“據北京市統計局最新統計數據顯示，今年1至8月，北京市商品房現房和期房銷售面積繼續呈下降趨勢，現房銷售296.9萬平方米，期房銷售934.8萬平方米，分別比去年同期下降35.2%和10.5%。”北京鏈家房地產經紀公司副總經理金育松近日告訴中國經濟時報記者。
據北京發改委的統計數據，8月北京市新建商品房價格同比上漲13.5%，二手房同比上漲10.6%，繼續保持了較快的上漲。成交量的下降以及價格的持續上漲，表明北京市目前正面臨著縮量空漲的局面。
21世紀不動產北京區域市場部人士接受本報記者采訪時表示，據該公司的統計資料顯示，目前北京五環內已難覓萬元以下的樓盤，而目前北京各個區域樓盤成交價格同比去年上漲幅度大概都在30%-40%左右。
供需矛盾仍是“根”
“據北京市房地產信息管理網數據，今年前八個月，批準預售的住宅套數為70767套，相比去年同期84015套，下降了18.7%。”金育松表示，供應少成交量自然也會減少，這與成交量下降的幅度基本相符。
北京虎杰投資咨詢公司首席分析員張寅對本報記者表示，成交量的萎縮和產品結構有關。北京目前供應的高檔樓盤居多，價格較高，必然影響成交量。
“資本市場利好分流樓市資金，也是影響交易量的原因之一。”金育松指出，今年年初至5月底，股市持續飄紅，在經歷了印花稅上調的調整期后，股市重新上揚，國慶前最后一個工作日，9月28日，上證綜指報收5552.3點，比去年最后一個工作日漲了107%。三個季度指數就翻了一番，全民炒股的風潮分流了樓市資金，樓市交易量因此受挫。
而今年以來已經5次加息，加上銀行收緊房貸的政策，對于抑制需求起到了一定的作用。而且房價持續上漲，也使得部分消費者購買力出現“貶值”。
“價格持續上漲的原因是多方面的。”金育松認為，供不應求是主要因素。據該公司統計資料分析，目前北京市二手房市場供需比在1：3左右，熱點區域，如CBD、中關村、紫竹橋等區域甚至在1：5以上，由于供應量出現下降，而北京市作為國際性大都市，住房需求極為旺盛，供應小、需求大必然導致價格的上漲。
“由于每年北京拆遷、結婚、置業升級等購房需求維持穩定，加上近幾年北京的外來人口逐漸增多，直接導致目前住宅的需求量進一步增大。”21世紀不動產北京區域市場部人士告訴記者，據該公司統計資料顯示，2007年外地人在京置業的已經占到北京購房比重的40%-50%，由于過多的外地人在京購置房產加大了市場需求，助長了房價的持續增長，導致住宅市場的供需矛盾呈進一步加大的態勢。
捂盤助推房價
“開發商捂盤惜售等違規炒作行為也助推了房價的上漲。”金育松表示，供不應求的狀況為開發商捂盤惜售提供了最好的條件，雖然開發商捂盤惜售并不是推動房價上漲的主要和直接原因，但顯然，開發商需要為其捂盤惜售的行為助推房價上漲負一定的責任。
21世紀不動產北京區域市場部人士告訴記者，如今捂盤又成為北京大部分開發商牟取暴利的一種手段。從近幾個月北京的房價走勢來看，由于一些開發商將手中房源分幾批出售，減少了市場中的供給，進一步拉大市場供需比例；同時開發商在每推出一批房源時，開盤價就大幅提高一次，價格走勢因此一路飆升。
“捂盤的大都是小開發商，而且大都是早期協議拿地。”張寅告訴記者，這些開發商由于沒有地，賣完了手上的項目就無事可干，在目前房價仍處于上升趨勢的情況下，自然愿意捂著房子賣好價錢。
隨著房地產行業的集中度日益提高，一些小開發商逐漸會被擠出這個行業，監管也將變得容易，捂盤現象也會發生變化。
奧運吸引投資
“奧運以及交通改造等利好為樓市注入強心劑。”金育松指出，奧運會的日益臨近以及地鐵5號線等交通改造利好，不僅切實增加了房產的附加值，而且為房產銷售提供了良好的平臺，業主心理預期也空前高漲。
21世紀不動產北京區域市場部人士也表示，由于奧運會的臨近，北京交通、環境將會有很大改觀，進一步吸引大量內資、外資炒房，放大了房產需求。
此外，該人士還認為，土地價格的持續走高也直接影響著房價的上漲。土地成本是房地產開發中最大的成本，以往土地成本占房地產開發成本的三分之一左右，但目前隨著地價的上升，該成本比例正在上升。居高不下的房價將會因此繼續上升。
三類人為高房價買單
房價目前處于高位已成公認，那么誰還在買房？
據“鏈家地產”統計資料分析，通過對成交客戶的問卷調查，目前買房的消費者主要集中在以下三類：一是首次置業用于自住，這一比例約為6成左右；由結婚購房、拆遷購房以及恐慌性購房組成，結婚購房、拆遷購房屬于迫切性購房，而恐慌性購房則是迫于房價持續上漲的壓力進行的提前消費行為。
二是升級置業的自住者，隨著收入的提高，改善居住環境的要求及條件都已成熟，升級置業水到渠成，這部分消費者約占到3成。
第三類是有一定資金實力且看好樓市前景的投資者，這部分消費者的比例約為12%左右。
據21世紀不動產北京區域統計數據顯示，在北京的購房人群中，投機性購房比重已占總體購房的20%左右，同比去年上漲了5%-10%左右，也就是說目前每五個購房人中就有一個是投機性購房者。投資人的加入在一定程度上帶動了北京房價的上漲。
拐點猜想
那么，北京這一輪房價的上漲到底將持續到何時？
“受經濟周期等方面的影響，這一輪上漲目前我看得到明年一季度。”張寅表示，至于明年一季度之后房價的走勢，現在還不好說。他認為，明年房價如果下降，硬著陸的可能性不大，可能會有一段時間的僵持期，但成交量會極度萎縮。
21世紀不動產北京區域市場部人士則預計，今年年底北京房地產價格將在一定程度上有所回落，主要是因為去年實施的“90／70”政策的細則各開發商已經基本落實，使得中低檔住房供給增多，在一定程度上緩解了價格上漲壓力。
而且經濟適用房、廉租房供應擴大，改善了中低價位住房和經濟適用房供應量依然不足的住房供應結構與市場住房需求存在不對稱情況。
“由于短期供不應求很難改變，因此縮量空漲仍會在一段時間內持續；而未來三年內，2010年前后將會是打破縮量空漲的關鍵期。”金育松認為，從供給的角度看，北京要求在三年內建設1000萬平米的經濟適用房、1000萬平米的限價房，按照2005、2006年的商品住宅銷售面積2566、2205平米計算，未來三年內光經適房、限價房就占到銷售量的1／3左右，雖然不能完全平衡供需比例，但已能極大改善目前的供需關系。
其次，從保障性住房政策的計劃來看，政府要求擴大廉租住房制度的保障范圍，而1000萬平米經濟適用房也會在2010年前后真正起到規模效應，因此，可以預見2010年前后，縮量空漲的狀況已經很難出現。
因此，可以預測北京房價在短期內仍將維持上漲趨勢，但從中長期看，會有所調整，趨于穩定，并隨市場供需狀況而發生變化。
最后，金育松指出，持續增加供給以及落實住房保障政策是打破當前縮量空漲局面的關鍵。(謝麗佳)
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