| 深圳調查:極端方式逼宮"救市" 炒房客上演斷供苦肉計 |
| 中國發展門戶網 www.chinagate.com.cn 2008 年 07 月 26 日 |
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炒股跌了，可以割肉。炒房賠了呢？
6月底以來，深圳房貸斷供事件頻頻上演。7月20日，深圳寶安碧水龍亭的黃小姐與其他67位業主做出了一個決定：集體斷供。“去年6月按揭買的房，如今跌了40%，房子總價比房貸還少，這是名副其實的負資產。”黃小姐表示，繼續還貸不如重新買一套劃算。
此舉讓深圳樓市斷供事件有了“升級版”，各種報道蜂擁跟進。一時間，大有“斷供潮”洶涌澎湃的勢頭。
“樓市岌岌可危，搞不好就是第二個股市。”經濟學家趙曉給出了最悲觀的判斷：處理不當，將會蔓延！繼“銀行先死論”后，斷供危機更加危言聳聽，與愈演愈烈的救市呼吁配合得天衣無縫。
房價越跌，斷供越多，最終危害的是銀行的金融安全，政府對樓市救還是不救？
樓市到了非救市不可的地步了嗎？本報記者實地調查發現，深圳斷供的人基本都是炒房客，且動機不純；而且，斷供面和程度遠沒有想象中嚴重，作為“孤案”，也沒有蔓延趨勢。
“中國樓市要維穩，就不會出現暴跌，斷供就沒有生存土壤。”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌接受本報記者采訪時稱。中央財大銀行業研究中心主任郭田勇則對本報記者表示：“目前樓市正朝著調控方向而去，完全可控，政策不會被斷供擾亂。”
包括深圳市房地產研究中心副主任王鋒和深圳銀監局相關負責人在內的官方人士均表示，深圳的銀行早已著手提高信貸門檻。后者還透露：“關于深圳房貸斷供的權威數據，最近幾天就會公布。”
本周，住房與城鄉建設部“三定方案”敲定，新設房地產監管司強化樓市調控意圖明顯。
斷供并不嚴重
深圳樓市始終處于風口浪尖。
引發斷供輿論大戰的是一篇爆料的博客文章：深圳房貸“斷供”千億，買房負資產至少30萬人。聽起來恐怖，記者采訪到的事實并沒有那么嚴重。
碧水龍亭68名業主集體斷供，已經是深圳斷供最多的樓盤，另外一個樓盤半島城邦還有50余人。此外，已公開的十余個樓盤里，“斷供”的僅是個位數。從分布上看，多在像寶安這樣的“關外”區域，“關內”則鮮有涉及。
“可能斷供的人非常少。”北京聯達機構總經理楊少鋒給記者詳細算了一筆賬：目前深圳房價跌到去年年初水平，加上2007年10月房價走到高點時二套房貸提到四成，此后成交量急劇萎縮，最高價接盤的人并不多，所謂負資產不過集中在去年年中的購房者手里。
深圳市國土局給記者提供的數據顯示，7月22日一手房均價10707元，比去年最高點跌去38%。盡管如此，這也僅相當于去年年初均價。
據央行深圳中心支行公布的深圳金融機構數據顯示：截至5月份，個人住房貸款余額為2291.85億元；其中，截止到3月的不良貸款率只比年初輕微上升了0.04%達0.67%，低于全國水平。楊少鋒表示：“大概13億元左右的不良貸款是很正常的。”顧云昌則言簡意賅：“問題面被夸大了。”
即便是不久前呼吁“救市”的深圳市房地產研究中心副主任王鋒也認為，從目前深圳金融系統的調查數據來看，斷供現象并不嚴重，“關內均價1.5萬左右，不會有太大的起伏”。
有意思的是，在記者的追問下，“斷供者”黃小姐也承認，現在拒還貸款是為了爭得話語權，下一步是不是真正斷供還不好說。
實際上，深圳金融部門早就開始嚴防房價泡沫帶來的金融風險。
深發展客戶經理賈先生對本報稱：“深發展早已提高防范，并清查不良貸款，即使優質客戶首付也不能低于四成。”人行深圳中心支行的人士表示，深圳房貸不良數據都是每月進行更新上報的，特別是近期，銀監和人行部門加強了對房地產不良數據的關注。
據悉，銀監會已派員到深圳調查，并下令深圳銀監局上報情況，拿出風險控制方案。記者在深圳多家銀行采訪時看到，明眼處多有“珍愛信用記錄”的提示語。
炒房客的表演秀
人數不多卻來勢兇猛。到底誰在“斷供”？
碧水龍亭的68位業主眾口一詞地對本報記者表示，斷供的房子是用來自住的。一位李先生在碧水龍亭擁有3套房產，他的解釋卻是“打通自住”。
碧水龍亭的開發商，深圳榕江實業公司的銷售郝小姐表示，真正買來自住的業主是不會選擇斷供的。他們查詢業主的資料發現，這68位業主大多是投資客，有不少人名下有三四套房產。
而為他們提供房貸的平安銀行認為，業主此舉多半是作秀，如果真正是買來自住的，購買當初就應具備還款能力，房價漲跌對業主還款并不構成影響。
