相關統計顯示，在深圳樓市最為火爆時期，房價半年上漲50%以上，市場中60%至70%的購房者出自于投資需求，而其中高達90%以上比例的投資者為貸款炒房，成為中國房地產熱的一個新的典型樣本。其后，王石一言成讖，深圳房價“拐”了，短期內下跌又逼近50%，其“蝴蝶效應”一度由南至北影響包括京滬等在內的各地樓市，成為大漲大跌的“風眼”。
歷經“拐點”后的深圳樣本的現狀和趨勢如何？這個答案，對于至今仍深陷“成交低迷”泥潭的各地樓市不乏提示意義。上海證券報記者在深入深圳樓市現場各方調查后發現：盡管房價已經下跌且幅度不小，但是，這一輪深圳樓市的大調整還遠未到位。一個考驗買賣雙方的炙烤過程，很可能非常漫長……
房價乘上“過山車”
現在回想起來，陳先生(化名)在去年9月份購入卡羅社區(寶安海濱廣場三期)，可謂站在了深圳樓市的“分水嶺”上。
陳先生購買的樓盤位于深圳關外區域，其銷售均價早已從開盤時的13000元/平方米直線下降至8800元/平方米。談及那時的購房感受，陳先生顯得無可奈何：“當時就是眼睜睜看著深圳房價不斷往上漲，而自己又需要有套房子住，所以最后還是一咬牙買了。”而在此之后，深圳新房市場的調整便拉開了序幕。
按照深圳住宅市場的發展曲線圖，去年6月份時，深圳一手房價格一度達到最高點。深圳市國土資源和房產管理局的統計數據顯示，去年6月前21天深圳一手房的成交均價為15487元/平方米，比5月份上漲1264元/平方米；而對比1月份的10670元/平方米，房價在半年內上漲了45%。
“當時深圳關內區域的物業價格，一般都在2萬元/平方米以上，在豪宅集中區域甚至有近4萬元/平方米的售價出現。”美聯物業深圳總經理王書權告訴上海證券報記者。國家發改委和國家統計局的調查則顯示，去年6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，而當月深圳新建商品住房銷售價格同比漲幅高達13.9%，僅次于北海，排名全國第二；二手住房銷售價格同比漲幅更達16.1%，“領軍”各大城市。
在這輪非理性的房價上漲之后，深圳市政府開始著手進行調整——加強閑置土地處理、出臺外資準入細則、加大住房保障力度、進一步整頓和規范市場交易秩序等。而《關于實施深圳市住房建設規劃2007年度實施計劃的通知》(深國房〔2007〕330號)更是確定了年度住宅用地計劃供應總量達到210公頃的目標。“之后深圳樓市開始表現為緩慢回落。”王書權表示。
在調整幾個月之后，隨著市場整體成交放緩，深圳樓市在去年9、10月份開始出現明顯下降趨勢。公開數據顯示，去年10月份深圳樓市的銷售面積僅為15.36萬平方米，創下年度最低紀錄；與當年1月份的80.26萬平方米相比，萎縮幅度高達81%。這種低迷態勢一直延續至去年年底，銷售面積始終未能超過20萬平方米。
隨之而來的連鎖反應是，深圳新房市場在今年開始出現廣泛降價，同時引發了業主退房風潮。深圳房地產市場的未來走向，一時間顯得迷茫起來。
降價掀起“退房潮”
房價下降碰倒了深圳樓市的第一塊“多米諾骨牌”，退房風潮隨之而起。
陳先生便是眾多退房者中的一員。按照陳先生的介紹，引發業主們進行維權的導火索，是自今年2月份開始的“半夜售房”行為。“也就是‘拐點論’發布之后。”作為經歷此次降價風潮的購房者，卡羅社區的前期業主們對于開發商的“動靜”顯得尤為敏感。“我們曾經在白天打電話去售樓處查詢，得到的答復是，既沒有打折也沒有特價房。”陳先生說道，“而結果營銷商卻在暗地里通知買家，半夜帶人去看房。”隨著“半夜售房”行為的日漸公開，降價開始浮出水面。
在陳先生出示的“業主訴求書”中提及，“由于開發商在銷售過程中的確存在著一些對首批老業主無誠信、違背市場交易公平的銷售行為”，加之歷史遺留問題的懸而未決，使得“老業主資產大幅負債”。“訴求書”除了提出還原規劃設計設施、質疑物業管理品質及要求解決配套設施之外，還要求“按照合同總銷售價格的27%返還現金，或等額實物的方式返還前期業主”。然而，根據陳先生的述說，開發商對于這部分前期業主的訴求始終未予正面解答。
不難看出的一點是，在樓市過熱時掩蓋著的種種問題，如樓盤品質差、規劃與實際情況不符等現象，在當時的市場氛圍下很容易被忽視。然而，隨著以降價為標志的市場調整的開始，這部分問題便顯得分外“扎眼”。“降價問題是導火索。”陳先生坦白表示。
如何直面業主提出的退房或補償要求，對于開發商而言，有著不同的打算和計劃。
在深圳新房市場的調整過程中，前期市場供應量顯著增大的南山區和寶安區，在此輪調整中成為了“重災區”。上海證券報記者以購房者身份分別走訪了幾個樓盤，發現不少開發商仍然喜歡采取“猶抱琵琶半遮面”的處理方式。
作為寶安區內的標志性樓盤，金地梅隴鎮三期此次以11000至13000元/平方米的銷售均價開盤，該價格與三期第一批的推盤售價相差并不大。偌大的售樓處顯得空蕩蕩的，僅有二、三位購房者在咨詢情況。在樓盤模型旁豎立的風險提示牌前，記者發現，此次三期推出的6棟發售單位中，有18B棟、18C棟以及17棟為精裝修標準，其他則是毛坯房。然而，根據銷售人員的介紹，毛坯和精裝修的銷售價格實際上是一樣的。也就是說，表面上看該盤的銷售計劃似乎并未有所波動，但在實際性的推盤過程中，卻向業主附送了2000元/平方米的裝修。
而南山區的桑泰丹華府，此次三期的入市價格直接下降了兩成，對于前期業主，開發商則選擇了顯得大方的“全額補償”的方式應對。桑泰地產副總經理陳少煒對此話題并不愿意多談，認為采取該項策略并不是“搞噱頭”。“對我們來說，只是考慮到需要維系業主對公司品牌的信任度。”
業內人士認為，無論是補償還是送裝修，不過是開發商愿意讓利的態度表示，并不屬于其必須履行的義務。對此，作為業主的陳先生，始終抱有理智態度，認為“這是在市場經濟情況下造成的形勢”。
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