2008年4月，早春的中國大地上，處處可見春光明媚、生機盎然的大自然美景。不過，如此多姿多彩的良辰美景，對于分布在全國各地的地產商尤其是中小型地產商來說，根本勾不起其踏春踩青的興致。原因也很簡單，從四面八方傳來的各種聲音中，沒有一個好消息，反倒是正在逐漸收緊的銀根頭寸中，對地產開發的資金需求基本上是兩個字“沒門”，讓拴在地產商脖子上的韁繩又緊了一圈。
進入2008年以來，中國的地產市場可以說得上是一天也沒有消停過。先是國內的地產業老大——萬科的掌門人王石拋出了轟動一時的“拐點論”，引發國內各路地產大腕們紛紛赤膊上陣，炒得是沸沸揚揚。支持“拐點論”的一派從目前廣州、深圳房價的連續下跌得到印證，認為房價在未來幾年將步入下降通道。而反對“拐點論”的一派則從近來上海房價上漲到歷史最高點以及北京房價穩中有升的態勢中得到鼓舞，認為房價仍會繼續遵循現有的上升通道運行。不過，隨著時間的推移，反對“拐點論”的聲音逐漸衰弱。例如此前一直與王石拐點論針鋒相對的SOHO中國董事長潘石屹在今年3月21日拋出了“未來100天是很多房地產公司發生劇變的100天”的觀點。
單從表面上來看，“拐點論”的確是公說公有理，婆說婆有理，一時間難見高低。不過，如果透過目前籠罩在中國房市上方的重重迷霧，我們可以看到，中國房市的確已經走到了一個決定其未來價格走向的時間之窗，而決定這一時間之窗的恰恰是地產商的資金鏈與國人的購買力。
還是讓我們先來看看地產商的資金鏈吧。在央行宣布實行緊縮貨幣的政策之后，各家銀行對地產商的開發貸款基本上是“城門高懸免戰牌”，免談。在銀行告貸無門的背景之下，通過資本市場尋求再融資成為地產商的又一新渠道。不過，近來證監會已經發文，對地產公司借殼上市、再融資實行更為嚴格的審核制，凡是利用募集資金用于圈地、囤地的公司，一律不得批準其融資需求。這對于那些希望于國內證券市場融資來擺脫資金困境的地產商來說，無疑不是什么好消息。
眼看在國內市場拿不到足夠的資金來解套，一些地產商又把目光瞄向了海外資本市場，意圖通過海外上市來緩解資金鏈危機。只是事情總是和人們的美好愿望相違。近來國際資本市場在飽受美國次級債危機的侵擾下對地產商融資抱有深深的不信任感，導致地產商的這一如意算盤難以打響。就拿近年來在國內四處跑馬圈地，勇奪土地“標王”之稱的恒大地產來說，記者發現，在恒大為在港上市所公布的招股說明書中顯示，2007年年末，恒大的土地儲備達到了驚人的4580萬平方米。而這個數字在2006年末僅是不足600萬平方米。要將如此龐大的土地存量變成一個個美麗動人的宜居樓盤，其資金投入力度可想而知。為此，恒大地產在經過一番緊鑼密鼓地準備之后，高調宣布3月份將在香港上市。而就在恒大地產即將發行上市的前夜，由于得不到足夠的投資者捧場，恒大地產的IPO被迫中止。恒大地產的這一鮮活案例為那些意欲到海外資本市場上去融資發展的地產商敲響了一記警鐘，海外資本市場的錢也不是那么好拿的。
如此眾多的地產商何以會對融資市場趨之若鶩，主要是緣于目前我國地產商自身的資金實力太弱，而且就是這微弱的自有資金實力也在“有水快流”的口號感召之下變成了一塊塊囤集的土地。在這種狀況下，剛剛賣房得來的錢立刻被投入到新的土地購買金中，地產商的現金流極度緊張。舉例來說，保利地產(600048行情,股吧)每股現金流為－7.65元，金地集團(600383行情,股吧)的每股現金流為-7.52元，招商地產(000024行情,股吧)每股現金流為－4.74元，榮盛發展(002146行情,股吧)每股現金流為-2.53元。造成這一現象的根源就在于地產商在房價的一路漲升中迷失了自我。
