利息高達8厘以上時，樓市仍然十分旺盛。香港樓市呈現(xiàn)出限地政策下地價瘋漲、炒房者蜂擁而至、銀行給樓市提供了大批貸款等特征。
“包括日本在內(nèi)，地價奇高最終導(dǎo)致泡沫破裂。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長包宗華對本報稱，“我們在控制土地上的政策也在緊縮。”
近兩年，在炒房者追捧下，北京、深圳等地區(qū)的房價同比上漲均超過20%，2007年以來甚至超過了40%，已相當(dāng)于香港房地產(chǎn)泡沫破裂前的水平。
中金公司最近一項對全國20個城市的361個樓盤研究表明，購房資金成本與房租的比、月供與房租比兩個指標(biāo)，已距香港在1997年時的2.5倍和2.2倍不遠。
“香港恒生指數(shù)從1995年初的6967點猛升到1996年底的13203點，漲幅高達89.5%。”楊少鋒認為，A股市場持續(xù)火爆，極容易讓人聯(lián)想到香港當(dāng)年的“股地拉扯”現(xiàn)象。
上述多位接受本報采訪的專家、地產(chǎn)商、投資者均非常肯定地稱，內(nèi)地樓市與香港有著本質(zhì)的區(qū)別，尤其是宏觀調(diào)控能力更強；但這并不代表不應(yīng)引以為戒，問題逐漸暴露出來，至少說明市場更接近調(diào)整期了。
有意思的是，建設(shè)部長汪光燾上周提出，要冷靜分析地產(chǎn)泡沫。他認為，目前斷言房價飆升會令低收入群體面臨購房困難還為時過早。“如果現(xiàn)在房子沒有銷售了，上述結(jié)論還可以；但現(xiàn)在還有人買，上述結(jié)論就不好說了。”有人買歸有人買，有多少人還敢買卻是另一回事。
同時，建設(shè)部副部長仇保興18日晚還表示，要調(diào)控房價：首先，要保證有效供給，對低收入人群提供足夠的房源和采取有效的措施。其次，要利用各種宏觀調(diào)控工具來調(diào)控房價。
如果更多更加嚴厲的宏觀調(diào)控工具出臺，樓市拐點只是時間問題。（公培佳 華 強）
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