而記者多方搜集已公開的斷供業主名單也發現，不少人都有多套房產，押寶的是房價還會大漲。據央行深圳中心支行公開數據，2007年深圳貸款購房戶中多次置業比例較上年增長接近14個百分點，投資比例增長5個百分點。
在半島城邦擁有5套房產的于先生現在焦頭爛額，他的幾套房已有好幾個月沒有還貸了，現在中國銀行每天打電話催他把房子轉讓出去。
很多人都明白：買房自住，房價漲了，也不可能用增值去購買其他商品，即使賣了房子再購買也沒任何賺頭；房價跌了，也絲毫不影響居住質量。而炒房則不同。
北京一商業銀行的信貸經理告訴記者，正常情況下也不排除真有因經濟負擔增加而無奈斷供的，事實上這種個別現象在任何地方都會出現。
顧云昌就表示，自住的是不會因房價跌而斷供的，國外的斷供都是經濟負擔增加的無奈之舉，現在我們大面積“斷供”沒理由啊！負擔沒增加，只是不愿意承擔投資風險。
極端方式“逼宮”
斷供實質是“傷人一萬、自損三千”。如此慘烈地作秀為了什么？
耐人尋味的是，碧水龍亭68位業主選擇斷供打的旗號竟不是房價下跌，而是強調因開發商私自改變原來規劃設計，業主在維權，繼而要求違約賠償。而他們還不停地向記者講述一組數據：以每個業主欠銀行貸款70萬元計算，將會讓銀行不良貸款增加5000萬元。
黃小姐坦承，他們想通過這種方式引起公眾和媒體的關注，向開發商施壓，希望能與開發商平等對話，協商取得一些補償。還有一位業主承認：“卷進來的越多，影響就越大。”
顧云昌、郭田勇等都認為，斷供的本質是反對房價下跌，希望調控可以放松。
記者調查了解到，斷供的初級版“退房潮”已在多個城市出現，業主要求開發商直接補償差價，甚至干脆要求退房的聲音不絕于耳。
恐怖還是恐嚇？炒房客的本次作秀抓住了金融系統本身的漏洞。記者仔細分析斷供者的情況發現，大多數敢斷供的人房貸都是一成首付或零首付。銀行如此做法，使得“甩手掌柜”有機可乘。“銀行要負一定責任，必須反思。”郭田勇說。
記者采訪到的銀行方面的人士表示，其實個貸占比并不高，斷供涉及資金不大，再加上有房子抵押，損失會很低。央行去年底統計的數據是，全國主要金融機構商業性房地產貸款余額約4.7萬億元，其中個貸余額僅占9.99%。
記者得知的另一內情是，斷供很可能把開發商也扯進來。興業銀行深圳的一位零售業務部副總經理文世良解釋，開發商一般都要跟銀行簽訂回購協議，在沒取得房產證之前，開發商的責任體現在擔保合同上，如果業主斷供，就要由開發商回購房產。
“孤案”難改維穩政策
斷供施壓的目的會得逞嗎？關鍵要看所謂“斷供潮”會不會蔓延，而這里的決定因素還是房價會不會普遍暴跌。
目前記者調查可以確認的是，除了深圳，在北京、上海、廣州等一線城市和其他二三線城市均未出現惡意斷供現象。原因很簡單，房價依然堅挺。
7月21日，國家發改委公布最新數據，二季度全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.2%，漲幅比一季度下降1.8個百分點，盡管這已是連續6個月漲幅下降，但房價仍在高位徘徊。
一位在京城炒房的山西煤礦老板張立民只給了記者一句話：“只要房子沒有嚴重資不抵債，即使希望從緊政策放松，也不會選擇對自己傷害很大的斷供。”
“深圳斷供始終都是孤案。”顧云昌分析，深圳樓市炒作風盛，虛高成分大，其他地方并不具備這個特性。郭田勇則認為，在北京、上海等地銀行放貸要規范得多，尤其是貨幣從緊后，門檻基本都有保證。
下一步，隨著樓市調控的深入，尤其是6月中旬中央提出防止經濟大起大落之后，樓市維穩成了主調。
銀監會主席劉明康日前在銀監會召開的年中工作會議上表示，要做好房地產風險的預警和控制工作，準確把握“區別對待、有保有壓”的宏觀調控要求。其中，房地產仍是“壓”的重點行業。
顧云昌則認為：“樓市回調到現在仍然理性，屬于預期之內。即使繼續處于下降通道，暴跌也是不可能的。”
事實上，除了經濟因素，制約斷供的法律因素也會讓違約者退避三舍。
“炒股止損沒任何問題，炒房則很難止損。”房地產專業律師、北京仁和律師事務所的孟憲生律師對本報記者說，中國還沒有個人破產法，房子斷供后，業主不但損失首付、已還月供，在銀行清償房產后依然對不足部分負有債務責任，銀行有權繼續追償違約者以后的經濟收入。同時，個人信用污點也要終身背負。
以此分析，動機不純的斷供現象難成氣候，而維穩的宏觀調控政策更不會因此發生根本改變。（公培佳） |
| 來源： 華夏時報 |
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