嚴格意義上來說，中國的地產商從進入新世紀以來一直是過著順風順水的好日子。尤其是在去年，伴隨著全國范圍內的房價的大面積普漲，讓手中握有開發權的地產商數錢數到手發軟。一片大好形勢之下，讓資金本不充裕的地產商開始變得利令智昏，“囤地”等于發財讓地產商紛紛出手爭奪各地看似有限的土地資源，一個個土地“標王”紛紛亮相，給本已經燒昏了頭的房市又添了幾許干材。正是在這些標王的光輝照耀下，地產商的好日子也就到頭了。原因也很簡單，爭奪這些標王占用了地產商最為寶貴的資金資源。由于靠囤地就能坐地發財，地產商把更多的資金用于囤地而不是用于開發，本末倒置，為其后市資金連的斷開埋下了伏筆。據業內人士披露，國內某個去年剛剛在香港上市的大型民營地產開發公司，手中擁有超千萬平方米的土地開發權，但其賬面上的流動資金不足十億元，這點資金對于如此巨大的土地開發量來說無疑是杯水車薪。
資本鏈的緊繃迫使地產商無路可選，唯一的招數就是降價銷售在建房屋，以此來迅速回收資金。近來廣東等地已經出現了許多原先根本不放盤銷售或者是“只租不售”的樓盤開始放盤，表明一些資金開始通過出售來回收資金。隨著這種狀況的延續，更多的樓盤將進入降價銷售的行列，而且是誰先降誰先受益，因而從資金鏈上構成了房價下降的基本要素。
其實，影響房價下降的最大因素不僅僅是由于地產商的資金鏈斷裂，還受到國人購買力下降的影響。某種程度上來說，國人購買力的下降對房價下降的影響度更大。前幾年，房價的攀升之所以能夠順利進行，主要是因為如下因素在起主導作用：
一是銀行貸款的低利率。前幾年我國經濟一直是在“高增長、低通脹”的背景下運行，銀行貸款利率較低，吸引了很多人通過銀行按揭貸款的方式買房，有的人甚至通過銀行貸款的方式進行投資性買房，指望通過收取房租來還銀行貸款本息。這在低利率時代下沒有問題。不過，隨著我國從去年步入加息時代，央行在一年內連續加息四次，讓靠房租來還銀行貸款的國人大喊“吃不消”。貸款利率的上升打消了很大一部分潛在買房人的買房需求，讓房屋的供求關系慢慢發生轉變。
二是CPI的高位不下。今年以來，國內CPI指數創下了十多年的新高。
物價的攀升促使很多買房者對高房價的承受能力不足，人們不得不拿出更多本來可以用以買房的資金用來承擔日常生活的必需消費需求，直接削弱了人們的買房能力。
三是國家宏觀調控政策的作用。為了抑制房價的大起大落，國家出臺了廉租房政策以及大力開發經濟適用房政策，通過政策的導引解決中低收入階層的住房需求，這些政策的實行客觀地化解了對于商品房的最大群體需求。由于這幾大因素的綜合作用，國人對于房屋的購買需求正在處于不斷下降的通道之中，一旦這種下降從量變轉化為質變，房價的“拐點論”就會變為現實。
一頭是資本鏈的緊繃，一頭是購買力的下降，兩路夾擊之下，房價的上漲之路會變得越來越難。我們常說“沒有只漲不跌的股市”，同樣的道理，在市場經濟的大格局下，也沒有只漲不跌的房市。盡管我們沒有辦法去準確預測房價開始下跌的時間，但我們真真切切地感到，這一天離我們是越來越近了!
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